闲地主龙门阵之九——怎样寻找低价房源

来源: 2017-08-25 15:22:08 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7632 bytes)

    一个成功的中小房地产投资人应该具有全天候的赚钱能力,具体地说就是无论房市冷热、房价走高走低,你都能找到赚钱之法,如此的首要条件是你总能低价购房。那么什么价算低价?以目前稳定的房地产市场而论,通常通过双方经纪过户的房产只能拿到市场价。online auction拍卖,因为可以看房,大多需缴纳不低于5%的手续费,可以正常过户并买title insurance,成交价低于市场价5%-10%就算成功(包括手续费,考虑维修预算后)。在法庭外现场拍卖可以购得低于市价5%-15%的房产。Short sell大概也可比市场价低5%-15%。依我看只有低于市场价30%以上方能算低价购房。那么在何处可以找到她们呢?!

  1. 伊人何处寻

1-1、崽卖爷田不心痛:美国是法治社会,法律规定子女到18岁得独立,父母老了得主要靠社会与神。结果是代际关系不如我中华天朝亲近。那么遗产房就是低价房源之一,通常的处理方式包括:

甩给政府:如果按揭没付清,孩子们通常是过来各取所需或几样纪念品做鸟兽散。因没人继续缴按揭银行会最首先发现并将其拍卖,但银行也得依法定程序处理,所以这当中会至少有六个月时间让你捷足先登。查询方法:查本县死亡记录,然后查法庭关于死者房产的记录,包括何时购房,价格,贷款额,lien, 然后计算大致pay-off,最后是查到其子女的联系方式,有时可从其房产的最近交易记录中获得,如果最近买家以极低价格购得此房,且买卖双方同姓,那么买家基本就是其子女。接下来便是谈价、过户。这样的房子你只要给点现金给子女,通常都能从银行手里截胡。

子女自卖:老房子按揭多半都已付清,在父母住进临终关怀医院前后,聪明的子女就会着手处理遗产,此类房产因多少有些失修,子女没兴趣,也没能力做后续修理,大多是接受低价卖钱分钱走人。查询方法:如有老宅挂售,不妨查一下seller是owner还是子女,查法庭记录推算老owner及seller的年龄。

懒儿孙等政府送钱:父母归西后,如果儿孙对其房产啥事不做,则县政府最先发现该房没人缴税,依法通知owner后仍无人缴税县税务局会依法拍卖此房,这就是tax sell foreclosure之一。买家购得tax deed后儿孙多半不会赎回,而是直接从政府获得extra fund.买家得房。搜寻方法:买家得到县税务局的tax sell list后再查阅房产的背景记录并做相应功课。需强调的是tax sell涉及很多法律法规,没有做足功课不可冒入此行。

1-2、 夫妻反目急套现:两口子离婚,有时需要售房分家产,因急需套现,常常会接受低价售房,你如果有现金,有时间不妨留意法庭的离婚案件记录,这类官司常常比较费时,你可以$0.50/页打印其法律文件,包括最终判决。如果一方得房但需付另一方多少钱,这里或许有机会,但当你给他们写信如果不挨骂得看你的本事。不可冒然登门拜访。

1-3、笨人房产遇拍卖:在美国人的文化里,住房就得交钱,租房得每个月交房租,购房得按时缴按揭,财产税,保险等,有些笨人对二者的区别很模糊,一旦出现财务问题缴不出按揭,有人(尤其是英文不好的移民)甚至不知道short sell(有些人也不在意信用记录),还有人甚至不知道房子价值远高于pay-off,也不知售房还债走人。如果你发现这类房产,你可以连房带债务一起买,外带给他一点现金,结果是双方皆大欢喜,输家是银行失去了一次发财的机会。搜寻方法:每个月,当auction.com公布即将拍卖的房产后,首先研究那些房产确定其pay-off估计是多少(查法庭记录,通过security deed里的贷款额、贷款时间,粗略假设一个利率计算),如果pay-off大概是房产市值的一半可以考虑做深入研究,尤其是研究lien及房主是否欠联邦税,然后想法联系上房主。

