我们的商业地产投资历程 Part 3
1. 为什么写这篇文章
在2016年， 我们写了两篇有关我们商业地产投资的历程。这里想接着写一些我们的感想和历程，并做一些补充和更新。
还是在第一篇文章中说过的，我们写这个系列的文章，主旨不是要推崇某种投资方式。而是想给大家一些思考的素材。保持一种开放的心态，积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资，这样才是最好的方式。这个系列的文章如果让我就说两点有关投资的话，一个是开放的心态（open minded），一个是多元化投资组合（diversified portfolio） 。其他的都忘记也无关紧要了。
2. 商业地产投资的Edge
在我们的商业地产投资的过程中，我和M老师一直在探讨的一个问题是：什么可以成为我们的Edge以及如何来积累和巩固这个Edge？
借用股票投资的一个类比，就是所谓的Competitive Advantage 。 我们一直在问我们，我们如果在投资中实现了财富增长，是我们运气好呢，还是因为我们有 属于自己的Competitive Advantage。 这个财富的增长是一时的呢，还是可以持续发展，实现复利增长 (Compound Growth)呢？
这篇文章，我们想分享一下我们两年来在这个方面的一些经历和想法。这里着重讲一下地产管理这一块的心得。
2. 商业地产投资的关键 – 租户和租约
在商业地产投资中，我们认为最有价值的是租户以及其带来的稳定的租金收入。商业地产的价格也主要取决于租金的收入。所以，如何选择租户以及和租户打交道是商业地产投资非常重要的一环。租约和租户是一个硬币的两个方面，两者不可分割。我们认为如何处理租户和租约应该是商业地产投资Edge的两个重要方面。
2.1 招租
我们的前两个零售地产(retail property)，刚刚接手的时候有一个共同的特点，就是主力租户(anchor tenants)相对稳定，其他的租户(non-anchor tenants)相对弱一些。所以，我们首先面对的挑战是应对招租的问题。当然另一方面，这也是value added 的重要方式之一。
刚开始的时候，Campbell附近商业零售广场（strip mall）的其他租户(non-anchor tenants)包括贷款经纪的办公室，橱柜定制的展厅兼办公室。
做了附近租金的市场调研以后，我们大致确定了我们的租金范围。我们在租期到期前三到四个月的时候，就开始和他们进行了租约的讨论。虽然我们愿意以低于市场10%到15%的租金来挽留(retail type)，但是因为之前的租金(office type)远远低于市场租金(retail type)，所以，原来的租户不愿负担，都决定不再续约了。
我们于是开始在Loopnet ，Craiglist，报纸等渠道打招租广告了。之所以没有用agent，主要是两方面的考虑。一个是费用，agent要收取相当不菲的佣金，一般是整个租约（一般5到10年）的租金的6-10%。另一方面，我们想有针对性地选择有粘性的租户，这样可以提高稳定性以及将来租金上升的空间。
我们主要是争取按照下面3个原则来找新的租户。
a. 需要租户一定的前期投入（装修或者执照）
b. 具备不可被Amazon／ecommerce 的取代性
c. 有一定的Pricing Power的商业，保证将来租金的上升空间
陆陆续续有做不同生意的人开始联系我们。有做健身教练的，想利用房子来教学生上课。有想开卖衣服和服饰店的。有想开大理石瓷砖装修展示厅的，他选中我们的地点，主要是在我们的旁边有一个小有名气的卖高档装饰瓷砖的店，他刚好利用这个便利条件来开发客源。还有想开SPA和瘦身美容按摩店的。
最后，我们选择了一家开大理石瓷砖装修展示厅的店。一家开SPA的。他们两家都需要在前期投入相当的装修费用。SPA还要单独申请营业执照。这两家店都可以满足上面提到的三个原则。
后来，我们的第二个商业零售广场也把其中的一个健身Zumba店换成了开SPA的店。而且在短短的半年内，这个SPA店面已经转手两次了。每次转手的价格也节节攀升。这样，对我们来说，这个店也更具有粘性了，因为现有的店主在店里的投资越来越大了。
2.2 租户和房东的关系
如何处理好租户以及租户之间的关系，也是在商业地产投资中的重要一环。我们的大多数租客都很不错，毕竟他们是在做生意，也能理解和气生财的道理。可是，林子大了，总是免不了出现一些刺头。这里举两个我们碰到的比较棘手的租客。
