股市与房市、贪婪与害怕、流动与固定

来源: 如山于 2016-12-10 15:09:03 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (9264 bytes)

股市与房市、贪婪与害怕、流动与固定

如山

（2016年10月9日，星期日）

本文不为争论股市房市，这个在2009年本人热情高涨地写文章时就跟做金融的老大关于买黄金还是买房产有过大量“隔空开火”的“炮战”。今天想跟大家分享的自己对股市房市特点与人性特点的联系与领悟、加一些自己的经历。单独这些特点有无数人都说过，但互相联系而产生的效果不知道是否我的独创，但原创是肯定的，也就是不是抄别人的（本人从来不抄，要是有引用就会说明）。所以先声明，我的以下论点要求“专利”，谁引用俺说法请注明“如山语录”。LOL。

言归正传。先说几个没有或者很少有争议的定论：1. 金融股票为高流动性资产，房产相对流动性很差。有鉴于此，前者被称为流动资产，后者被称为固定资产；2. 金融股票因为高流动性，大多数情况下上升快下跌也快；而房产则相反，上升慢下跌也慢。3.贪婪与害怕是人类的弱点，每个人都有。差别只是程度不同。我承认自己有，要是谁认为自己没有这个弱点，可以算为亿万人中的人精（人中精英）。4. 懒性、拖延性也是人类的一个弱点。大多人都有，只是强弱程度不同。我当然承认自己也有。

金融股票高流动性的特点令操作它的人们变现很容易。几分钟能就能完成交易。自己需要钱急用，或者看市场不对路，马上可以脱离。不使用杠杆根本不会破产。而房产，要兑现不那么容易，最少也几天。另外，大多数房产的下跌都是“慢水煮青蛙”式“阴跌”，往往是到跌很多人们才突然回过神来。此时想出货已经晚矣。在一个下跌市场，尤其在人烟稀少的小镇可能再低价都没人买。其三，做房产过度使用杠杆很容易破产。

诚然，成也萧何，败也萧何。前面说了，大多数人都有贪婪与害怕的弱点。金融股票容易交易的特点令操作于其中的人很容易“追高杀低”，或者叫“追涨杀跌”。羊群心理在股票市场被发挥到极至。贪婪，令人容易在涨时买入，而害怕失去的心理又令人容易在低位割肉清仓。很多人可能认为自己是很独立思考、不随大流的。但这只是理性告诉你应该这样，实际上谁都避免不了一定程度的跟风。金融股票市场最容易鼓动人的情绪，也便于人跟风。市场热时，一激动，买了。市场下跌，手一哆嗦，卖出了。不信，看看金融股票的老大为什么要搞个交易器？因为“机器”者，严格按照理性设定的原则执行，不受人的感情、市场情绪影响，按“既定原则”办事。但人毕竟是人啊，机器还是靠人操作嘛。曾经看到某个老大事后感叹，要是昨天让机器严格执行就好了，自己还是忍不住人为操作一番，结果适得其反。

败是萧何，成也萧何。同样的人，买卖房产当然一样被贪婪与害怕的弱点影响，一样有“追高杀低”的心理、一样有羊群心理。只是房产买卖的不方便和交易费用高的特点在一定程度上阻止、或者说部分抵消了人的贪婪与害怕。房产高涨时你买入不容易，甚至要抢也抢不到（金融市场不存在买不到的）。而一般的买入，Offer要等卖家回应、筹集Down payment、办理贷款、做inspection，做估价等等总要些时间。时间一拖长，人的心理慢慢冷却下来。有些人在这个阶段就退出了。所以不是有很坚定的主意买入的人，往往也是看多而不买。另一方面，房产交易低流动性和进出费时，助长人性的懒惰，令房产投资者客观上忍受“慢水煮青蛙” 式下跌。也因为房产的下跌（在大多数市场）“慢”，令投资者容易有“不会再跌”的幻想。

老朽兄常说，房价跌关我P事，我有租收。很多地主都会同意。当然我不敢说“关我P事”，因为我靠建房卖出维持主要现金流（我还没达到大地主的水平，惭愧）。但是，出租部分真的不是那么紧张市场。2009年在金融老大跟我“隔空开炮”时就说，你做房产也要设“止蚀点”吧？我当时只是心里呵呵，没接话。谁真做地主设“止蚀点”的话应该就是不成功地主的95%的里面的人。原因？真地主都会明白，初级地主读读我上面两者特点，再加现金流概念就清楚了。

下面贡献一点我的实际经历来说明一下上面的理论。

西雅图房产大约在2007年8月突然调头向下。我的房产主要在西雅图的东区、西区与南区。大概区分是东区属于好区，西区与南区属于差区。有些区我戏称为“烂区的平方“LOL。我当时对当地房产市场的判断是下跌不会超过25%。我估算了一下，同时卖出多个房产的税务冲击与市场25%下跌量平衡，所以卖出并没有占什么便宜。不过，这个对市场的估计部分对部分错。西雅图好区，例如东区，下跌接近25%，差区、“烂区的平方”下跌50% 到60%。而这个下跌是“慢水煮青蛙”式“阴跌”。从2007年8月开始，到2011年底4年时间到底。在最低时，我部分出租房是在水下。当然总体是正的。用我上面的理论，房产交易低流动性和进出费时，助长人性的懒惰，令房产投资者客观上忍受“慢水煮青蛙” 式下跌。客观上当然还有财务因素。反正那几年我卖出的都是新建的房子，没有卖出一个有贷款的出租房。客观的结果当然是没有卖出好，因为第一，卖出后除了还贷款，回收的现金不多；第二，已经有贷款的就贷款在，后面都无法再贷款，其三是我当时贷款的都是3年到5年ARM，市场利息下降我跟着享受低利息。所以这部分“负资产”的现金流还是OK的。应该说明的是，上面第三是走“狗屎运”，并非我原来就预测到。LOL。

现在西雅图的市场大家都知道了，“烂区的平方”也接近或者超过2007年的高峰点。而东区（好区）已经超过历史最高点。

我更幸运的是，所有下跌前Refinance的现金、其它新建筑回收的现金、加上“高利贷”借来的钱集中在2010年全部买入有开发潜力的地。童鞋可能有问，为什么买地？当时买房也一样升很多。是，当时同样的现金，不能贷款的情况下，买地比买房能买入更多；其二是在低迷时，破产的开发商或者银行更难出手地，换句话说有更多的机会买到好Deal；其三，地的下跌与上升的幅度都比房子大。也可能有人说，你“赌对了”。其实按当时的地、建筑成本和建好后的市场价格，就算是当时用建筑贷款，利润也是不错的。只是看你有没有钱去做完。

那么除了新建房子，我是否还是卖出物业呢？那是当然的，我今年已经卖出4个物业。卖出的原因和准则是什么？我的卖出准则是：