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中国的房市还会有升值的空间吗?

(2021-02-06 19:05:53) 下一个

国内有房的,或者国内父母有房的美籍华人一定不少。房价应该是多少人所关心的。我也是一直在关注。前几年,广州房价似乎变化不大,我关注的小区还过下降,上市的房子非常多,现在又开始上升了,但比起过去的最高还差一些。房屋的价值基本取决于市场,是经常波动的,中国美国都一样。市场又取决于政策等等一系列原因,非常复杂,很难预测。在中国,政策是头等机密,政府是不透明的,媒体被控制,要预测非常难。

本人不是经济学家,只是根据所知道的进行一下分析,因为对这方面感兴趣。通货膨胀肯定会抬高房价,所谓水涨船高嘛。国民党在快解放前的巨大通货膨胀就是个例子,早上的价格跟晚上的不一样,现在听起来不可思议。国民党对经济完全失控所导致的,被赶到台湾也没啥可说的。中国当然也有通货膨胀。我80年代的工资只有大学生标准的60元左右,加上奖金补贴也差不多有两百多快三百。现在,两三百元根本不算什么。当年的十元人民币可是大钞啊,一个月大学生只有六张,现在扔在地上都没人去捡。可以说,长期来看,房价肯定会继续往上升的。

供需不平衡也会导致房价飙升。现在的疫情期间,我附近的房价一直在升,因为大部分人可以在家上班,对独立屋,度假屋的需求也在上升。疫情之前,因为需要天天到公司单位上班,住远了不方便,是没办法的。海景房为什么价格高,并非是房屋造价的问题,而是地皮稀缺。物以稀为贵。就这么简单。现在的超低银行贷款利率等于火上浇油,助长了房价的飙升。国内也应该差不多。如果有大量的房源供应,而购买的人有限,房价很难飙升,比如二三线的新房供应。

中国的情况由于体制历史跟国外不大一样,房地产也会有其特殊的地方。解放后房地产都是国家的,现在土地还是国家的。我祖上在广州的西关有大量投资,整条商业街多多少少都有入股。共产党解放广州的时候,不少人都跑了,但房地产跑不了,也没人买。有共产共妻宣传,谁敢?改革开放后,政府政策有些变化,愿意归还过去没收的私人房产,但奇怪的是,必须是海外华侨才行。你不是华侨,就是拥有整个广州城也白搭。这样的政策是否合理,你知道的。即使有华侨关系,要拿回也不是件容易的事。有退休的房产局干部专门拉皮条,干这样的搭桥生意,自己从分到的房产中分到一部分或者是现金。前面说的股份制,必须所有人到场签字才能办成。改革开放有几十年了,当年逃出去的大部分都归天去了,要找到所有人比登天还难。现在即使有互联网,也不容易找到。我每次走过当年祖上房产的时候,心里就不大舒服。不过前人亲戚都想过来了。比起农村打土豪分田地已经好了不少,被枪毙的资本家几乎没听说过。共产党对资本家还是网开一面的。

中国房市是否会像日本那样崩溃?我认为不会。因为银行贷款并没有像那样失控,而且国家在积极地控制炒房现象。美国当年的次贷危机导致房产崩溃,就是得不到控制。中国也有私人贷款购房,保住就业就能保住房产。如果中国的银行像日本美国当年那样做,政府不去控制,那么房市的崩溃是很有可能发生的。

这些年来,由于一直在关注大陆的房地产,也知道政府一直在努力控制炒房的活动。有网友分析了为什么房地产过热的原因。对于普通老百姓来说,房地产目前在中国来说是最保险的保值选择,甚至比家里的保险柜,银行还可靠。在美国,投资房地产的也有,但是投资股市的占绝大部分。房地产比较麻烦,需要时间打理,不如放在股市让它升值,只要是长期投资,那么回报比费事费力甚至学雷锋的房产投资要好不少。我知道的老中很多就只有退休账号,每发工资的时候,往里面投一线钱,购买共同基金。现在他们不少都成了百万富翁,根本不需要学雷锋似的吐血打理房地产,记得放满退休账号即可。

国内的一线城市早就开始了限购。从这几年来看,的却是起到效果。如果能够更加严格执行,那么肯定会更加有效。现在不是都大数据吗?不过,不少贪官都有大量房产,严格执行恐怕会触及这些人的利益。由于限购,城里人目前都跑到不限购的地方买房,比如城市的周边。但是炒房还是得不到控制。政府想到了房产税。

大陆的各种苛捐杂税已经够多了。珠三角和香港很难合并的一个主要原因是两边的税率差别太大。房产税的好处不光是能够控制炒房,政府还能得到一大笔财政收入,这些钱拿来干什么,没人过问,也不敢过问。美国的房产税进出都是透明的,大部分是支持学区,警察,消防,政府部门的开支。美国的房产税是由地方制定的。有的是非常低,比如特拉华州。而附近的马里兰州要高出一大截,导致了大量的开发商在特拉华州搞退休房产开发,而马州还是这里黎明静悄悄。

我看了一下上海的房地产试点,似乎很复杂,估计管理起来不容易。美国这里是一个税率,简单得很。其实税率应该跟收入税差不多,房价高的应该多交才比较合理。房产税并非是唯一的税收办法。低税率的特拉华州还没有销售税,收入税或州税比较高,这样对有收入的影响比较大。夏威夷州的房产税比较低,但州税比较高。有的州州税低,但其它销售税房产税都比较高,所谓堤内损失堤外补,都一回事。

房产税对社会的稳定是会有影响的,搞不好会产生一系列的动荡。从目前来看,试点的结果并非特别理想,否则早就执行了。如果政府缺钱,可以通过提高销售税来增加,或者裁员,削减开支等等办法。从长远来看,政府必须建立其它可靠的投资保值渠道,这样可以增加老百姓的投资选择,而不是在房地产上下功夫。但这不是短时间内能够做到的。本人认为,经济发展和就业是最大的关键。没有稳定牢固的经济就业率,房市肯定会完蛋。目前的中美贸易战如果长期下去,对双方不利。肯定会影响中国的经济。政府要是不努力解决,房市的前景应该是不妙的。没有工作就失去了支付能力,失去了需求,房市肯定完蛋!

 

 

 

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阅读 ()评论 (4)
评论
GoBucks! 回复 悄悄话 回复 'laopika' 的评论 :

对。两国的处理不大一样,因为体制不一样。
GoBucks! 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 :

泡沫是肯定的,但是捅破这个泡沫对执政党风险巨大,何况还伤及自己的利益,只能靠通胀和控制来处理了。中国的特殊政策。
laopika 回复 悄悄话 在控制房价方面,中国是靠政策,美国是靠法律,各有千秋,中国的体制决定了政府调控可以有力度,也可以挠痒痒,如今两国都在扩大货币发行,所以都会推动房价上涨,泡沫吹大。
菲儿天地 回复 悄悄话 中国的朋友90年代就开始在上海搞房地产开发了,那个时候自己买房的人还很少。中国房产总市值是股票市值的十倍多,远超美国、欧盟的1倍。中国房产总市值65万亿美元,已超过美国+欧盟+日本总和。中国的楼市总市值已经超过了450万亿,是GDP的5倍(房地产占国家的GDP总量,中国是411%,而全球平均是260%。中国已超出150%),是广义货币供应量M2的2.5倍,储备货币的15倍,货币发行的45倍。应该说从经济角度看,中国房市是个泡沫,就是什么时候会破无人知晓。:)
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