明年国内楼市的两个基本战略判断

明年楼市两个战略判中国楼市从来没有象今年那样在引人注目中变得难以捉摸，号称历史上对房地产最严厉的调控政策下，楼市的轨迹并没有朝着人们的预期目标发展，相反有些个案的结果足以使人瞠目相看。近期广州白云新城的3号地块出让，"19家房地产大鳄云集抢地，最后保利集团以气吞山河之势夺得二块，并再度创新广州楼价之新高，楼面地价突破2万元"／平方米。预示发展商对未来楼市走势的普遍看好。上海12月的头二周，商品住宅的成交均价已达23489元／平方米，环比上升近2%。对明年的楼市预期，打赌者有之，唱盛唱衰者更多，于是一个问题再次浮现在读者面前，楼市能否预测？为什么这么多“专家”的预言最终都以流产而告终？在这看似奥深莫测的的前提下，其问题实质很简单，就看你怎么来预测楼市，如果仅仅是就经济，政策，指数，同比环比等就楼市来预测楼市，那读者一定是“吃药”的，因为我们的房地产市场已脱离了一般专业市场的概念，是一个非均衡性的政治，民生，政府财政，各方利益等集合在一起的已类似于“上层建筑”范畴的状态，政府对房地产政策的出台与调整，是建立在三维坐标上面的立体式思考，而谢国忠的楼市大跌50%的理论，其思考的方式还是平面式的思考，怎么会准确呢？还不如于建嵘教授在某地演讲时，规劝地方政府要善待被拆迁者，不要搞暴力拆迁，听课中一位县委书记“挺身而出”当面“指责”于建嵘教授：政府不卖土地，你们知识分子吃什么？一语中的，于建嵘教授反而面红耳赤，黯然退出。这位书记大人，至少比谢国忠“高明”，道出了真情，看到了实质。下面笔者斗胆对明年的房地产走势作两个判断：

一，怎样看待房地产市场中的悖论现象

根据不少专业调查报告得出，在现阶段的高房价情况下，有85%的群体买不起商品房。如果这个论点成立，那么我们面前的市场应该是针对15%的人群，有大量过剩的房地产商品，国务院的限购政策是多余的。但实际情况是，消费者并不缺钱。今年10月，北京的个人房贷大跌69.1%，但市场上面的高尚住宅依然热销，无需贷款的占到55.3%，异地在北京购房的占到55%，在这悖论的后面，实际上是我们的基础货币（M2）过大与热钱的涌入。尽管我们的利率很低，与我们的通胀相比还是负的，但从世界上一些货币政策更宽松的国家来讲，中国银行的利率还是有套现的空间，那么热钱进来后又流到哪里去呢?刘明康在《财经》2010年的论坛上讲，在热钱炒作的情况下，多余资金仍然会进入房地产领域而逐利。而11月的70个城市房价上升7.7%，好像也证明了刘明康的讲话时对的。热钱推高房价已成为一种财富的转移机制了，而房价的短期波动仅仅是反映投资者对政策的预期。这是个顽症，非短期内能解决。

二，未来的通胀预期孕育于催生豪华住宅的超前发展。

我们以前一直有二个思维误区，一是认为房地产的相关产业链很多，政府不会出重拳打压房地产，否则会影响GDP的高低，从而引起失业等一系列民生问题。其实根本不会，只要保障性住房达到35%左右时，二者之间的作用对冲平衡了，不会对GDP有任何影响。二是认为根据国际惯例，人均6—8年的总收入可以买一套房，而我们已经到15—18的指标，由此得出我国房地产泡沫很严重，甚至比迪拜还要严重1000倍的结论。但问题是我们相当一部分人的灰色收入你根本无法统计，就像媒体报道某个交警的资产都有近千万与七八套房产，这虽是个别的，但从逻辑思维推理，灰色收入是进入房地产领域的重要资金来源之一，因此房地产对政策，市场的反应度是不灵敏的，迪拜的泡沫与我们泡沫根本就是两回事，可怜我们一些教授连这点都搞不清楚，他们的预测焉能听呀。

由于我们在2008年以来的货币发行过量，未来三年的持续通胀已成定局。过剩的货币发行量是一个价值体现，一定要通过某种物品的价格对冲才能形成货币平衡，而房地产是吸收过量货币的最好“吸水池”,量大价大，房地产这个“大吸水池”满了，基础生活用品的涨价幅度自然就慢了，这一点至今没有形成共识，周小川认为中国股市是个“吸水池”，但中国股市的规模与全球的股市已比较接近了，联动性很强，要全球性的大机构合纵炒盘才行，只有等池子本身有盈利点资金才会进去。由此观之，在未来几年中，由通胀的预期而引发的抗通胀手段是人们关注的焦点，从中长期看，房价的短期波动，并不是经济发展的晴雨表，而房价周期性，阶梯型上升是通胀表现的必然现象。特别是动辄几千万的豪宅的热销，并非是其产品热销，而是其特有的稀缺性资源在发挥作用，豪宅的性质成了抗通胀的硬通货。

朱咏敏

2010-12-23