出租房实例分析：十一原则最佳情况

 

中产区是理论上最稳定的投资房，严格的说是价格在十到二十万左右的小单家庭或双家庭房或Condo。这类房的选择一般遵从十一原则，力求年租在房价的十分之一。但是一般能到8%就算不错了。即使年租为8%，除去一半税险费，纯利为4%。好像不如买债卷？这类房和债卷的区别有两点。一是债卷是现金，本金的购买力在不断下降，十二万现金今天能买十辆汽车，三十年后也许只能买五辆。但是中产区住房一般是保值的。今天价值相当于十辆车的房，三十年后仍然值十辆车。二者房产每年有合法的折旧账面支出，4% 的收入去掉折旧的3.75%， 只按0.25% 的收入交税。如果以租养贷，这一类是最合适的。靠出租房吃饭， 这是最轻松的。

 

我把我自己的和我替别人管理的出租房中，去年盈利最好和最差的实例找出来分析了一下，看一看怎么改进。

 

先看最好的一例房名：核桃

           

Rents Received-Real Estate	14,700.00
Expenses
Insurance		1,346.55
Total Repair & Maintenance		$623.92
Local Property Taxes		1,411.99
Total Expenses	-3,382.46
Net Operating Income	$11,317.54
Other Income
Interest Earned	0.12
Total Other Income	$0.12
Other Expenses
Depreciation	-3,302.00	Base: 90805
Net Income	$8,015.66

 

上面这个表格用白话文说就是：9万的双家庭房，楼上月租625， 楼下月租600，全年不空， 年收入租金16%， 远远超过十一原则的要求。主要支出保险和地产税都在房价的1.5%左右。维修我仔细看了一下，杀虫花了一半，另一半是阳台漏水。去年核桃的现金收入是一万一多点， 纯利率12%。那一毛二分钱的其他收入是房客的保证金，存在银行的利息，按浮罗里达的法律，房东可得保证金所赚利息的25%。民用出租房产可按27.5年的使用期折旧， 需要交税的净收入8千多一点。

 

核桃的盈利率是很难完全复制的，但有些方面可以复制。对比十一原则，假设核桃的买价十14万。 维修费略上扬到800， 税险合计房价的3%为4200，房租不变，现金正流量9千7百， 纯利率为6.9%。如果我另有工作， 房子交给别人管理， 费用是房租的10%， 即1470，那么现金正流量是8230，折旧5千零90， 需缴税的净收入3140.  如果我有二十栋这样的房子，别地儿我不敢说，在浮罗里达，我就可以当很舒服的全职坐家了。

 

看官，你一定在说我如果有20 栋核桃这样的房子，那是280万净资产，我在哪儿不可以当全职坐家？其实这类房最适合以租养贷。如果按保守的贷款80%， 年利率5%， 三十年计算， 每年本息应付7千二百， 现金正流量减到1千， 单独存上以备大修或空房。等到退休，贷款也还清了， 不亦乐乎？

 

我回顾今年核桃的成绩，最重要的在于每月都在收租， 而且没有大修。虽然这两样都有运气在里面，但谁的成功不靠一点运气呢？

 

明儿我就写那2013年运气最不好的， 名叫紫薇的一栋房。