一个是Campbell附近商业零售广场的一个主力租户(anchor tenant) 酒吧。这个酒吧老板以前是在科技公司里面做物流管理的经理，平时还算干练。可以有一段时间，因为刚刚做完肝脏移植手术(occupational hazard)，所以脾气变化很大。有好几次和另一个修理工具的租户发生过几次口角冲突。对我们聘用的property manager 也缺乏基本的尊重。触犯我们底线的一件事是他写信和我们要I-9的时候，竟然威胁说如果我们不马上给，就不交下个月的房租。这一下子把我们给惹火了，我们决定要好好杀杀他的威风。我们着手的重点还是在租约上，这个时候再一次体现了租约的好坏对商业地产的重要性。我和M老师把租约重新又研究了一遍。(我们的租约是前一任房东专门请律师写的，对房东的权利保护非常全面，这也是我们当时决定买这个地产的原因之一。)我们决定用租约中的下面几条来对付这个酒吧老板。
- 租约中规定，每个租户有quiet possession 的权利，同时也有条款规定，不能干扰其他租户的正常运营。如果有累积三次的记录，房东有权终止租约。
- 在他的租期到期的时候，虽然有一个续约的option，但是，房租和具体的续约条款需要和房东重新商定。而且，在租期当中，不能有违反租约的行为。这一条是关键，如果我们不和他续约，那他就必须把店面转让出去。虽然酒吧的店面和执照价值在6位数以上，但是转让出去，他会失去主要的收入来源。
我们通过信件给他回了一份措辞非常严厉的回复。其中针对他威胁不交房租的话语，专门指出如果到时他没有交租金，我们马上会开始Eviction的过程。而且，如果这个过程开始的话，我们就一定会进行到底，包括追究一切的经济损失。酒吧的店面和执照价值足够来支付一切费用了。而且，我们在信中还强调，如果他不改变他现在的态度和行为，我们在租约到期的时候，会选择不和他续约了。
这封信发出不久，酒吧老板马上回了信，信中口吻来了180度转弯。一方面说这都是误会，他会按时交房租的。另一方面说，他和旁边的租户平时关系都是很好的，没有什么大问题。总之，这件事过后，酒吧老板对我们和Property Manager 的态度大变，以后一直没有再出什么幺蛾子了。
另外一个例子是关于下水道堵塞的处理问题。有一次，SPA和大理石展厅的下水道同时堵了，因为事发突然，考虑到SPA需要用水的紧急问题，我们的Property Manager就出面找了Plumber来处理，而且还找了好几家才最终解决问题。可是出乎我们意料的是，大理石展厅的老板不但一点不感激，还出言不逊，抱怨SPA
用水太多造成的堵塞，抱怨我们的Property Manager处理不及时。这一下让我们很生气。因为从租约上规定，plumbing是租户自己来维护和修理，房东是不负责的。我们出于大局考虑，出来帮忙处理，最后还不闹好。而且，他对房东的态度让我们很吃惊，有点把我们当成residential的房东。我们也决定来治治他的这种态度。
解决的方法还是根据租约上的条款来。在租约中，有几项条款我们还没有严格执行，我们决定，根据他的态度，我们慢慢来执行。要让他知道商业地产的房东权利是可以得到租约的保障的。
我们首先给他正式发了一份信，信中首先指出根据租约，这次的水管疏通的费用需要租户自己来负责。而且，我们需要他们尽快提供商业保险的证明。
而且，当初签约时商量的move-in的补偿金会在一年之后给，但是，这是有一个前提条件的，就是不能违反任何租约上的条款。这里面就包括，按时交房租，这次的水管疏通费用以及提供商业保险证明。之前，他有几次晚交了几天房租，我们并没有追究。但是这次事以后，我们准备把他晚交房租的情况都做好书面记录，将来用这些来取消他的补偿金。
在和难处理的租客打交道时，好的租约可以起到非常重要的作用。而且，因为商业租户都有自己的生意和一定的店面价值，所以房东有很大的权利和制衡力。当然，反过来也是一样，如果租约写的不好，房东也会陷入很被动的境地。下面，就讲讲这方面的经历。
2.3 租约和租金的谈判
我们在买Menlo Park这个小商业广场的时候，其中有一个租户的租约写的不是很清楚。在租约上面写了一个3年的续约option，但是，在租金的具体条款中，却没有说明。租户坚持是按照现在的租金收入，房东认为应该是按市场价来协商。当时，我们利用卖方想急于出手以及和租户紧张的关系，最后在房子的售价上按照最差租金的情况，把差价从售价中减掉了。
