房地产投机心得总结

“我们来自五湖四海，为了同一个发财的梦想，走到一起来”。

 

老王，工科油腻渣男，投机地产和股市多年，吃的猪肉少，但是常常看到猪跑。老王常常想发现一个公式来定义投机的规律，思索多年，未解。眼看华发渐生，感叹投资就是一门艺术，理工男不可得也。贼心不死，思来想去，总结三个规律。

投机第一定律： 趋势的产生-宏观/微观共振

房产投机跟股票市场投机有很大区别，但是因为投机者人性相同，所以也会呈现很多一致的规律性。对于股票市场，最重要的是观察到趋势，趋势产生和运行有一个重要迹象，就是多周期共振，是指一小时，四小时，日线，周线都呈现了一致性的多头或空头趋势，这样如同潮水，小浪往前涌，形成中浪，中浪往前推，汇成大浪，最终汹涌澎湃，势不可挡。这是股票市场小周期和长周期的共振。

房产的宏观周期需要经济政策面的支持，房产趋势的产生往往是在经济危机后期，伴随着股票市场的崩盘，地产价格的低迷，国家宏观经济政策转向刺激经济，出台多种利好经济的政策。我等屁民最敏感的是房地产贷款利率的变化，贷款利率像是月球的引力，没有它，初一和十五的大潮等不来。

房产微观周期指的是具体城市的利好消息，比如流入人口，大公司迁入，就业增长，城市新的规划等等，宏观和微观同时利好，产生共振效应，会带来大的趋势，具体城市会很疯狂。

投机第二定律： 板块轮动

老王认为这是最重要定律，运用的好，可以吃到很多猪肉。

根据众人的逐利心理，在股票市场上会出现板块轮动效应，比如成长股，科技巨头，银行和金融，大宗商品和能源，生物科技，公共事业，汽车建材等板块涨得此起彼伏，在几个月内或者在几年内呈现各领风骚的局面。

在房市中，当趋势来临后，从全国范围看，一线城市（美国是美东美西的几个大城市）首先上涨，再逐渐往二线城市传递，再传递到三线城市等等，呈现了把石子投到湖水中去，产生的涟漪效应，能量逐渐扩散，资金逐渐外溢。

从每个州来看，这个州最发达的城市首先上涨，然后是州里其它的大城市，然后是欠发达城市。

从每个城市群来讲，是中心城市先涨，再涨近郊的城市，再涨远郊的城市。

从每个城市来讲，好区先涨，一般区再涨，差区最后补涨。

从每个区（村）来讲，HOUSE 先涨，其次是duplex, 然后是townhouse, 最后是condo.

这些轮动效应分别有三个月到一年的时间差，所以灵活地组合起来，给了一个房产趋势中，不同的时间段多次吃猪肉的机会，投机最重要的任务是在本上涨周期内追求利润的最大化，在规划好税收的基础上，地产该买就买，改卖就卖，不可拘泥于条条框框，故步自封。

投机第三定律： 内外线结合

因为房市有轮动效应，所以要灵活机动地规划投机事业。如果在本地错过了机会或者子弹不够，要考虑像打仗一样，内线御敌阵地战压力太大，考虑外线的运动战，到外地去投资，利用轮动的时间差，发展新的根据地。要充分评估自己的实力，去打能赢的仗。在外线作战的过程中，尽量在一个州或城市群作战，这样可以充分地利用机会和资源，把长期投资和短期投机相结合。

房产投机是伟大的事业，还有很多规律性的东西待挖掘，抛转引玉，供大家探讨，祝大家发财！