房地产投资的考量，赚钱总摆在第一 （2）（多图）

（接上篇） 那么在投资房地产时需要考虑些什么？ 怎么才能避免房地产的风险？ 怎么才能选好有增值潜力的房产？ 这是大家谈论最多的。

其实，房地产和股市一样都是钱堆起来的，那个地方有大钱投入，那个地方的房地产就会飚升。 和股市一样，房地产也是有周期性的。S&P 500 在过去 45 年里每 5 年就会有一次 -30% 的调整。（Peak to vally) 简单的 Buy and Hold 肯定是不行，要遵从市场的规律和周期，“踩上点” 才能获得最大利益。 同样，房地产不管在什么地方也是有它的周期的。 只是周期比股市要长的多。 房地产的周期在各地也不一样，但美国的房地产周期大体上是 18 年。

以加州为例，上个周期的高峰期在 1989 年，然后就是 89-92年的熊市，随着公司的大幅裁员，房价也大幅下跌。 89 年到 2007 年的高峰也正好是 18 年。 如果历史有什么参考意义的话，下一个房地产高峰要等到 2025 年。 加周房地产的周期基本上是和美国的房地产周期同步的。

房地产周期：

股市周期：

 对比股市和房地产的 4 个周期，更有助于理解市场的规律:

 

	股市周期	房地产周期
Stage 1	Accumulation	Absorption
Stage 2	Markup	Expension
Stage 3	Distribution	Equilibrium
Stage 4	Decline	Decline

 

在股市中最好的买入阶段在 Accumulation 是在 Capitulation 之后不久，人们已经完全失去了对股市的希望，只想着卖掉了事，这辈子再也不碰股票的时候。 新的牛市也就从那时开始孕育了。 最好的卖出时机则是在开始 Distribution 的阶段。  市场情绪牛气十足，但股市确在高位徘徊不前。

同样的房地产最好的投资时机是在 Absorption 阶段，虽然房价总体还在下降，但低价位房已经开始回升。和现在旧金山湾区目前的情况差不多。 最好的卖出时机则是在 Equilibrium 阶段。 供需基本平衡，人们购买的意愿仍然高涨，但市场已经饱和，房价在某些区也已经开始下跌。 但还是能看到很多开建的新屋工地，Over build. 这和我们 3 年前的经历类似。 房地产的好处是好的买点，卖点时间比较长，有较充分的时间买卖。 Timing 相对股市比较好掌握。  在房地产 18 年的周期里，6 年是下降和吸收期，12 年是上涨扩张期，并且最后 3 年上涨的最厉害。 这与牛市最后的疯涨期很类似。

房地产除了周期性以外，更近一步细分还有季节性。 （见下图）

上图是 2010 年 Case-Shiller annual review 中的一幅图，根据美国 20 个大城市圈的统计，都呈现季节性的特点。通常季节差价在 5%左右。 一些城市，夏天和冬天的季节差价可以高达 10% 以上。

因此了解当地房地产的周期性和季节性是投资房地产需要考虑的因素，有助于选择好的时机。 这里是说比较普遍的规律，也有例外的情况，需要具体分析。

怎么了解？ 现在网上已经能查到很多资料。 更准确的办法是去查 County 或 City 过去 5-10 年的房地产Sale 记录。 还有很多渠道，本坛很多人对此很有经验，也已经有不少这样的贴了，就不赘述了。

象股市分析一样，房地产投资也有 Fundmental Analysis 基础分析和 Technical Analysis 技术分析。

基础分析是管大的方面，看看在当地投资是否会有根本性的问题。解决 Where 的问题。 在那买的问题。 在大方向基本正确下，技术分析则要解决更具体的问题。 解决 What and When 的问题。 买什么和什么时候买的问题。

在房地产的基础分析上，有三点是要重点考虑的：

1. Population 当地的人口过去 5 -10 年是增长还是下降。

2. Job 当地的工作机会是扩张还是萎缩。 这和1. 有联系。一般是工作机会增加，最终会导致人口增加。

3. Management 当地政府管理的水平。 管理水平好，效率高，地方赤字就少，裁员就少，税收就少，对 Business 的限制就少，有利于创造就业，导致人口增长，城市就兴旺。相反城市就衰落。

最近 10 年的人口普查刚过，很容易查过去 10 年当地人口的变化。 如果过去 10 年，人口是增加的，就业市场也是增加的，那么城市在扩张，在当地投资就没有大问题。 比如加州旧金山湾区大多数城市的人口都是增加的，San Jose 在过去 10 年人口增加了 6.2%  达到 94 万人。 在哪投资就没有大问题。 密西根地区，尤其在三大汽车厂附近，由于大量制造业的萎缩，城市人口在减少，房价一直在下跌中。

有趣的是，湾区增加的大多数是亚裔，（主要是中国人和印度人）和拉丁裔人口，减少的是白人和黑人。越是好区，亚裔增加的越多。 比如 Cupertino, 亚裔过去 10 年增加了 68%， 白人减少了 36%，黑人几乎绝迹。 San Jose 亚裔也增加了 26%， 拉丁裔 16%，但总数还是占优势。 凡是亚裔增加的地方，区就开始变好。 因为亚裔多数为移民，多在 HiTech Company 工作，普遍的收入水平比一般的白人家庭高。通过人口数量和组成的分析，就可以看出城市发展的趋势。

人口的增加，对房地产投资来讲是重大的利好。 有很多例子， 97 年后由于大量香港人移民到温哥华，使当地房价暴涨两倍。 日本房地产 20 年一直在下降，除经济上的原因外，人口负增长是一个主要原因。（日本不是移民国家，所以人口总数年年下降。）

同样道理，想投资 Floria 和 Las Vegas 的，可以看看当地的人口情况，是增加还是减少。 当地的购买力和对房地产的吸收能力。 就会大体知道房地产的恢复，是 “V" shape, "U" shape 还是 “L" shape 的。

由于当地 Over Build 太多的房子, 人口又没怎么增加，前景不容乐观。 长期低迷的可能较大。（JM2C）

下篇谈些具体问题。