外籍人士如何进行房产出售委托(修改版)

来源: 2017-06-07 07:24:25 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7911 bytes)

外籍人士如何进行房产出售委托(修稿版)

在国内出售房屋费工费时,居住在国外又不能为此事回国几次,找个可以信赖的人做委托公证是大多数人的选择。一下只是一些通常的程序,因为个案不同,具体到自己身上可能有不同。委托书必需随有护照的译本公证才被接受。所以有几份委托书就要准备几份护照译本公证。

委托书
可以使用房产交易公司提供的委托书样板,或者自己用中文起草一个尽量包括所有售房程序的委托书,因为中国法律规定婚后购买和婚后继承的房产属于夫妻共同财产,出售房产时必需有房产拥有人配偶的签字,因此委托书中也应该有配偶的信息与作为委托人的签字。委托书必需经过美国的三级公证, (地方notary--1 -5 美元 per stamp ,县法院certificate -- 1-5 美元per stamp ,州务卿 apostilles--10 - 25 美元 per stamp, 和中国领事馆的认证,25 美元 per stamp, 才有法律效益。地方notary要本人亲自办理,并当场签字,另外两级,以及中国领馆的认证则可以委托旅行社办理。领事馆需要四天工作日履行程序。只有经过公证的委托书才有法律意义。

请注意,三级加领事馆公证和认证过程中最麻烦的是中国领事馆。需要准备已经进行好三级认证的原件和复印件,每一个申请人的护照复印件交给现场服务人员进行检验,如果检查无大错,则给你一张申请表。这个表要每一个申请人签字,如果申请人不能当面申请可以由他人代理,不过仍旧需要申请人和代理人的护照复印件和签名。如何既有申请人又有代理人的签字在同一个表上,而申请人本身又不在场,表又要当场才能拿到呢?尽管领馆人士表示此表可以从网上下载,但没找到。所需材料通过检验程序后,检验人员给你一个号排队见领事。

委托书要准备至少四份,公证处进行继承公证收取一份。售房过程中有三个步骤需要收取委托书原件,包括面签(购房者向银行贷款),纳税(买方缴税和中介费用),和过户。为了减低成本,可以夫妻用同一个委托书,目前有些中国机构接受几个人的共同委托书。当然操作起来会增加在美国方面的麻烦。

note, 

(1)委托书包括售房和继承至少四份;

(2)每一分都是原件,不可以用复印件;

(3)在领馆进行认证时需要递交原件以外还要每一份都有一个复印件,虽然是四份,但是原件中有四个不同的序号,因此复印件也要有四个序号。不要以为是一样的的内容即采取一个文件印四份的方法。最好的办法是,一个文件一个文件进行copy,以免出错,除了序号不同,每个文件的签字地方也略有不同;

(4)如果委托书是英文,一定要有中文译文,国内只接受中文委托书;

(5)护照译本公证是必需的,有几份委托书就要几份护译本公证;

(6)领事馆处的认证申请表需要每个申请人签字,如果是两个人用同一个委托书则需要两个申请表。由代理人办理,领馆也要求每个申请人都在表上签字;

(7) 中国只接受中文名字,没有起一个就是了。不要介意Susan Smith 成了史翠花。

(8) 我将会写一个如何将人民币兑换成美元,汇入美国账户的程序。为避免FBI 的麻烦,不做英达第二,不建议采取由中国公民每次五万美元汇入你的美国账户的做法。

 

以下是一个比较完整的房产出售委托书的模版,不过最后的一项,受托人是否具有转托权力,则因情形而定。请注意,如果委托售房同时也委托公证继承,必需加有公证继承事宜。国人的委托书很具中国特色,本来是个协议书,结果竟然没有受托人的签字。谁说受托人一定接受呢?

*         委    托    书

委托人:xxxx,女,XXXX年X月X日出生,护照号码:XXXXX

委托人: xxxxx,男,XXXX?年X月X日出生,护照号码:XXXXXX.

受托人:XXXX, 女, XXXX年xx 月x 日出生,公民身份证号码: XXXXXXXXX。

受托人,XXXX,男,XXXX年x 月 X日出生,公民身份号码: XXXXXXXX.

委托原因及事项:

委托人 xxxx和XXX 系夫妻关系,在xxx名下有位于 xxxx里 3号 三层 2单元 803房产一套(房屋所有权证编号:Xxxxx号,注意,这个是第二页的号码,而不是第一页的号码)现欲出售,因委托人事务繁忙,特委托xxx或xxx作为代理人全权办理如下事项:

1.代为办理提前还款手续,领取还款证明;

2.领取解除抵押证明材料,办理解除抵押登记及与之有关的一切,领取解除抵押登记后的房产证;

3.代为签署垫资、赎楼、借款等相关协议,代为收取垫资款、借款;

4.代为签订房屋买卖合同,代办网签手续及注销网签手续;

5.代为办理央产房上市审核手续并签署相关文件;

6.到相关房管局查阅与调取该房地产相关的一切档案资料;

7.待上述房产符合出售条件后,有权代为办理上述房屋的立契过户、权属登记相关一切手续;

8.待上述房产符合出售条件后,有权代为办理上述房地产的产权过户登记等一切手续;

9.代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税、费;

10.转让房地产过程中,有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件;

11.如买方需要办理贷款,则有权协助买方办理贷款手续,包括但不限于前往北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心代委托人签订 《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房屋买卖合同》、《尚 未办理商业贷款的声明》、《证明书》、《划款协议》、《房屋未 出租证明》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结 算资金自行划转声明》

12.代收出售上述房产的房款并签署相关文件;

13.代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件;

14.代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续;

15.代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件;

16.代为办理商业贷款手续等事宜;

17.代为办理物业交割手续、有线电视过户手续、电、燃气、水卡过户,手续等相关事宜;

18.代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地,产有关的文件。 
19. 代为从购房者处收取房款,并将其转入委托人银行账户。

代理人在其权限范围内所签署的一切文件,委托人均予以承认并承担相应 的法律责任。 委托期限:自签字之日起至上述事项办理完为止。

受托人有(或没有)转委托权。

委托人: 二〇一五年四月二十日

 

委托书很具中国特色,本来是个协议书,结果竟然没有受托人的签字。


 

 

所有跟帖: 

谢谢! -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 06/08/2017 postreply 20:42:31

谢谢你! -DanaD- 给 DanaD 发送悄悄话 DanaD 的博客首页 DanaD 的个人群组 (0 bytes) () 06/08/2017 postreply 23:13:15

有代理去银行协助买方办理贷款事项吗?因为买方需要贷款的话,需要卖主痛去给出银行账号 -lavendar~- 给 lavendar~ 发送悄悄话 lavendar~ 的博客首页 lavendar~ 的个人群组 (0 bytes) () 06/09/2017 postreply 00:12:03

第十一条。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 06/09/2017 postreply 05:48:56

THX!!! -Soltek- 给 Soltek 发送悄悄话 Soltek 的个人群组 (0 bytes) () 07/29/2017 postreply 20:38:49

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