降“楼”十八掌

（2010-11-28）

● 吴慧敏，《联合早报》 经过最新一轮的降温措施后，本地楼市似乎已稍微收敛，不过随着一些楼盘陆续传出销售捷报，气氛似乎已开始回暖。这个月来，政府一再对楼市表示关注，估计再次出手的可能性已逐渐增加。 两个星期前，中国总理温家宝探访澳门北区工联会时，有人在场指澳门楼价太贵，要求政府介入控制，为楼市降温。不料温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。” 　　这样一个失威但坦白的答案，来自温爷爷口中，难免令人哑然失笑。不过，同时也暗暗担心——楼市这个“敌人”竟然如此强大，尽管中国最高领导人一次又一次出手，降“楼”十八掌似乎一掌比一掌犀利，还是没有办法将它打倒。 　　其实，不只是温爷爷没辄和无奈，亚洲多个地区领导人也都面对同样的难题。美国宽松的货币政策无疑在大印钞票，造成大量热钱涌入亚洲，再加上利率处于历史低位，多个亚洲地区的资产都在大涨潮。 　　在香港，近几个月的舆论也狂批香港的房地产泡沫风险正不断上升。其中，国际货币基金组织更是敦促香港特区政府采取更多的楼市调控措施。 　　本月19日，香港政府果然从善如流，再一次宣布了新的措施来降“楼”。今年来，香港政府先在4月推出“九招十二式”，6月再推出“三招十四式”，这个月的最新措施已是第三次出手，而且力度之猛前所未有，令不少人咋舌。 　　香港和新加坡的房地产市场在很多时候仿佛是彼此的镜子，尤其在政府的施法和监管方面，两地常常亦步亦趋。香港这次再下重拳来降“楼”，新加坡自然也吹起阵阵阴风，人心惶惶，盛传另外一轮的房地产降温措施已在酝酿中。 新加坡高官警告须防止泡沫 　　空穴不可能来风，实际上，这个月来新加坡已有多名高官先后在公开场合上警告。先是总理李显龙在本月3日接受彭博社访问时说：“我们正小心留意（楼市）。最后一套措施是在8月底宣布的，似乎对气氛起了一些影响，不过我们还是必须看看再说。” 这个星期一，财政部长尚达曼也在国会上回答议员有关热钱涌入的问题时强调，政府正密切留意房地产和金融市场，如果有必要将会采取行动来抑制楼价飞涨。他说，由于发达国家的利率低，所以投资者纷纷将钱投入到回报率较高的海外。“这是我们时不时必须应付的问题。这意味着我们必须慎防房地产市场泡沫化，并在适当时机采取进一步措施。” 　　到了星期四，金融管理局又不厌其烦地在其金融稳定检讨报告（Financial Stability Review）中重申，低利率和全球过度的流动资金可能会推高我国的房地产价格，因此政府将继续监督房地产市场的发展，并在有必要时采取额外的降温措施。虽然上一轮的降温措施在一定程度上抑制了私宅市场，但低利率环境估计还是会鼓励人们进场。 　　资产泡沫化的可怕，许多“80前”的新加坡人都曾目睹，甚至还亲身体验过。1997年亚洲金融风暴后，资产泡沫破裂，房地产价格在两年多内猛跌将近50％，许多屋主都变成了“大闸蟹”，被紧紧套牢。再加上利率狂飙，每个月的供款暴增，又无法重新融资，结果许多还不起房贷的人，即使房子被银行充公了，还要欠银行一屁股债。 　　不过更令政府担心的是，这些供不起的房子一笔接一笔地挂在银行的坏账户头中，影响了我国金融业的稳定。一旦让这个可怕的“敌人”走入“魔道”，江湖肯定一片腥风血雨、生灵涂炭。这也就是为什么政府不得不在过去一年多来，至少三次出手降“楼”。除了去年9月、今年2月和8月的降温措施外，上几个月也收紧了投资移民政策，并一再通过增加供地量，来打击过度旺热的投资信心。 　　每一次出手降“楼”后，这个狡猾的“敌人”都会稍微收敛，不过一旦恢复元气，又会重出江湖到处“肆虐”，带动成交量和价格继续攀升。 　　早在今年第二季，新加坡整体私宅价格指数已经突破1997年的历史最高点。今年第三季，私宅价格指数更进一步攀升至189.6点，比1997年的181.4点高4.5％。