让你的投资每年增长20% 之4,你需要10%的投资回报率吗, 或1% 以上月租金?

来源: 2017-07-15 20:56:44 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5216 bytes)

许多文章指出,除非初始ROI(资金回报率或现金流)为10%或更高(或者租金必须在房价1%以上月),投资是不值得的。 这个观点正确吗? 我们举一个例子, 看看一个在奥斯汀郊区的典型的20万美元左右的住宅投资房:

●房屋价格$210,000

●25%首付(5,2500美元)。

●贷款额$ 157,500。

●各种手续费3000美元。

●贷款利率4.5%(30年固定利率)。

●按揭每月支付$ 798(p&I(本金和利息))。

●物业税每年2.7%,换算成每月472.5美元。

●保险每年650美元,换算成每月54.17美元。

●每月HOA(社区物业管理费)费用为15美元。

●每月总费用为1338.66美元。

(以上数据不包括可能的维修费用)

 

要获得10%的回报,每年年度净现金流需要为5550美元(10%的首付+手续费用:0.1*(52500+3000)),也就是每月462.50美元。所以我们的净租金应该是1801.17美元(1338.66+462.5)。再加上空缺和维修费用,每月租金应超过2000美元。但是现在几乎找不到这样的房产了。在奥斯汀郊区,这样价位的房产每月租金大约只有1600左右。

 

现在要找到满足这种要求的房产很难。  为了找到所谓的“高回报资产”,投资者往往会寻找状况较差的房产。这些房产平时的维护需求非常高, 除非投资者花费大量的个人时间和金钱来修复(美国的劳动力很贵)。这样一来,最后的投资回报率会更低。没有准备的投资者会觉得非常累。这也是很多夫妻吵架的原因。

 

要承认这种房子是有的,我有个朋友是新移民,英语不好,也没有其他工作。来美国时卖了国内的房子带了些钱。自己买和管了几套10万左右的房子,月租金都在1%房价以上,非常能干,能和 HOMEDEPOT 门口找来的老莫 (人家都不讲英语)交流帮自己干活修房子。但现在,这种房子也非常难找。

 

我自己觉得这个不适合大多数人。这样太累了。虽然我很敬佩我这个朋友。但不想学习。我有自己的工作/生意。也希望有时间给自己和家人。

 

为了获得合理的回报,第一年实际上没有必要获得10%的现金流。我已经说过,如果你能在整个拥有这份房产的时候收支平衡, 这意味着在15-20年的时间段里租金收入涵盖所有抵押贷款,税收,保险,HOA和维护费用(我会在另外一篇文章中介绍为什么要做长线投资),投资回报就可以非常好。即使在最初几年有负现金流,租金收入也会随着通货膨胀而增长,几年后,你就会有正现金流。实际上,过了初期的几年以后,租金收入是非常可观的。

 

我会在另文讨论风险时讨论如果房价跌时怎么办。

 

我不是说我不想要高回报。问题是,许多寻求10%或更高现金流的人被困在需要不断维修的房产上,如果自己不是很汗滴(handy), 让别人管理,修理费用过高  最后不赚反亏。

 

现在很多人跟我谈论他们对房地产的投资的看法时都认为,他们在10年或20年前没有买入更多的房产。任何10年或20年前买的房产, (甚至在上一轮最高点, 07,08 年买入的房产), 现在看起来回报都很好。

 

我相信,我们回不到过去,但是你现在买的话,10年或者20年后,也会带来类似的回报。找不到一个能带来好的“投资回报率”或正现金流的“好房产”。这个想法是不对的。在我看来,现在市场上有许多符合我的标准的房产在10-20年后能带来平均每年20%的回报,并且风险相当低。我的假设是基于房地产通胀的长期趋势。 目前政府对于一般的通胀的计算是不符合房地产的。 当我们说每年普通通货膨胀率约为3%时,你知道得克萨斯房地产房价涨幅是多少? 你需要研究通货膨胀的历史。

这个是我在网上找到的 Texas 房子销售和年度平均房价历史。图片来自 Texas A&M University Real Estate Research Center.

 

我会另文讨论为什么要投资德州和其他话题像什么时候买。

 

 

 

 

 

 




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此文发表在新移民论坛或面向国内外逃资本就非常到位。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 07/15/2017 postreply 21:37:57

顶一个 -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 07:19:55

顶!如果有出租房的价格曲线更有指导意义。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 07/16/2017 postreply 13:21:17

算法有问题,每月支付$ 798(p&I(本金和利息))不能全算为支出 -未知- 给 未知 发送悄悄话 未知 的博客首页 未知 的个人群组 (354 bytes) () 07/16/2017 postreply 21:38:17

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