和股市里的几位朋友聊房地产上

来源: 老朽于 2017-01-10 06:59:58 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7889 bytes)

认认真真的和投坛上玩股的朋友交流，特别是书生，牛弟，三哥，熊大，甜仔，慢快兄，老G等，还有好几位英文名字的各位，经常给我的帖子找茬，上眼药，使绊子的兄弟们，据说你们一眼就能看懂股市图表分析的子丑寅卯，让我就是看上十眼也弄不清其中的上下古今。我曾经写过：

有些事情不是做的来做不来，而是敢不敢去做，比如做地主。
有些事情不是你敢不敢去做，而是根本做不来，比如读博士。

你们如果能把脑洞大开关上一小部分去分析房市走向，那根本就是牛刀杀鸡，以石击卵，泰山压猴子。但是，理论要联系实际，不能照本宣科，闭门造车，纸上谈兵。如果你们是真对我的帖子，或者是加州，或者说是真对职业地主，关于出租房子的回报率是错误的，错误的，错误的！重要的事情说三遍。首先，作为职业地主不借贷款几乎不可想象，房地产运用杠杆作用其回报率会是快马一鞭，一骑绝尘，把指股之类的长期持有甩在后面。其次，还贷的漫长岁月里，一笔贷款从头一路走到黑不常见，随着房价上涨，可以重新贷款出来再投资。再其次，职业地主要吃饭，要生存，要养家糊口，要顾及父母兄弟姊妹，要包二爷养小三，蓝颜知己，红粉佳人，小赌怡性，饕餮大餐等等都要从房租里抠出来。

1，当房价升值超过最初的头款，很多人会重新贷款，套出来的钱用于再投资，原来的房变成没有本钱，而通过涨租来弥补每月还贷额的增加，房子成为free run。当然，有些地方房价不涨，就要死死盯住现金流。房价不涨，也没有现金流，最好哪凉快哪歇会吧！

2，当利率下降，通过重新贷款可以降低每月还贷，成为变相涨租。以二十多年前百分之十的利率借一百万，到低点的百分之四，每月还贷会相差四千块钱。利息的涨跌不会是断崖式，十万以上的贷款，利率只要降一个百分点就值得重新贷款。

3，当利率上升，只要是固定利率贷款，一般多为三十年，任凭市场翻来覆去，翻复无常，翻云覆雨，翻江倒海，我自岿然不动。

4，房地产在税务上有一个折旧可以运用，地上建筑部分的价值可以分二十七年折旧。比如你的租金一年净赚一万，而折旧也刚好是一万，那这一万块钱就不用交税。这只是在税务上的好处之一，其他诸如开公司，买车子，保险，汽油，应酬等等你尽量去发挥想象力，只要一切在游戏规则里运作。

5，折旧虽然有二十七年的漫长岁月，但是，神龟虽寿，犹有竟时，总有用完的一天，我在二十年前买的房子已经没有几年折旧可用，从现在起要未雨绸缪，还是要尽量重新贷款出来，能拿出多少是多少，用还贷款的利息去抵税。比如能借出二十万，每月还贷是一千多，一年是一万多用来抵收入税，当然，前题是房租足够。二十万块钱在手想折腾的话，就去再投资。不想折腾就拿来实用，就像那个谁？高一，高二，高三，三个娃，瞧这个排列，将来一定是打虎三兄弟，上阵父子兵。不过先要一年一个上大学，像催命小鬼似得跟你要学费，家里没有余粮还真有可能误了人家的前程。再不济，拿着这笔钱，瞒着大婆，挎着二奶去马尔代夫会小三，牡丹花下死，做鬼也风流。

6，有人曾经提出，房地产的税务好处只不过是延期，早晚要交，那又有什么关系呢？比如三十年前十万的房，有五万折旧抵税，今天卖掉要补交这五万的税。不管怎么说钱要尽量早点拿到，税要尽量晚交，我以前写过，几万块钱先拿到手里，有本事的或许可以再滚出来几万十几万。没本事的就拖几十年，今朝有酒今朝醉，几十年后货币贬值可能连一半的价值都不到。没本事加诬赖的就跟本不理，死了后谁继承谁交。今天的房价也许是五十万，卖出的五十万要减去原来的成本，赚到四十万，但以前已经把五万折旧掉，所以你要以赚到四十五万计算，大头赚到了小头不必顾及。再说，摇钱树长的好好的，卖掉干什么呢？也许到死也没卖，也就不用交税。当然，国税局不会睡觉，税是早晚要交的，跑得了和尚跑不了庙，人死了，后代继承者还是要交税。交就交吧！如果你给后代留下一千万的财产，其中百分之九十交税，一百万他们也是不劳而获，没什么可抱怨的。再说，财务规划早点进行，信托遗嘱先做好，怎么也不能让国税局拿去百分之九十。

7，举一实例，二十年前五万块钱的房一万头款，今天的价钱是三十万。如果一路下来一成不变，很容易看出回报是多少。但二十年期间进行过四次重新贷款，前后从里面套出将近二十万，然后又用去投资，最开始的本钱一万衍生出多少就不好算了。

综上所述，股市里的回报率容易计算，房地产投资的回报率比较绕脖子。简单的说：一，二十万的本钱可以在二十年前开始折腾出今天的一，二十个房子，发发狠弄出几十个也不是难事，相当于股票炒出一两千万。各位老大，要想达到一两千万应该是什么回报率？社会上经常有些投资讲座，请记住一条，只要有人推销什么产品的年回报率是百分的之二十，第一个反应就是遇到了骗子，包括房地产。有些所谓的专家，读了几年书，弄个学位，挣不了仨瓜俩枣，自封个理财顾问，便不知天高地厚，拉大旗做虎皮，滔滔不绝，口若悬河讲投资理财的大道理，糊弄一下九斤老太没什么问题，要是面对手握几十万，几百万的投资人，就好像自己屁股上流脓，却偏要给别人治疗痔疮。

当你义无反顾的投身于掏粪这一行，战略上藐视，房地产没有高深的学问；战术上重视，简单的事情用心做，再根据自己的能力发狠做，回报率达到或超过百分之二十指日可待。坛子上的很多大拿们用十年的时间走完了我二十年的路，信不信由你，反正我信了，或许他们的资金比我雄厚，更大的可能是能力比我强。相比较之下，我算是比较保守的，自己给自己立下了很多规矩，异地投资不做，路程太远的不做，没有现金流不做，白玉房有选择的做，太烂的区不做等等。

不管是十年，二十年，或更长时间，房地产不能急功近利，别指望翻手为云，覆手为雨，你们几位股市里的高手或许可以做到短期内财富暴涨，房市里的高手做不到，老瞎变成马王爷三只眼，如大变成如来佛也不成。房市里的高手能用自己的不动产不断的重新贷款，财务组合，扩大规模，从事必躬亲变成指手画脚，从粪工变成粪霸，从坐在马桶上数钱变成躺在沙滩上数钱。

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