在成交量方面，尽管政府今年内两次出手，发展商还是在今年首10个月卖出了1万3109个新私宅单位，全年有望刷新2007年的1万4811个单位纪录。 政府再出手可能性增加 　　经过最新一轮的降温措施后，本地楼市似乎已稍微收敛，不过随着一些楼盘陆续传出销售捷报，气氛似乎已开始回暖。这个月以来，政府一再对楼市表示关注，估计再次出手的可能性已逐渐增加。 　　有人可能会问，过去一年多来，政府已三番四次出手，现在到底还有什么降“楼”招数可以使出来？ 　　相较于香港过去几次的降“楼”手法，新加坡政府其实还是相当“厚道”的。香港这次的降温措施中，一个最引人侧目的新条例就是，对两年内转售的房子征收最高相等于房价15％的额外印花税。香港政府原本已对所有房地产交易征收4.25％的印花税，现在更进一步规定，买了房子如果在6个月内转售，需支付相等于房价15％的额外印花税；6至12个月内转售为房价的10％；一至两年内转售为房价5％。 许多业者批评，这无疑是一种变相的房地产资产利得税（capital gain tax），甚至更严苛，因为房价一旦下挫，业主不但要忍痛接受较低的价格，还要承担非常高的售屋成本。 　　新加坡原本只是对买方征收印花税，但在最近两轮的房地产降温措施中，开始对卖方征收印花税，不过只有在三年内转售的房子才会受影响，而且税率低得多，最多只有大约3％。政府如果再次出手，现有印花税条例是否会进一步收紧，值得注意。 香港降温措施不适合新加坡 　　当然，新加坡和香港的楼市情况不同，很多招数不可能一成不变地移植过来。例如香港正面对供应短缺问题，新加坡却没有这个烦恼，根据市区重建局刚公布的资料，我国目前的潜在私宅供应量已超过8万新私宅单位。 　　另外，新元兑美元也相对坚挺，不像与美元挂钩的港元正处于不利地位，导致一些港人为了避免承受货币贬值的损失，纷纷将现金转移到其他资产。 　　至于香港炒气最旺热的高端私宅市场，目前在新加坡也不算太热。尽管本地的豪宅价格已经显著攀升，但仍落后于大众化和中端私宅领域的价格涨幅，至今仍未回复到2007、2008年的巅峰期。香港政府在最新一轮降温措施中出的另一凌厉招数，就是对高端市场（购买价值1200万港元或以上的第二套房）实施的五成首付条例。在豪宅市场平平的环境下，估计这个条例也不会被移植到新加坡来。 　　不过，另外一个值得留意的是本地的投资移民政策。香港政府在两个月前已将房地产从投资移民计划中的投资资产类别剔除，新加坡虽仍保留房地产类别，不过门槛已大大提高。接下来是否还会进一步收紧，值得拭目以待。 　　本报8月28日的独家报道显示，从明年开始，通过“联系新加坡”全球投资者计划申请成为我国永久居民，最低投资金额，将从150万元提高到250万元。申请企业的年营业额将从1000万元提高到3000万元。 　　金融管理局属下的“金融投资者计划”也提高了投资移民门槛。从明年1月1日开始，欲通过FIS计划成为我国永久居民的外国人，在本地金融机构须存放的金融资产总值，将从500万元提高到1000万元。此外，申请者可购买的本地私宅价值，也从原本超过300万元的升涛湾洋房（有地建筑或土地），减少到200万元或以下的自用住宅。 新加坡三次出手降“楼” 2009年9月 ■“解冻”政府售地计划，2010年上半年恢复正选名单 ■禁止发展商在工程期间代买家承担房贷利息，或者允许买家在工程期间只付少金额的利息; ■取消利息承担计划和只付利息房贷 ■不展延2009年1月的预算案辅助措施 2010年2月 ■ 实施卖方印花税买房不到一年转售，就需支付卖方印花税 ■收紧借贷顶额,由房价的最多九成减至八成 2010年8月 ■加重卖方印花税买房不到三年转售，都需支付卖方印花税 ■提高购买第二套房的现金首付,由房价的5％提高至10％ ■收紧购买第二套房的借贷顶额,由房价的最多八成减至七成