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美国税法的Loopholes及1031 转换之利与弊

(2017-08-13 12:03:59) 下一个

美国税法的Loopholes1031 转换之利与弊

如山

2017812,星期六

 

本坛大狭如瞎哥、老朽等前辈对1031 转换已经有过科普和详细论述。另外也有不少书对房产Loopholes及1031的利论述很多,但所看均是“有利”部分,尚未看到对其 “弊”的论述。孙子曰:不尽知用兵之害者,则不能尽知用兵之利也本人今天就自己对1031以及其它税务“Loophole”的实践和领悟跟童鞋聊聊。欢迎大家讨论、补充和质疑。

1031之利是存在的,其利之处一言以蔽之就是将现在的税延迟未来若干年再交。能够迟交总是比早交好。因为现在不交的钱可以用来再投资或者其它使用。另外钱是有时间价值的,就是今天的10万高于未来的10万。

诚然“出来混总是要还的”。延迟交税不是不需要交税。如果没想清楚1031的弊,这个“Loophole”的“利”就未必是你的“利”。本人认为如下情况使用1031不利:

  1. 现在你本人(家庭)的税率在低税率Bracket,就是未来可能是高Bracket的情况;
  2. 要置换的物业已经持有好些年,例如10年以上,新置换的物业折旧的数额就下降,能够扣减的数就小;
  3. 高峰期换同区同类物业、在有限时间内勉强买入(Bid高价格或者其它不利),为1031而1031,浪费进出的费用。可能勉强买入物业的损失还大于做1031暂时免税之利。做房产长期投资者是很需要“忍功”和“勇气”。“忍功”在于勉强的忍着不买、高峰期忍着不买、不落入你理想的范围不买;“勇气”在于低潮期敢买别人不看好的具体物业你敢买。

那么有没有使用1031有利的情况呢?当然是有。我们也不能让钱少而限制了想象力是吧?LOL。总结起来如下情况有利:

  1. 洋豪、土豪等等早已经“不差钱”者。又或者像本坛“老朽”前辈一样,出租房的租金加手上现金足够吃一辈子,永远不需要考虑出售手上物业套现使用者。现在的出租物业就是将来留给子孙的遗产的。
  2. 跟上面“不利”情况相反的:未来的个人(家庭)税率在低税率Bracket,而现在是高税率Bracket
  3. 房产投资想做策略性调整者:白菜房换白玉房(差区换好区)、单个SFH换多单位Building、住宅换商业等等;或者是反过来。当然,这种情况应该跟税率的Bracket连同一块考虑。因为你也可以正常买卖,交完现在的税再换。

上面有利跟不利需要互相比较权重,而决定有利跟不利因素哪个胜出。

本人认为,美国税法的所谓“Loophole”不是什么真正“Loophole”,每一个税务工具都是有其有利也有其不利一面。必须分析清楚,面对你个人具体情况使用后的有利还是不利。

例如被很多房产书本鼓吹、而地主们也津津乐道的房产折旧省税。当你处于收入低、落入低税率Bracket时,有大量的折旧并非好事。因为折旧部分在将来物业卖出时是要Recapture,就是按你当时的Ordinary income补回去。比如在美国房产的低潮期,我的收入低很多,就想着怎么能够停止折旧好不浪费当时的低税率。我咨询了一个会计师,她说可以。我问依据在哪?她show 我IRS的Regulation。她说她曾经帮一个客户这样做过,没有受到IRS的质疑。我同时也在网上搜到会计师的网站,上面相关的讨论中大多数认为不能,但是也有一、两位认为可以。我后来反复考虑,还是没有做停止折旧的调整。一来觉得那个会计师的理解有点牵强,二来是我将来收入增加以后也不能再调回去利用折旧减税。就算我当时(2009年)做了停止折旧的调整而又不被IRS挑战,那我现在就少很多在高税率位置的扣减,也就是多交很多税。

另外一个是529,有利吗?假如你投入的529一直能够增加回报的(比自己做的其它投资还高),又将来无论如何收入也不会变低、孩子读大学不需要学生贷款的,是一个有利的工具。假如情况有可能相反,那么529就可能不利于你。

IRA类也同理,现在你在低税率时全部让你扣。可你扣了这部分将来还是要按Ordinary income付回税。

我的结论并非说1031、529、IRA等等工具不好,也并非说我绝不使用,而是说这些所谓税务“Loopholes”不存在。不过是多种工具可以使用。但是前提必须是适合于你自己的情况才是最好。不要赶潮流人云亦云、东施效颦式套用。

声明:本人不是会计师或者税务律师。上面观点只是自己的对税法工具运用的一些看法和体会。我的理解很可能有误,童鞋们不能作为税务计划的依据。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

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