白云故乡
自娱自乐的的心得和经历
前几天，奥克兰市政府通过了经过几年漫长讨论的‘统一计划’。这个计划是为了解决土地供应不足造成房价高涨的状况。很多四百平米左右的土地原本只能盖一栋房子，在‘统一计划’下可以盖两栋，或者小公寓楼。该计划9月底就会正式生效。
这个计划是否能够达到预期效应？很难说。思绪万千，也许还是先分享在这个历史分界线之前的经历和心得，才好理清思路吧。
我之前多少含糊地说过，从几年前我就开始从买房作为退休储蓄金的被动方式中思变。几年前房市刚刚转向从低谷中出来，我就毅然甩掉手头的白玉房，放弃小资心态专注理智投资。农庄项目，是我在这几年里最感性的一个经历之一吧。在快要进入另一个里程碑前，我想分享一下自己理性的一面。
在这论坛里，对于投资房产，谈过10%回报定律。而很多在这条路上走的朋友们，也常常在不可预计却非常迷人的增值，和比较容易肯定却需要更多心思的正现金流之间游移。每个市场都有自己的具体情况和局限，不可能面面俱到。我们在考虑眼前的机会时，很容易会因为担心过了这个村就没那个店而匆促决定；或者因为担心不可知的风险或者为了不肯比别人多出一点钱而放弃眼前的大好机会。时间会证明一切-而在房产投资这个游戏里，时间是唯一不可代替，也是唯一能衡量成败的因素。
那一年，我告诉自己要保持清醒：
- 你没有很多筹码，所以要珍惜每一个决定；
- 现金流是在市场低迷时期的防险要素，必须保证；
- 增值潜力是房产投资的关键，不可以忽略。这是确保能否在这个游戏里是否能保证融资和升级的关键。
因此，我的投资方向就针对至少是中等地点上，面积较大的地以保证增值，同时最好有多于一个现金流的投资。这适合我这种分析，操作和决策能力比较平衡，手头也没有大笔闲钱可随便挥洒的投资者。这样的投资，在2013到2014年间，还是会有。把范围这样确定下来, 我就开始行动。
在此方向上第一个投资是在北边一个中等区里，大地上两间独立房子。看到广告后我做完功课，第一天去看了10分钟就写了offer。第二天在中介建议下加了一点就到手。把之前租客和管理经理都直接接手过来。然后就专注去和测绘师研究分割。分割许可在一年后拿到。所有工程做完就可拿到两个titles。估计价值增加40%。租金也在这两年内涨了15%。
第二个投资是在好区的白玉房。我的小资毛病似乎又犯了。不过我坚持要大地，并且幸运的在政府估价水平击退其他几组竞价的人拿到房子。房子出租后，我又和测绘师和设计师合作，经过一年的努力，把分割许可也拿到了。虽然只有一个现金流，但是经过这个过程，价值增加了100%。
第三个投资是在夹在好区里的差区。我看好这个区在几年后会改头换面。因此一直寻求合适的机会。前年终于被我等到了一个大地两间房的机会。同样在上市第一天就马上去看并抢了下来。买完后发现这房子之前就拿到过分割许可，只是前屋主懒得去做那些麻烦的事情。这间房子分得更顺利。已经全部完成。拿到两个titles后，增值60%，用注册估价从银行把所有投入的资金套了出来。
因为筹码有限，所以我只能投入在这些没有人能肯定是否能够分割因此价格合适，需要仔细做功课和测绘师和设计师合作来经历漫长旅途达到最终结果的项目。2015年圣诞节是我很难忘记的一天，因为那一年拿到了这三个项目的分割许可。
这三个项目，让我在三年内把过去十年的成绩都超越了。数字，以及在这过程中学到的各种知识以及经验都同样宝贵。
如果游戏规则一直不变，也许我会一直这样做下去。但是市场总是在变，从2015年初，只要稍微大点的地，不管其他条件如何，价格就已经惊人。目前我基本已经很少能继续发现符合要求的投资。
也许上天知道我不喜欢重复一个模式的个性，终于通过了之前游戏规则全部打乱的”统一计划” 来挑战我们的判断力– 未来会怎样？前路如清晨的曙光，在雾色中有些朦胧难测。
我只能总结以下几点和大家分享和商讨：
- 虽然总体土地供应增加了会相对稀释对土地的需求，但是在奥克兰中心区拥有能够盖高密度小楼的地，绝对会比偏远地区只能盖低密度住宅的土地要有优势。中心区的优势会随着时间越来越明显。
- 房产投资讲究地点，地点，还是地点。我想在这个金科玉律里，怎么强调地（点），地（点），地（点）都不过分。投入同样的心力，增值还是体现在土地上。贴上几张图片－这几年是从这个角度来看投资。
- 看好的机会，不必计较多出一点钱。方向和数字估算好了，就果断出手。但是也没必要和人疯抢，有时必须冷静走开。
- 与人合作，双赢很重要。放弃小小的眼前回报，用坦诚，尊重和公平的心态去发展长期的信任和共同利益会让这个过程更加让人满足。与此同时，朋友归朋友，生意归生意，两者必须能够有清晰的认识。这一点是说起来容易，做起来需要气度和技巧。这些年我感到比较开心的是从未因为合作失去一个朋友，然而还有很多需要反省和改善之处。
- 不必太介意眼前的回报。有些投资有如一块玉料，值得耐心等待去得到，也值得耐心等待去持有，等下去也许会有更好的发展。房产投资，懒人不见得比勤快的人成绩差。勤快的人看着像是很能干，安静等待也许才是最大的智慧。
打胜一场战役虽然有多少成就感，赢得整个战争才算成功。漫漫长路，到哪里，要怎样才算赢了这场游戏？始终不忘初心，我只是要一个更加自由简单的人生，有机会做让自己和爱的人开心的事情 －最近开始看 milliondollar listing 这个节目觉得饶有趣味。也许有一天我能玩到那个级别？哈哈。
