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虽在异乡非异客 且把他乡作故乡 中

(2022-09-04 02:31:02) 下一个

南加州中国人聚集的城市有几处,多数都在洛杉矶县。阿市Alhambra,蒙市Monterey Park等旧城市老一辈侨民多。新兴城市钻石巴Diamond Bar,胡桃市Walnut Creek等更受新一代中国侨民青睐。橙县中国人聚集城市只有一个,尔湾。单就中国人聚集城市来比较,尔湾可以说是一枝梨花压海棠。并非所有的中国人都喜欢聚集,我不是很喜欢也不抵触,尔湾对我来说最重要的是在橙县中心,位置绝佳,便于照顾生意。橙县三十几个城市里,所有的城市都有中餐馆,而且有多家,只不过尔湾中国人比例高,中餐馆就更多,且高档中餐汇聚,还有许多日韩越印等国风味。目前最高档的一家是尔湾旁边Tustin的"品味长安",价钱奇贵,很牛逼,还不做外卖。最受欢迎的是位于South Coast Plaza 的"鼎泰丰",我们现在还不敢在外面吃饭,经常点外卖回来。

上篇提到橙县分北中南三部分,限于篇幅,略去北部中部。

3,尔湾近两三年发生过暴力事件,不法分子喜欢挑亚裔下手。社区会不会变差,目前不得而知,但白人比例缩小想让区变好是不可能的。尔湾往南的几个城市Lake Forest,Aliso viejo,Mission Viejo,Laguna Hills,Laguna Niguel,Rancho Santa Margarita,Ladera Ranch等是也很好的选择,当然还有更好更贵的沿海城市。尤其是自住,白人比例超过80%,有几个城市90%。我投资的第二阶段08-12年,和目前的第三阶段,眼睛盯的是这片区域的便宜房。房地产投资应该选择好区里的差房,而不是差区里的好房,也就是说要近朱者赤,而不是鹤立鸡群,这样才会产生西瓜喂大边效应。

介绍一个不太被常人所知道的地方,Coto de Caza(旁边还有一处Dove Canyon), 这是一个很大的社区,位于RSM。在山的峡谷里面,一道警卫把守大门卡住进出口,进去后浮岚暖翠,繁花似锦。有点曲径通幽处,禅房花木深,采菊东篱下,悠然见南山的味道。可谓洞天福地,世外桃源。出了社区大门便是商业中心,生活便利,周边治安良好,民众安居乐业。一个人工湖和山峦交相辉映,让人弦管相随,流连忘返。我有两个出租房在附近,这是新规划开发区,和尔湾一样,即使独立屋SFH也有社区开发费mello-roos。不过,其中的school bond已经付完,地税降了下来。只是HOA费用高,每个月四百多,让房客享受湖光山色好风景。我们自己住的地方没有湖,有山,大半年是荒草秃山,只有风,没有景。有人会质疑,这岂不是拿茉莉花喂牲口?当然是啦!只不过我的茉莉花买的便宜,08年房地产崩盘后,从高点跌落30%-40%价位买到。

多年前从北加来到南加,曾经梦想住在这里。当时的情况必须先生产后生活,为了便于管理自己的生意,一定要把家安在橙县中部,这样才能做到所有地方都在半小时路程之内。心想来日方长,等到将来训练一两个穆仁智,完全把生意交给自己的人管理,再搬回来,现在看来不可能了。第一不想早早退休,第二割舍不下目前的居住环境,生活太方便了,第三,即便将来退休,还有其他地方可以选择。暂时打住,放后面一篇再说。

再往南还有几个城市,然后是和圣迭戈接壤的Oceanside and Carlsbad,来这个地方的中国人不多,往南往北离圣迭戈和橙县两个大都会的中心都是一小时路程,武大郎扛盘子,上下够不着。最大的问题是有个废弃核电站,周边居民,时时提心吊胆。

我以前写过多篇都是有关房地产投资,没有谈到自住房。还是那句话,房地产靠的是人口支撑。人口普查2021年出现加州迁出人口多于迁入,整个加州是人口年轻的州,搬出加州的人普遍年龄普遍偏大,1+1=2,走两个少两个。我所接触到的是从哪来回哪去,有两个人分别来自Arizona和Utah 小村镇。因为加州工作机会多,来了几十年,退休卖掉房子,回家乡再买个,还剩下不少钱用来度过晚年。加州大量的工作机会吸引年轻人迁入,接下来要组织家庭,1+1>2,来两个会变成三个四个。加州的人口在增长,人口普查预测到2030年,人口将达到四千四百万。地就这么多,所以地皮就越来越贵,新房子的占地肯定比老房子小。一般盖两千多尺的新房,占地才四千尺。有人问起半亩地,四千尺的房要多少钱。这么大的地,几十年前的房有可能,放在今天,半英亩地,建筑商会盖出四个四千尺的房,然后每个卖两百多万。四千尺的房要求半亩地,可以说是非分之想,如果有,价钱会在一倍以上,新房基本上是没有可能,怎么办?

