替有钱人省税？听起来就是不讨好的政策，但一条州宪法修正案最近被地产研究公司发现，实际税负竟与贫富成反比，而它却在加州实行了近四十年，且还没有人敢动它，因为它已成了加州政坛的第三轨(third rail)。那就是加州要缴房屋税的人都知道的，全名为《限制房屋税的人民倡议》，并成功写入宪法的第十三号公投提案(Proposition 13)。
州宪法第十三章第一节第一条写道：「不动产的任何从价税，最高都不得超过该财产的全部现金价值一个百分点。」官方认定的房价只有在屋主换人或重建时，才能重新以市场价做鑑价，否则就设定在1975年的价值，然后每年根据通膨指数来设定增值率，最高不得超过2%。
这个1978年6月以近三分之二多数通过的公投提案，主要是对之前加州房屋税平均以市场价的3%在徵收，且没有设定税率增幅上限，导致房价飙涨的那段期间，一些房屋价值一年间可能增值五成到一倍，房屋税当然也跟着飙涨，例如1967-68至1971-72这十个会计年度间，房屋税收平均以每年11.5%的速度在增长，许多人因缴不出税而必须卖房甚至破产，而由商人、政客兼说客的Howard A. Jarvis所领导发起的纳税人革命。这堪称加州最伟大的人民力量，让Jarvis登上当年6月19号时代杂誌的封面，且下个会计年度，立即为大家省下57%的房屋税，确实拯救了数百万人留住他们的房子，至今也已为加州人省下5280亿的税金。
十三号提案的齐头式平等，让认为算法不公的人士也不少，在这约四十年时间提告该法需抽离宪法的诉讼就有多起，着名者如公投通过后，Amador Valley联合高中学区便立即提告州公平委员会，认为十三号提案不该入宪，但州高等法院认定它是州宪法修正案(amendment)，而非学区宣称的改订版(revision)，而判学区败诉。另个经典案例，当属1989年的请愿人Stephanie Nordlinger对上回应人Kenneth Hahn。
Nordlinger于1988年11月，以十七万元买了栋位于洛杉矶县Baldwin Hills的房子，隔年初，她收到该县税务师Kenneth Hahn的通知，说她的房子因所有人转换，重新鑑价后为$170,100，所以房屋税变成$1,701。这税金比前一年增加36%，也让她发现她要比一些自1975年以来，就一直拥有类似房子的邻居多缴约五倍的税金，她认为很不公平，于是向县高等法院提起诉愿，主张要还她的税金，并称因价值获取鑑价违反了联邦宪法第十四修正案的平等保护条款，故十三号提案违宪。她说：「第十三A条文无视被课税房屋的用途、房屋所在的地方政府负担、房屋实际价值或屋主的经济能力，成为一种专断系统。」
但县、州等各级法院都不认为十三号提案属宪法修正案有何问题，且Amador Valley的判例已说明一切，最后让她上诉到联邦高等法院。1992年6月19日联邦法院以8-1判Nordlinger败诉，法官Harry A. Blackmun说：「加州的大型实验，显然给了广大、有力又根深蒂固的社会阶层利益。」即使十三号提案可能多麽不公平或不智，Blackmun仍说它是「不可触碰的专断」，并称它是「加州人民的意愿」。
不公平或不智让靠税收过活的学区首当其冲，在1998年7月的国家公共电台(National Public Radio)的一份报导中说：「十三号提案榨乾了加州教育体系的钱，将加州学测成绩从过去全美最高变成垫底。」老师抱怨要被迫离开教职，因为学校没钱支付可生活的工资，这也是Amador Valley学区在公投过后立即提告的原因。同时，全州的图书馆关闭，市政服务低落，加州天堂变色了。
另外，未蒙此法利益的就属新购屋者，尤其是买与邻居差不多房子的二手屋买家，因为他们的鑑价标准是成交价，而不是1975年的老房价，像Nordlinger一样，难怪这批人会大喊不公。也因此，十三号提案被某些人贴标籤为「欢迎生人」的系统，对一个已开发的社区来说，这些新买家付比老屋主更高的税，换言之就是承担更高比例的地方政府及学区经费，当然大受欢迎，例如在1989年，自十三号提案通过后便一直拥有房子的全加州44%屋主，仅负担全州25%的房屋税金，而且如果房价飙涨超过2%通膨上限，这个比例还会更低。
到底什麽叫公平，是十三号提案一直引争论与诉讼的根本。照理说，实价课税是对所有人都公平的一种作法，但对长住不炒作的屋主来说，又什麽叫做实价？不买卖的住房叫做家，家只有情感行情，而没有市场行情，州宪法要减轻情感行情的负担，而不是捨市场行情来买人心，立意良善，但实务上呢？住房网站Trulia的一篇研究发现，按此法来推算屋主相对于市场价所缴的房屋税，加州房价越高的地方所缴的实际房屋税率越低，若扣除老屋主，这些地方的富人比例也越高，像湾区的Palo Alto，所以又什麽叫立意良善呢？这似乎已成十三号提案的普罗米修斯(Prometheus)神咒。
