2014 总结与2015展望

2013年底预测2014年本地房市还是会稳定上升http://blog.wenxuecity.com/myblog/67708/201411/28289.html。事实也正是如此。

2014年在Flipping方面有了一个突破，从Flipping房子的数量，到总收入上都比2013年翻了一翻。这是我在去年的总结和预测中没想到的。去年的预测中提到：当地的Flipping利润率大幅下降，今年要扩大房源搜索范围，降低利润预期。事实上，今年在往年传统的搜索范围内做的几个Flipping项目收益都不理想，收益率全部是10%以下，最差的一个在市场上放了4个月，收益率只有5%。这也是有史以来最低的收益率。今年之所以能取得突破性的进展，完全归功于扩大了搜索范围，进入了比较“偏远”的地区。用我工人的话说，就是“in the middle of no-where”。所有的项目的收益率都在20%以上，最高的一个达到37%，这是有史以来的第二高收益率。更难得的是：所有的房子都在上市后三天之内收到Offer，甚至是Multiple Offer。究其原因，大概有以下两点：1. 偏远地区被大多数Flipper乎略，竞争不激烈，容易拿到大折扣的房子。2. 由于Zoning，道路，以及Utilities的原因，边远地区土地开发困难重重。新的开发项目很少，以至供给不足，买家的选择余地小。这与中心地区大规模的新房建设形成鲜明对比。

2014年，在Developing方面伐善可陈。手中的唯一个Short Plat项目，从2013做到2014，终于在11月份搞完的所有的材料，希望能到2015年1月得到批准。究其原因，主要是第一次做，没经验，对审批所需材料不了解。同时，也没有一个高效的团队合作。Survey做了4个月，Site plan做了6个月。由于房价上涨，开发量大增，与之相关的专业人士都忙得不可开交。用我的Surveyor的话说：Nowadays, everybody is a developer.

在出租房方面，2014年没买入出租房，也没卖出。收益稳定。

2015年的房市应该还会稳定上涨，作为一个房地产上升循环，这一上涨趋势应该会至少延续到2018－2020。从目前的市场情况来看，某些区域Flipping的收益不比开发建新房低，而且，工期短，资金周转快。2015应该仍然以Flipping为主，继续扩大搜索范围，挖掘高利润市场。手中现存的土地留到市场进一步好转，或Flipping利润降至10%以下时再开发建设。