4,因为人口的增加,而土地再不能衍生出来,所以土地的使用就要精打细算。建筑商也是追求最大的回报,以前一块地盖一个房,现在就盖两个。半亩地,两万尺,可以用来盖两千尺的房五六个。但是,有钱的王 八大三辈,你手里有的是钱,可以买下块地,就盖一个豪宅自己住。

新的独立房有新的好处,房子质量高,现代化,住的舒服。缺点是院子小,在橙县只要是新盖独立屋,基本上是两层,周边房子的尺寸样式基本上王 八排队,大盖齐,没有特色。在自家房子的二层推窗望去,左邻右舍,锦幄初温,兽烟不断,相对坐调笙。滋声浪语,浅斟低唱,城上已三更。

而旧房,年代越久远,地相对来说则越大。一般的人过了天命之年,不会追求太大的地,开始计划将来退休后能住的舒服,过的舒服,房子和地太大则是眉骨上长瘤子,成为额外负担。刚过不惑之年,事业上颇有斩获,在购房上一方面要满足自己的需求,另一方面还想折腾一下,就是所谓的又想要公羊,又想喝羊奶,异想天开。这可不是异想天开,讲个故事。

大约1994-95年,来美国没多久,还没有自己的房,在房地产公司打工。经手过北橙县Buena Park的一栋房,建于1930年,户主是一老太太,在此房出生,要搬到养老院。1930年买下的价钱是$700,您没听错,七百美元买个独立屋带一英亩地,这点钱现在只够换个窗户。这一年我们参加过一次洛杉矶钱币拍卖会,有几张1939年发行的限量版一千美元纸币,相信没多少人见过这么大面值美元的纸钞,最后以每张$1400成交。算上通货膨胀因素,这样的投资是赔钱。当然,喜欢收藏的人,不会计较。1930同年代这个七百美元的房子,九五年以六十万卖出。有人会说,你丫的太扯了,有谁投资会等65年啊?我能不能活到六十五岁还很难说呢。这活没错,问题是新的业主六十万买来后把房子推到,盖了十几个单位公寓收租,建筑费两百万,以一个单位五十万计算,您说他要是现在卖掉,赚多少钱?

人死了,房子烂掉,地还在,而且是一大块地。橙县北部的Anahaim,Fullerton,Buena Park以及尼克松的出生地Yorba Linda都是些老城市,有的房子虽然破旧不堪,但是一大块地值钱,就像上面的例子,自己住够了,还能再发一笔。到底值多少钱要看zoning,如果是在居民区的R1,地再大也只能盖一个房子。什么叫一个房子?你可以盖出二十个卧室,但只能有一个厨房。就算是R1,因为房子破烂不堪,常常会有好运气低价买到,如果你喜欢折腾,正好物尽其用,或者推到重建,或者耕耘院落,大显身手。俗话说,三十如狼,四十如虎,五十赛过金钱豹,正当虎狼之年,精力充沛,欲火攻心,不妨汗滴禾下土,日日寻辛苦。加州的气候不但适合人住,也适合植物,种瓜得瓜,种豆得豆,瓜果梨桃,琳琅满目,加上树木花草,精心耕耘,等闲识得东风面,万紫千红总是春。

不过,年龄大了,很多人不喜欢折腾,图生活方便,图闲情逸致,图无忧无虑,怎么办?

 

 

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阅读 ()评论 (5)
评论
雪狗2014 回复 悄悄话 圣地亚哥挺好的
老朽 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : 谢谢梅姐来访
梅华书香 回复 悄悄话 是啊,如今在哪儿好像都不觉得吾心安处是故乡啊!好文分享了!祝吉祥如意!!
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区范儿' 的评论 : 是这样,最后一篇我会写写
湾区范儿 回复 悄悄话 年纪大了,要么去孩子居住地周边的地方养老,要么去senior home.总之要有钱,才能安心养老。
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