住房网站Trulia于去年11月30日，由其首席经济学家Ralph McLaughlin署名发表一篇名为《十三号提案：美国传奇纳税人革命的赢家与输家》(Prop 13: Winners and Losers From America’s Legendary Taxpayer Revolt)的研究，利用公开的缴税记录、人口普查数据和他们的住房估价，计算出加州的实际房屋税率(effective property-tax rate)，也就是屋主缴的房屋税除以Trulia估的市场价。结果发现，实际房屋税率最低的十座城市，有五座位于硅谷，其中最低是Palo Alto，最高前十名则有一半是内陆城市，第一是Beaumont，而前者的房屋中位价在两百多万，后者却不到三十万。
这份研究加州一万人以上城市的报告说，房价越高的地方实际房屋税越低，暗示越有钱的人省越多税，那麽来看看Palo Alto是否符合这个暗示。该市人口普查局2015年的家庭收入中位数为$136,519，高出加州一倍有馀，比南湾都会区多两千馀，比Santa Clara县高四千多元，在加州数百座万人以上城市约可排进前二十。个人理财网NerdWallet根据家庭收入、无房贷比、房价中位数、持卡人平均信用额度等数据，调查全国475座六万五千人以上城市的富有程度，Palo Alto居冠，且与前一百名相比，不但家庭收入中位数高居第一，无房贷比也以34%居冠，可见该市居民不是住很久而缴清房贷的老居民，就是一掷数百万现金而不需房贷的富豪。这点也可从富比世杂誌全球最多亿万富豪居住城市排行可知，Palo Alto居第25名，共有13位十亿元以上富豪居住，其中现存最有钱的当属脸书创办人祖克柏(Mark Zuckerberg)，不过幸好他的房子是于2011年以七百万元买的，房屋税每年至少要缴七万多，没有佔到十三号提案的便宜，某种程度上应可让许多人稍感公平。
然而Palo Alto的1979年十三号提案生效前就有房子的屋主也确实不少，Trulia说这样的老屋主比例占一成多，比起最高的洛杉矶县郊区美景城市Rancho Palos Verdes的23%，及最低且新开发出来的Contra Costa县Discovery Bay CDP(人口普查指定地)与Rancho Santa Margarita市等行政区0%，算是中上悠久的。一栋在University Ave.上，Palo Alto最棒社区之一的两亩半豪宅，1975年卖的顶天价也才廿四万多，而如今城北区(Downtown North)最便宜的两卧平民宅就要一百五十万左右，只因持有时间点不同，豪宅就算以最高的2%增值率计，缴的房屋税也不到五千元，但平民宅却要缴一万五千元，相差三倍左右，两者除了新旧，土地加豪华度可谓天差地远，完全符合这研究的主要发现之一，在房价越高的城市拥有得越久，缴得越少。在Palo Alto周遭城市也可发现到这现象，像旁边实际房屋税第六低Los Altos，老屋主占17.8%，第十低的Sunnyvale也有8.3%，所以能有个简单结论：越早在硅谷成家立业，越能在硅谷活得惬意。
最高前十名中唯一落在湾区的城市是第六名、实际税率1.23%、房屋中位价四十七万上下、老屋主只有4.7%的Contra Costa县Hercules市。在其研究的另个主要发现：「房价越低而老屋主比越高的城市，会付较高的实际房屋税。」Hercules是个例外，因为位于湾区，让它的中位价在前十名中不但第一，且是其它的1.4至3.2倍左右，但对于中位价已近七十万的湾区，以及近五十万的Contra Costa县，这样的行情估价算略低。这座人口两万五千多，家庭收入中位数十万多，高中以上学历人口达93.3%的小城市，相较于实际税率0.42%的Palo Alto，因为十三号提案而为政府贡献了三倍多实际上的房屋税。
它夹在县治Martinez与第二大城Richmond之间，临San Pablo湾、亚裔人口几占一半，华裔约占7%，属都郊型居住城市，约有八千六百户住宅，屋主自有率达八成，移民人口占三分之一左右，感觉上像新开发的移民社区才是，但实际上却比湾区许多城市有历史。它于1881年由洛矶山脉以西的第一家火药厂，加州火药公司(California Powder Works)从金山迁厂至此，后以其招牌产品为名于1900年建市，目前已演变成生技大厂Bio-Rad的家，也成为众多这方面尖端人才的家。
这些被美国环境系统研究所公司(Esri)形容成「太平洋高端」(Pacific Heights)的高级移民白领，常见于湾区各都郊城市，唯不常见的是，竟缴到高于十三号提案的实际房屋税。
正如1992年联邦法官Harry A. Blackmun所说的，十三号提案已成「加州人民的意愿」，是「不可触碰的」，甚至有人把它称为1981年雷根(Ronald Reagan)总统大减所得税的前奏，所以几乎成没人敢动的「天条」，但它还是可能有「天敌」的：房市泡沫。虽然从湾区到美国都已看到这种泡沫的幻影，但要像日本房市泡沫腰斩房价一半以上的灾难情景发生，似乎还难预见，可也难保不看见，谁敢说美国的房市扩张还不快，人口永远正成长呢？若一旦泡沫发生，现在两百多万的房子，突然只剩下一百万，甚至几十万，那麽现在买贵的屋主又要抱怨十三号提案不公了，而且确实也将因房市泡沫而变得更不公平，届时或许就会有另次纳税人革命，轰轰烈烈地写下十三号提案2.0。
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