没钱也买房--人在澳洲 （2）

2008-09-25 09:42:43

我自认为是个比较豁达的，随遇就安的人。懒懒散散之外，却也是一天到晚一门心思的想着怎样多快好省的发大财，Susan我也爱钱呐！这就注定了我不愿意从事朝九晚五的挣死工资的工作，当然同时也赋予了我汗与泪的血的教训，之如我上一个生意，之如我如今还没有银子。

......我还是接着写咱们没钱也买房的经历吧。

可以说圣诞节和新年的那几天假除了必要的应酬以外，就琢磨着这赚钱的事了。

由于土地保值，一般人都愿意在郊区买房，但这几年澳洲房价涨得厉害，在市区20公里范围内，根本就找不到低于三十万的house (带前后花园，占地三百平米以上的房子）。而一般的，四，五十万的房子，租金不过就是三百到四百一周。照这样算，四十五万左右的房子，即使交了首付的80%，按年利率8.5%（现在又长了），30年限算，每个月也得往里贴两千多。

也就是说，买这种房子长期以后可能会增值，但同时，你要每月往里贴钱才能保证这种长期的投资效果。拖家带口的人买这种房。我一没耐心，二没余钱，也没必要。什么叫多快好省啊。

由于最近几年澳洲城市人口的迅速增长，尤其是海外学生的大量涌进，澳洲几个省府城市去年后半年空房率不足1.9%，还有说墨尔本空房率去年有一段时间低于1%的，致使房租也持续增高。像我的小斗室这样小，租金都还得每周230澳元以上。住得自在，就从这方面入手。

假期里罗列了几处公寓，新年一上班就给中介打电话要去看房。

市区的公寓房分为几种。一种是可以买来自住，当然你也可以委托房产公司出租，房产公司从租金里抽5-7%佣金，若不嫌麻烦的话也可以自己出租。你有完全的自主权，想卖就卖，想租就租，想留就留。

还有一种是服务式公寓。整座楼或楼中某些楼层归某家物业管理公司，或酒店集团统一管理。这种公寓只供投资，投资人不参与管理。承租人，即物业管理公司，或酒店集团承包一定的年限，10年，15年，20年不等。租金保证，一般是5-7%的投资回报。

根据服务和公寓的质量、等级和对象不同，服务式公寓还分为酒店式公寓和学生公寓。

这种公寓除了不能自住外，你也可以自由转手和买卖。

在澳洲，一般房屋贷款额度是80%。前面讲过，由于公寓占用土地面积小，增值潜力不大，很多银行都对公寓面积有所要求，尤其是早几年，低于50平米的公寓就贷款比较难。直到最近两年，一些银行才放开。但是相对于自住房而言。而对于房屋式公寓，尤其是学生公寓来说，由于屋主有和物业管理部门有租赁合同，一旦屋主有什么财政困难影响到还款，银行需要拍卖房子收回贷款时，该房子的租赁合同还得继续生效，会影响到房屋的及时出手。由于物主的自主性受到限制，银行对此类房屋的贷款一直非常保守。

银行的贷款额度直接影响着投资者对这种城市公寓的购买热情。

我看的是这处房是前学生公寓。物业公司与物主的租赁合同已期满，也就是说没有租金保证了，购房者可以自住。面积比我目前住的大，从要价来看，我心想， 只要里面不是差的离谱就可以。

与中介定好时间，我还以为去看房的只是我一个人呢，结果是6，7个，一群人。

我和众人一起看房，房子带家具，大致问了问市政和物业管理费用，还行。

上午11点看的房，下午2、3点，想着给中介打电话搞搞价吧，中介说已卖掉了。

ohh?！什么？！卖了？！ ohhhh!！！

中介说Susan你别急，这栋楼里我还有房要买，这房我也还没看呢，房子的一些资料我还没搞全，大概下星期全了之后，我定好时间给你打电话去看房。

好啊好啊！

下星期中介如约打来电话，我又以为是我自己呢，结果又是一群人。

是两处房，在不同的楼层，同属于一个物主。物主人在马尼拉，由于租赁合约期满，担心租金收入无法保证，就想出手卖掉。岂不知没有了物业公司的长期固定租约，房租其实可以涨。第一处与我上次看到的已卖掉的类似，价钱也一样，第二处比第一处小一点点，2平米左右，价钱便宜十万。我大致转了转就出来了，留下那群人在那七问八问。瞅准机会对来到门口的中介悄声说两处我都要了，你回办公室我给你打电话。就走了。

下午和中介通了电话，从信用卡里取了2000块钱去见中介把offer签了。本来还想搞搞价来着，中介看着我说，Susan你看..., 我就笑了，行！就原价吧！

由于中介要与海外的物主及律师寄邮件，发传真，签字，确认，我有了几天的时间从几个信用卡搜了搜，加上后来开的工资，凑够了5%，对中介讲我余下的要贷款。物主接受，合同成立。

我就开始着手联系贷款了。

同事听说了跃跃欲试的也要买，给中介打电话，中介说还有一套，和我的那个稍大一些的一样，她拿了合同，却迟迟不签，说要等等看我是否能贷下款来。

一边等一边就在那儿算，今天说，Susan咱们那房出租290元一周的话，一年能赚200多块钱，明天说Susan你看网上，那栋楼房租还可租到300呢。这是有个中国血统的越南来的女孩，从小在这儿长大，人很聪明，擅长数据分析运算，我有什么需要计算的就扔给她，她乐此不疲。我笑道，我买这房凭的是感觉，如果需要算得那么精，我就连买也没什么兴趣了。

其实她是对的。我只是不想想太多而已。

由于工资收入相对还好，几个星期后，95%的贷款额还真批下来了。

找律师，办交接，三月下旬，我就拥有了另外两处房产。

再说我那同事，我的贷款一批，她赶紧给中介打电话，中介却说那房已卖掉了，还多卖了十万。她在那儿扼腕叹息，中介说还有一套，比原先的多二十五万，有一个小小的凉台。我陪她去看了，怂恿她买，那也值，你还有个凉台呢，租金还高呢。

她也买了。

我们顺手都把公寓交给卖给我们的房产中介做出租管理。同事与中介就管理提成讨价还价，我坐享了其成。

后来中介对我讲，说Susan，you are very smart。他说另有中介挨家挨户地跟那栋楼里的物主联系，要给他们卖房，起价比我买的那个贵点的要高三万五、四万以上。


如今这两处房的按揭每月是1900左右，租金收入2200左右，当然还要交管理，市政等杂费。但绝不会贴钱。

这样我就有了credit, 有了equity，再贷款就容易了。

现在我正在买我的下一个物业。

贷款....., 这是个问题！