如果有投资物业出租，按揭贷款利息可以作为可抵税。而如果是自住房，按揭贷款利息则不可以抵税。每年报税的时候很多人会问，有什么办法让我的自住房利息也抵税吗？
首先，利息抵税的基本原则是：为挣得投资收入（利息、股息、房租等）而产生的利息支出可以作为费用来抵税。根据这一原则，如果你贷款购买主要住宅，利息支出是不能抵税的，因为你的目的是为了自住而不是获得投资收入 。
有没有办法将不能抵税的利息转为可以抵税的利息呢？ 加拿大人Fraser Smith提出了著名的史密斯原则（Smith Manoeuvre）。其原理是通过 把普通的不可以抵税的贷款转变成可抵税的贷款，达到减税和加快还款的目的。简言之，就是把“不好”的债转为“好”的债。根据史密斯原则，投资人首先把非注册账户(non-registered account)里的投资资金交纳自住房首付，然后申请房屋按揭贷款，同时再用自住房做抵押，申请另一个贷款（home equity line of credit, HELOC）。用HELOC里面借的钱去投资其他出租物业，或是买股票、基金、债券去赚利息、分红等收入，因为借钱是为了挣得这些投资收入，所支付的利息就都可以抵税了。同时，投资赚得的钱还能用来加速还清他`的房屋贷款，进而产生了更多的line of credit的空间，可以借更多钱去投资。
史密斯原则涉及到借钱去投资，因此在预期投资回报率高于利息支出的情 况下才适合采用。为了能够将利息抵税，投资用的资金要从line of credit直接拿出。所以，如何正确合理运用史密斯原则，建议向投资税务专家就自己的具体情况做进一步咨询。
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