我们的商业地产投资历程 Part 2

maizegirl · 2016-12-29 00:26:59Z

我们的商业地产投资历程 Part 2简介

来源: maizegirl 于 2016-12-29 00:26:59 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7459 bytes)

我们的商业地产投资历程 Part 2

1. 为什么写这篇文章

在2016年10月，我们写了一篇有关我们商业地产投资的历程。这里想简单做一些补充和更新。根据以后我们投资的发展，我们想把这段经历当作一个创业公司的成长经历来简单纪录一下。

还是在第一篇文章中说过的，我们写这个系列的文章，主旨不是要推崇某种投资方式。而是想给大家一些思考的素材。保持一种开放的心态，积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资，这样才是最好的方式。这个系列的文章如果让我就说两点有关投资的话，一个是开放的心态（open minded），一个是多元化投资组合（diversified portfolio）。其他的都忘记也无关紧要了。

2. 公司的架构

在买完位于Menlo park 的这个小商业零售广场（strip mall）之后，我们把主要精力放在规范公司的架构上了。

首先是公司财务的透明化。在面试过许多会计师以后，我们选了一家中等规模的会计师公司来负责公司到财务。所有的booking都放在Quickbook 网上。这样每个投资人都可以有自己的账户，随时可以在网上查阅公司财务的收入和支出。

第二是规范公司的章程。同样在面试过许多律师事务所以后，最后选择了一个中等规模的专门从事地产投资的律师事务所。由他们来起草一份比较完善的公司章程。从刚开始筛选律师到章程定稿，总共花了4个月的时间。

这里讲一个小插曲。刚开始在找律师的时候，一个在湾区Saratoga搞地产投资开发非常成功的朋友推荐了他一直在用的地产律师。我和M老师在第一次的电话面试以后，都有一个同样的感觉：对于我们提出来的所有问题，他没有给出我们看不到的方面。后来在第二次的交流中，才知道他原来是半道自学成才。是看到周围许多地产投资人需要公司法方面的需求，才转行拿的执照。我们担心，如果他起草的章程不够完善，对公司的长期发展会不利。

现在我们用的这个律师是地产和LLC方面的行家。据说她是当初加州起草LLC法律时的参与者之一。在和她的面试过程当中，对于我们提出的问题，她能给出比较全面回答，而且会提供很多我们并不知道的信息和规定。当然，她的费用也不低。在有关法律的方面，我们觉得还是应该找专业和能力可靠的比较放心。毕竟这是公司能否顺利长期发展的一个重要保障。

2. 新的商业地产投资

在这个过程当中，我们一直也在留意湾区的商业地产。但一直没有找到合适的目标。一个偶然的机会，我们把目光扩大到了湾区附近的卫星城市。在Tracy东面的一个小城市中心，看到一个小规模的以餐饮业为主的商业地产。

这个property总共有三个小门市（small business），包含一个酒吧，一个BBQ 餐馆，和一个川菜馆。我们看重的是这么几点：

租金收入好。Cap Rate比较高。这可以弥补地区上的差异。
地点好。正处在市中心，对面是城市的图书馆。整个地区处于人口增长阶段，治安好，看好长期发展的趋势。
餐馆行业粘性比较大。在Yelp上的评价也不错，租户相对稳定。租约是Master Lease，租户负责日常内外的维护，房东管理负担比较小。这也可以适当弥补距离上的不足。

在做完实地考察和研究以后，我们直接找卖方的代理人递了offer。经过一轮的counter以后，最后以比listing price低一些价格成交了。

3.公司的发展

这个阶段的另一个重点是开始逐步接触一些各方面的投资人，并且从中寻找一些理念和我们类似的投资人。因为商业地产投资的特点，这决定了这种方式虽然会有相对稳定的租金收入，但是他的流动性会比较差。而且商业地产的种类繁多，不如民用住宅相对简单。商业地产的风险评估也要复杂一些。

但是，商业地产有他独特的优势，对于我们现阶段来说，是可以在整体资产配置中占据一个很重要的位置。下面是一些我们的想法，和大家交流一下。每个人的具体情况不一样，所以适合自己投资的方式也会不一样。保持一种开放的心态，积极思考、探索自己可以理解并且适合自己实际情况的投资，这样才是最好的方式。

优质的商业地产可以提供长期稳定的租金收入。这里强调的是长期和稳定。这一点在我们的第一篇文章有对商业和民用住址的对比讨论，这里不再详谈了。
商业地产的投资方向有选择性和多样性，在不同时期和地点，可以等待时机发掘出比较好的deal。商业地产的竞价整体要比民用住宅少许多。大部分可以避免over pay。在一些特定的领域，门槛高，投资人少，竞争比民用住宅少许多。
风险的控制。商业地产的种类太多，风险控制要比民用住宅复杂一些。对保险的研究和选择也需要比民用住宅谨慎一些。在这一点上，M老师做了许多的研究。除了保险，在杠杆的运用上，商业地产也比民用住宅风险要大一些。如何平衡收益和风险是一个很重要的方面。当然，从另一个角度上来说，这也是吸引我们的地方之一。有风险也就有了投资门槛的壁垒。如果能够谨慎的进行风险评估，是可以寻找到风险和收益平衡的投资选择。在现阶段，我们的重点是寻找地点好并且有良好租户的零售商铺。
合理的收益期望值和投资的回报时间。我们在刚开始摸索股票之外的投资方式的时候，最重要的一个标准是安全。衡量的标准是：我们是不是相对很放心的All in。然后，通过时间来逐步实现回报。我们不会期望短期的高回报，而看重的是投资安全性和长期的收益回报。这一点和投资股票的复利效应(Compound effect)很类似。

这个阶段的另一个重点是定期总结。和我们在投资股票的时候曾经在seeking alpha投稿一样，我们也开始尝试写news letter （Small Cap Commercial Real Estate）。一方面是做自我总结，另一方面也给公司的投资者定期的更新，让投资者能够更深入地参与公司地发展。

4. 结语

商业地产投资是我们在这个阶段对价值投资的认知和重点之一。当然，我们的认知也会随着时间的推移在演变。因为我们都还很喜欢现在的本职工作，把这段投资经历当作一个创业公司的成长来简单纪录一下，也算是一种在自己comfort zone之外的一种尝试和挑战了。