  1. 如何抱得美人归

    如果你找到一个即将被银行拍卖的房子,且房子上岸已久,并与owner or seller达成初步协议,你需要做如下工作以完成过户。

2-1、产权研究:查阅县税务局网站(www.google.com,进入后输入XXXXX county tax com)记录,获得最近交易买卖双方姓名,时间,价格,获得该房产的具体结构(地价,dweling 价值,建造时间,大小,材料,结构如车库,阳台,porch等),获得现任owner通讯地址。

2-2、业主信息:查阅法庭记录以确认owner姓名(通常在warranty deed中反映,有些也通过Quiteclaim Deed or Quite Claim Deed中体现)。

2-3、债务信息:从security deed中可以获得其贷款情况,搞清金额,时间,有时也可以查到其月供。有时会有债权被专卖,被付清,多次抵押贷款,Home equity line等。查阅lien:搞清lien的owner姓名,联系地址,金额,优先等级。这部分工作最后最好让律师把关。如果lien涉及的钱不多,你可联系lien owner确证,购房后付清消除lien。如果有巨额联邦税的lien,最好不要惹,因你不知还有多少钱的lien on the way。

2-4、计算pay-off:用excel可算,如果不能从security deed 中找到贷款利率,你得假设几个利率计算清楚可能的不同pay-off。你得预算一两千刀银行的法律费用,加上closing fee,你将付给seller的现金,由此得出最终买价。

2-5、过户:你需要一个很专业的agent,他的工作是与seller合作与lender联系获取并confirm房产的最终pay-off,以及其欠付按揭产生的费用,pay off所需的律师费用,起草settlement form。你需要一个过户律师完成过户手续并买title insurance。此过户一定是还清债务(你应该也可以接着给前owner还按揭,如果你现金不够,且前任的利率不高),前owner搬家同时完成。

Tax sell属于专门领域,不在此赘述。

  1. 那些买家qualify

    你得有现金,你得有时间,而且不计时间做功课,你得会查阅相关法律文件,如果事事请title公司或者律师既花钱不及时,也可能不中要害,你得有可靠的过户律师,熟练的agent。

    所有这类房子都有些年纪,所有待foreclosure房产都需要些修理,如果自己不会就得有可靠的handyman,你得有与他们打交道的经验,你最好知道房子修理的大致价格范围。当然如果你认为自己的财力,时间,情商(!)足够也可撑着拐杖先上路,然后在战争中学习战争。

最后得强调所有business都有风险,必须事事做足功课,还得将困难预想清楚,最后的最后是一定要得到另一半的同意与你共同爬山。

所有跟帖: 

我也想,可老朽说foreclosure木有金刚钻别碰,俺木有。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 08/25/2017 postreply 15:43:18

好文!谢分享。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (262 bytes) () 08/25/2017 postreply 16:04:43

总结,心要狠更要细。比抢银行好点 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 08/25/2017 postreply 16:24:52

或者说比抢银行的人耐心点。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (175 bytes) () 08/25/2017 postreply 16:42:40

Probate 拍卖当场要付现金全款吗?偶然有这样listing,价格好不敢碰,谢指点。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 08/25/2017 postreply 16:58:00

好文是好文,不过我不记得谁质疑薯老爷,为什么要计算payoff?呵呵。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 08/25/2017 postreply 17:25:42

薯老爷精细如斯,想不成功都难啊! -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 08/25/2017 postreply 19:22:38

很好,具体做起来很难。 我只买过几个forsale by owner的,其他的方法一个都没成功 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (53 bytes) () 08/25/2017 postreply 18:00:08

确实很难成功。一房子价钱确实好,老人走了银行急卖,我最后还是没敢进门去看看。还有一个按HULAO所授, -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (177 bytes) () 08/25/2017 postreply 19:28:42

好文!文尾“最后的最后”, 觉得好像应该是“开始之前”。 -乔宁- 给 乔宁 发送悄悄话 乔宁 的博客首页 乔宁 的个人群组 (0 bytes) () 10/01/2017 postreply 12:58:59

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