房地产市场将松绑？

杨保安　(2012-06-24)

　　新加坡房地产市场正处于一个高度不确定时期，在低利率及游资持续拉动的投资需求下，政府是否会加大房地产降温的力度，或是在全球经济动荡的当头，松绑房地产市场？

　　政府两年内五度推出的房地产降温措施，以去年12月8日开征的额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty， 简称ABSD）最为严厉，直接从遏制需求下手。外国买家除了支付约3％的印花税外，还须支付10％额外印花税。

　　新加坡产业发展商公会会长黄显辉调侃ABSD为Another Bad Shock for Developers（给发展商的另一震荡），而有房地产中介则将ABSD戏称为ABSURD（荒唐）。不少房地产业界人士认为，这个措施撑不了多久，毕竟房地产市场是经济的重要一环，而外国买家是财神爷，岂可拒他们于门外。

　　发展商永泰控股主席郑维强最近受访时便指出，政府的政策是权宜之计，是为了解决市场失衡的问题，必须附带“夕阳条款”，在问题不存在的时候就要马上撤出。否则，这项政策将导致另一种失衡。

全球利率低政府担心外资涌入

　　额外买方印花税推出后，房地产市场确实出现了一些变化。发展商最近开始削价求售高档公寓、第一季度市区重建局私宅价格指数近三年来首次下跌、5月份新私宅销售量较4月份下跌32％，再加上新加坡经济第一季只取得1.6％的低增长，松绑房地产市场的呼声因而响起。

　　然而，政府在最近一次推出房地产降温措施时指出，全球利率低，新加坡这个小的房地产市场对外国资金有很大的吸引力，因此政府有必要采取有针对性的政策缓和强劲的投资需求，以免未来的市场必须进行更大幅度的调整。

　　这个忧虑挥之不去。由于发达国家推行量化宽松政策印钞票，有不少资金流入亚洲寻找避风港或求取更大回报。彭博社报道，新加坡银行3月份外币存款年比增加43％，而八个月前的增长则是单位数。在2000年至2007年，新元存款的年均增长是7.8％，在2008年雷曼事件后的年增长达11％。它指出，新加坡银行存款激增反映新加坡这个避风港的地位。目前，亚洲多个地方都担心利率低、游资多引发资产泡沫的危险，纷纷围堵。

　　在游资乱窜下，金融管理局两个月前废除了“金融投资者计划”。在这个计划下，只要个人资产超过2000万元，在本地金融机构存放至少1000万元的流动资金，其中200万元可在本地购买私宅，便可申请为新加坡永久居民。这个计划的终止有助于为房地产市场降温，特别是高档房地产。

私宅销量5月减少　不是市场走软

　　高档房地产与大众私宅的买家虽然来自不同阶层，但这两个市场却相互影响，而大众私宅价格实际上出现了高端化的走势。市郊靠近地铁站的大众私宅，每平方尺已超过1000元。在最近一轮的房地产降温措施后，大众私宅的价格还是继续上升。虽然产业发展商公会会长黄显辉形容降温措施是对发展商的另一震荡，但他主管的嘉德房产开发公司最近在碧山推出的新私宅项目“晴宇”，平均尺价订在1700元的高位，反映出发展商信心十足。

　　虽然5月份私宅销量比4月份少32％，但房地产分析师认为，这并不意味着市场已经走软，而是4月份私宅销售量创下2009年7月以来的最高纪录。实际上，今年首五个月新私宅销售达1万零724个单位，远高过去年同期的7059个。此外，面积50平方公尺的鞋盒公寓涌现，更让政府担心这股炒风带来的后果，可能会有政策的打压。

　　另一个考虑是贯彻新加坡人优先的政策。与其他许多大城市一样，新加坡在全球化过程中，面对收入差距及贫富悬殊拉大的问题，加上社会流动放缓及一些暴发户的炫富行为，埋下仇富及排外的隐患。最近，新移民驾驶法拉利跑车闯红灯肇祸引起的舆论风波，就是这个问题的具体表现。虽然仇富及排外欠缺理性，但这是许多国家的领导人必须处理的问题。房地产是民众揪心的课题，外国买家若在市场旺热时进场，更容易鼓动人们的情绪。

　　房地产界批评政府向外国买家征收额外印花税，与新加坡打造全球都会与财富中心的发展方向背道而驰。然而，政府强调，新加坡还是继续维持开放的经济。其实，降温措施只是提高外国人购买房地产的成本，并不是限购。在游资充裕及低利率环境下，加上新加坡人优先的考虑，政府在吸引外国富豪时，更有选择性。外国富豪再也不能够通过金融管理局的“金融投资者计划”成为永久居民，但还是可以通过经济发展局的“全球投资者计划”进来，后者要求申请者必须在新加坡设立公司，并雇用至少五名新加坡员工。

美联储局：低利率至少维持到2014年

　　房地产降温措施是要避免资金泛滥导致房地产市场失控，它是有针对性的预防性措施。政府双管齐下，通过增加土地供应及遏制需求，调控炽热的市场。但美国联储局主席伯南克几天前重申，低利率至少维持到2014年。在低利率拉动的投资需求持续强劲下，房地产市场失控的潜在因素继续存在，降温措施还是有一定的生命力。

《联合早报》