超小型公寓价格与成交量不断攀升

吴慧敏 (2011-01-26)

要在市面上买到尺价不超过1000元的“袖珍”型公寓，已越来越困难。 　　根据房地产顾问世邦魏理仕（CB Richard Ellis）的数据，目前，这类面积少于500平方英尺的超小型公寓，尺价大多都从1000元“起跳”，有些甚至还迈步直闯3000元的大关。 　　尽管如此，这类公寓的单位价大多还是维持在60万元或以下。过去一年来，虽然有越来越多人愿意花上百万元来购买一个面积不到500平方英尺的超小型单位，不过，60万元以下的价位仍然是最受欢迎的，占了去年大约六成的超小型单位交易量。 房价与成交量攀升都归因超小型公寓？ 　　过去一两年来，本地私宅价格节节攀升，不但突破1997年的巅峰水平，成交量也大增，突破2007年的1万4800个单位大关。不过，有不少人将房价和成交量的攀升，“归功”或“归咎”于超小型公寓的“走红”。 　　世邦魏理仕说，2008年，全岛只有337个面积少于500平方英尺的单位成交。2009年，这类单位的成交量暴增至883个。到了去年，更是飙涨至1753个单位。 　　由于单位面积小，这类单位的尺价都很高。例如实龙岗三道的The Scala共管公寓，一个800至1100平方英尺的单位，尺价介于1150元至1220元，但是一个面积只有474平方英尺的超小型单位，平均尺价却在1450元左右，价差高达20％、30％。 　　在利润高、需求殷切的推波助澜下，一些发展商索性在一些项目中将绝大部分单位都建超小型公寓。 　　例如前个星期在短短两个小时内，将全部41个单位卖光的Loft @ Holland，就有37个的面积介于323至484平方英尺，其余四个的面积介于980至1141平方英尺。它们的尺价虽然高达1630元至2166元，但因为面积小，所以有不少单位是以少于100万元、甚至70万元左右成交的。 　　随着超小型单位越卖越多，它们对本地整体私宅价格的影响力也越来越大。有市场人士因此批评，这类“袖珍单位”扭曲了私宅价格指数，制造价格正在飙涨的“假象”，从而托高其他领域，包括组屋转售价格。 　　此外，超小型公寓的“炒气”也较高。去年，有225个超小型单位是在还没有完工的情况下（即持守期一般不超过三年）就转手的，占了总成交量的12％。相对来说，去年整个市场的楼花转售率只有大约8％。2009年的情况也类似，小型公寓的楼花转售率为14％，但是市场的整体楼花转售率为11％。 Robinson Suites的一个484平方英尺单位，上个月以164万5000元成交，尺价高达3400元，相信是至今的“小型单位”之王。（档案照片） 超小型公寓价位过去三年明显上移 　　世邦魏理仕提供的数据显示，过去三年来，超小型公寓的价位明显在往上移动。2008年和2009年成交的超小型公寓，以尺价不到1250元的居多，鲜少突破1750元。 　　但是，去年成交的超小型公寓，绝大多数却是尺价介于1250元至1500元的单位。尺价超过1750元、甚至2000元的单位也已司空见惯。去年推出的Robinson Suites，更有四个单位的尺价突破3000元。其中一个位于38楼、楼面约484平方英尺的单位，以164万5000元成交，尺价高达3400元，相信是至今的“小型单位之王”。 　　其他尺价在2000元以上，或者单位价在100万元以上的高档超小型单位，还可以在靠近乌节路的Illuminaire和NOMU项目中找到。 　　超小型单位的受落，相信跟它们的租金市场也有一些关系。例如一个463平方英尺的SOHO 188，可以租到2410元一个月，租金收益率约4.9％。附近Kerrisdale一个1270平方英尺的单位，可以租到5080元一个月，租金收益率约5.4％。 　　世邦魏理仕执行董事李晓和说：“跟同一地段的家庭式单位比较，小型单位的尺价一般较高，不过租金收益率却大致相同。” 《联合早报》