房市触底反弹的四个必经历程

房市触底反弹的四个必经历程

如果房价可以稳定下来，美国现在需要的是创造更多首次购屋者，那是唯一能够减少院子裡竖着 “ 出售 ” 标志的方法。由于建商在 2002 年到 2006 年间的 房市 巅峰期过度建造房屋，供过于求的情形严重破坏了正常的平衡。 ()

房市 反弹的第一步，就是建商要减少空屋的存货。

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过度建造的结果，就是市场上有超过一百万户卖不掉的新屋或现存房屋，这个数字比任何低迷的时期内都高出数倍，也证明这次 房市 要从困境挣脱，它需要的时间将是更长。 ()
“ 房市 反弹的第一步，就是建商要减少空屋的存货。 ” 房产资讯公司 Metrostudy 的创办人卡斯特曼 (Mike Castleman) 说。目前房屋的存货量依然居高不下，虽然建商已减少建造，然而销售量也是毫不留情的下滑。 ()
现在房屋的剩馀供应已有减少的趋势。今年 4 月根据美国商务部 (U.S. Commerce Department) 的资料，待售新屋的数量大约为 456000 户，虽然这听来仍然是一个很大的数字，不过比起去年同期，已经减少了 93000 户。 ()

首次购屋者买气回笼 ()
历来 房市 触底回升的关键，就是首次购屋者买气回笼，藉以带动了整体 房市 的景气。当市场上充斥着首次买房的买家，他们不仅刺激了新屋销售，对于现存房屋的买卖也大有帮助。首次购屋者投入市场后，间接推动卖主也升级自己的 住 屋，去买更大更好的房子。 ()
当首次购屋者在 房市 中缺席，整买卖链也都受到冻结。不过现在他们都将再次回到市场上了，因为这是近年来第一次初级房屋变得可以负担，建商大幅度削减价格，并且他们开始建造更多的低廉的小屋，而不是奢华的豪宅。 ()
比如今年 2 月，全美第五大建商 KB Home 的房屋平均售价下降到 248,0000 元，在一年前的同期，它的价格是 267,000 元。 2006 年 KB Home 在加州洛杉矶东边的一个新兴市镇建屋，基本模型的一平方呎要价 3800 元，平均一户以 328000 元卖出，现在它们推出更小的单位，一户仅要 220000 元，让首次购屋的买主更容易负担。 ()
因此这也是几十年来的第一次，人们可以用等同于租金的钱，负担起买屋每月所需的贷款与税金，这个现象被称作新购买力 (New Affordability) 。 ()
房市 要回到几年前的景气并不太可能，因为当时许多人仓卒又冲动的买了房屋。不过随着首次购屋者的买气回笼，全美建商协会的资深经济师马斯坦 (Bernard Markstein) 预测，在明年年底之前，房屋销售量会回升到达 70 万个单位，这代表销售量将超过一年 25 万个单位的新屋建造量。 ()
房市 复甦的四步骤： ()
1 、首次购屋者买气回笼，将降低新屋空屋的存货量。 ()
2 、由于现在进行建造的新屋不多，首次买房者将会开始购买现存房屋，解决想要搬换大房的房主缺少买家的困扰。不过仍有一个问题：目前新屋的价格比同尺寸现存房屋还低，这就好像二手车卖得比新车还贵。这是买家无法接受的事情，因此卖主必须接受他们的房价必须向下修正的事实。 ()
虽然房价与卖主的的期待有了落差，但除非他们当初是买在最高点，否则仍然有利可获。他们可以进一步使用产权淨值去购买更大的房子，同样地当他们这回成为买家之后，房屋的价格也是拥有议价的空间。当初在 房市 最景气时，许多建商建造出尺寸到达 3500 平方尺的豪宅，今天最需降价求售的 住 宅也是这些。 ()
3 、 住 房市 场开始出现回升迹象，有可能在第二年就有上升。然而回升是以缓慢与渐进的速度发生。至少连续两年的时间，建商的新屋必须与现存房屋展开激烈的竞争。 ()
4 、因为买家数量多过新屋数量，使现存房屋的存货问题也可以受到解决。不过由于供应量相当庞大，因此整个过程可能还需要另一个三年，唯有到了此时，房价才会开始上涨。