房地产中的Trustee Sale

来源: 2017-03-06 17:53:24 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3933 bytes)

这两天我们的一个群在讨论Living Trust的事。感觉不少人对Living Trust还不太熟悉,所以想谈谈房地产中的Trustee Sale, 可能对大家也会有帮助。
顾名思义,Trustee Sale就是委托人代理的交易。这里边有很多情况。有可能是屋主交不了房贷,银行收了房,找的代理人做的。有可能是屋主去世,找的代理人卖房子。也有可能就是因为屋主把房子title放到Living Trust 里,屋主自己是trustee而做的买卖。

因为现在银行屋太少了。我们暂时不谈那一种。今天主要谈谈后边两种的Trustee Sale.
这两种情况下,房子的title都是在Trust里,这种房子的seller一般是"xxx Family Trust", 作为seller在合同上签字的是Trustee 。
房子之所以要放到Trust里,一个原因是避免将来做probate。如果房屋的owner健在,只是因为房子title在trust里做的Trustee Sale 是很正常的sale,比如Cathy家的房子现在在Family Trust 里。如果我卖房子,跟其他人卖的没有什么区别,我照样要把各种disclosure都填好,照样有各种liability。只是合同上的seller是“xxx Family Trust” 而已。
我们今天重点讲一下另一种Trustee Sale,就是有人去世,继承者要分遗产的房屋sale,由Successsor Trustee 来卖房子。这种有时候比较麻烦一些,我见过有的卖到一半,Successsor Trustee不干了,要重新找 Successsor Trustee。也有卖到一半,又突然冒出来一个Successor Trustee,讲好的deal还有征求他的同意,一切文件都要重签。 还有一次,有多个Trustee,其中一个是non-profit organization, 他们做任何决定,都要开董事会。总之,没事是没事,有事了真头痛。在房价,利率都上扬的今天,我们还要耐心地等。


但是,有挑战的地方就有机遇。这类sale是Cathy总结的比较容易拿到deal的几种情况之一。为什么?首先,这笔钱对继承者真是天上掉馅饼一样,又不是自己辛苦挣的,他们很多时候不会和我们锱铢必较。第二,一般都有多个继承者,他们之间利益不一致,所以不能最大化他们的利益。很多在年底卖房的就是这样的。明明等到春天可以卖的高些。但是继承人中有个非要这个钱过年的,你说怎么办。第三,继承者可能在外地,对本地市场不熟悉,这时候做好listing agent的工作最重要。第四,签字的是Trustee不是beneficiary,有的organizational trustee专注的不是卖到最高价,而是别的,找准了他们需要的,即使价格不是最高,也有可能拿到deal。不过天下没有免费的午餐,这种sale中有可能有各种前面说过的变数,所以我们还是要有所准备的。

 




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所有跟帖: 

不知道文中的cathy是谁。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2017 postreply 19:33:40

哈哈, 这个问题问得好。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 03/07/2017 postreply 09:45:45

谢分享的 -little-landlord- 给 little-landlord 发送悄悄话 little-landlord 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2017 postreply 21:37:58

此trustee非彼trustee -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 柠檬椰子汁 的个人群组 (209 bytes) () 03/07/2017 postreply 05:10:02

书上搬来的? 通常我们说“Trustee Sale ” 是指court house's auction sale. -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 03/07/2017 postreply 09:19:39

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