在我们接手以后，我们先采取了一些主动的措施来说明我们对这个地产的长期投资意向。根据这个房子的实际情况，初步制定了一些外部装修和修缮的计划。而且我们也强调了我们想尽量挽留老租户，可以在租金上给予市场价的10%到15%的折扣。在和租户建立了相对友善的关系以后，我们专门请律师起草了一份针对这个租约模糊的条款一个备忘录。在租约到期前两个月的时候，开始和这个租户沟通，把这个备忘录里面对这个模糊的条款 法律分析交给他。备忘录里面写了两种可能性，一个是租金需要双方重新协商而定。另一个可能性是由法庭判定，如果判定房东赢，那我们可能直接把房租涨到市场价。即使房东输了，三年以后，option结束以后，房东还是有权力把房租涨到市场价。这是，我们提出，如果他同意第一种情况，我们答应给予房租上的优惠，而且可以给两个月的缓冲期。最后，经过两次协商，这个租户答应第一种方式。虽然新的房租比市场价要便宜许多，但是，比之前还是提高了25%。
其实我们在买Hayward的那个小商业广场的时候，也遇到类似的情况。之前的房东，请了一个做residential 的代理来签商业租约。也是在租约的Option租金关键细节上粗枝大叶，导致在租约上非常被动，受治于租户。我们也是根据租约上的模糊点，在售价上争取了卖方最大的让步。所以，好的租约对一个成功的商业地产至关重要。
2.4 租约(lease)的定制
意识到租约到重要性，我们请一个比较专业的律师，专门重新起草了一份相对完善并对房东保护比较全面的租约。在现有租约到期的时候，准备开始重新启用新的租约。这样对公司的长期稳定发展打下一个坚实的基础。
3. 商业地产投资的Edge – 不同成长类型的商业地产配置
为了确保商业地产投资的稳定和成长，合适的资产配置也是重要的一环。在我们的Portfolio中，我们在寻求配置三种类型的资产。
第一种类型，高质量稳定增长型(Prime Location Properties)。这个可以保障投资的稳定和安全性。我们在Menlo Park买的小商业广场属于这一类。地点好，处于高收入的居民社区，四个小商业都具有非常好的粘性。 但是，由于风险低，所以短期的Cap Rate也会低一些。但是长期会有非常稳定的增长。
第二种类型，高现金流商业资产(High Cash Flow Properties)。这类资产相对处于中低收入的地区。我们在Hayward 和Manteca的两个小商业广场属于这一类。因为所选的小商业都是具有相当的粘性，所以，这类资产可以提供比较好的现金流，可以弥补第一种类型的资产在短期现金流上的缺点。但是长期升值的潜力没有第一类资产好。
第三种类型，增值商业资产(Value Added Properties)。这类资产在几年内有比较大的潜在升值空间。升值的空间有各种情况，比如租金的快速提升，重新开发，等等。我们在Campbell的小商业广场属于这一类。由于之前租金远远低于市场价，在旧的租约到期，新的租约签订以后，租金可以有比较好的提升。这一类资产可以提供比较高的回报，但是，同时风险也会大一些。能否找到好的租户，开发能否成功，等等。而且，这类资产相对稀缺一些，而且机会和陷阱也并存，寻找真正的机会会相对困难一些。
4. 商业地产投资的Edge – 如何寻找value-added 商业地产
这个是我们一直在探讨的话题，如何把一些感性的认知量化是我们想追求的目标。对地区的深入了解和找到当地合适的合作伙伴是我们认为重要的两个方面。下次可以详细的写写我们的感受。
5. 商业地产投资的Edge – 如何处理公司的战略发展和Property Management的关系
在公司的发展中，我们认为一些涉及公司战略发展的方面，还是由我们把握比较放心。但是好的Property Management可以给公司提供良好的日常管理。可以让我们更好的把精力放在涉及公司发展的关键方面。这里包括，商业地产保险的选择配置，法律事务，账务监督，租户和租约的签订，新的地产投资项目，投资人的联系，等等。
6. 结语
借助巴菲特和查理.芒格的投资理念之一，积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资。我们也一直在探索什么是适合我们的投资方式。商业地产投资是我们在这个阶段对价值投资的认知和重点之一。当然，我们的认知也会随着时间的推移在不断演变。重复一下开头我们有关投资的感想，一个是开放的心态（open minded），一个是多元化的投资组合（diversified portfolio） 。希望能和大家一起合作和探讨。
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