Condo管理中公开的和没公开的骗局

Condo管理中的骗局每天都在发生，大部分都只限于业内知道，极个别的纸里包不住火，被报纸披露出来，比如Channel Property Management，大家自己古狗这个公司的名字就能看到他们的故事。大致过程，是在2006年前后，当时他们管理着20几个Condo，管理公司的Owner是个印巴裔，这个人利用其中十几个大楼做抵押，从银行做了35M的贷款（公开数据20M），之后携款潜逃，至今仍未归案。

我之前的文章曾经写过，购买Condo的住户实际只是购买了使用空间，建筑本体特别是结构部分和小区的领域及车道等等都属于Condominium Corporation所有，属于小区的公有资产，比如你买一个Townhouse要花45万，估价有可能到30万，那么这30万的资产实际上是属于小区的公有资产，由小区的公共保险来Cover，住户自己的保险，则是承保住户自己的私有财产，比如内部装修，升级换代，家用电器珠宝首饰等等这些只属于你自己家庭而和其他家庭没有关系的资产。那么从房子本身的价值来看，一个100户的小区，这个小区的公共资产价值就有30M，再加上很多公用设施，主路车道，被保险公司和银行认可的资产价值至少在40M以上，用40M的资产去贷款一两个million，抛开一些法律程序不谈，对银行审批来讲没有太大难度。

如果一家管理公司管理着10个左右这种规模的 Condominium，那么所管理的资产价值就在三四个亿以上。其中现金资产（银行里的存款）也会有几百万。对于一些不良从业人员来说，就如同闻到血腥味的狼，狼入羊群 大快朵颐。

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我们在2014年的时候接管过其中一个大楼。在每户每月$600~$700不等的管理费之上，每户还要交$100多的额外费用(Special Assessment)，用来偿还2006年时候的贷款，他们总共被贷款$1.5M，十年还清。尽管$1.5M并没有用于任何的维修或建设就消失了，所有住户仍然需要偿还这笔贷款。旧的大楼冷热水以及通风采暖或中央空调电梯游泳池等等都会出现很多问题，很多家里漏水，维修又不能及时进行，怨声载道。

06年发生了这样的事情以后他们更换过数次Board和管理公司，先是几个华人进了董事会，控制开销，节省费用，有了一些储备金，但华人一般家里和工作的事情比较多，不愿意费太多时间在没有收入的事情上，所以时间不长就换了东欧的几个人进Board，每次开会争吵不休，互相意见不一致再互相排挤，很多紧急的修护（花钱又不多）不做，反而把所有的fence换成新的，高于市价一倍多，把仅有的四十几万花掉，紧急问题更没钱修了。从2010年市政给他们发了几次work order，限定时间整改，Board成员不想承担责任，自己把整个小区提交给法庭，要求法庭指派一个Court Appointed Aministrator，（有关这个Court Appointed Administrator的严重程度，我们后面再说）。

于是大楼里几个华人又找到我们，我们提供免费服务，用了几个月的时间帮助他们把旧的Board换掉，再把旧的管理公司换掉，我们正式接管之后再向法庭提交取消Court Appointed Aministrator的申请。逐渐步入正轨。

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对于住户的影响：

除了要多交很多钱之外，房产价值收到严重冲击，有一户89年买的，当时要出手，Listing价格比89年的买价还低，去看的人仍然不多，Offer更是少得可怜，而且很多银行都知道这个大楼的问题，大楼的贷款没有还清，不给做个人贷款。

当时我们只能先安慰住户不要着急出手，大楼入口挂着十几个KeyBox，互相压价谁也卖不掉，能租先往外出租，离多大的某个分部校区很近，出租不难。

到现在那个大楼的住户再出手已经不难了，大部分也会比买价高一些，不至于“亏本大耍卖”。