Tenant improvement 简称 TI， 其实投资论坛的地主大多数都做过，买个旧房子，大大小小的翻新，不管是刷墙还是新厨房，不都是给租客做的 improvement 吗？
商业地产的TI 特别是写字楼，基本上都是业主掏腰包，给租客建这建那，如果是十年以上的租约，TI 可能就相当于一年到一年半的租金。很难避免TI （即使物业状况比较新），除非整个物业是度身定制的，每个租客对办公室大小，格局，设备，管理都有要求，即使多开个窗户，改个门，一切都要正正规规做，工人要有工伤保险，白菜房的地主没有用武之地了。
业主不给TI也行，要么租客看重实惠的租金将就了，要么租客自己资金充裕自己做，不要TI要降租。
我写“一千万”系列的时候说过，我买旧物业花了两百万，我的租客花了三百万装修（build-to-suit），当时被人骂惨了，都不相信地球上有这样蠢的租客，其实我的租客不但是哈佛商学院毕业生，而且还是带着什么罗德奖学金荣誉的(top 5%). 他说出装修费可以，租金减23%。
我欣然接受，反正我买的价钱低，当时我也没现金。但是做再贷款的时候就后悔了，少了23%的租金就意味着少了23%的市值。算了，此一时彼一时。
Va-landlord 也提到他给租客的TI 是15， 即 $15/sf/year, 如果他的物业是8 万尺，要给现金1.2米TI。
很多时候，给不给TI就是有没有租客，生或死的选择。500 万买物业是第一轮融资，给TI是第二轮融资，谁能坚持到找到租客（有收入进而有现金流），最后找到下家。Good Luck！
他算帐有个特点，就是喜欢算毛利。写字楼的净利润少的吓人，特别是空置率高的时候，维持物业运转的费用比全空（Shut Down）还要大，简直是患了癌症的感觉。
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