房产继承公证以及房产过户的程序

来源: 2017-05-30 03:59:56 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8994 bytes)
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外国籍人士在中国的房产继承程序

国家政策为房产继承提供三条途径,对房产和继承人的合法性进行公证,在法院提出诉讼得到判决,和在不动产交易中心进行继承转户。其中不动产交易中心进行继承手续始于2016年的12月,因为要求继承者提供上两代的死亡和人事证明,到目前为止没有一例成功。不动产交易中心的接待人员直接说,这个政策就是不想任何人办成, 并希望民众去向上告,告得越高越好,才会得到上边的关注。而法院的民事调解通过对继承者之间的的纠纷进行判决,没纠纷法院无法介入。人们通常走的是通过公证进行继承。公证处非常谨慎,如果发出公证书之后有家属提出异议,公证处将撤回公证书并赔偿50 万。过分的谨慎,繁杂的程序保证了一些人的权利,但也造成许多死案。

财产继承四部曲听上去简单,做起来却没那么容易。原因有四。一,因为每个案子情况不同,公证处没有也不提供一个所需材料的list。二,如果申请人未能提供所要求的材料则没有替代方案可循。三,需要什么材料在很大程度上取决于办事的公证员的判断。随意性较强。四,个案的复杂程度迥异。

一,财产继承申请人持身份证件,房产证,原始房屋购买发票,房产蓝图,合同等有关材料到公证处进行咨询。咨询时接待人员会问有关房产和继承人的一些问题,既是了解情况,也企图在谈话中发现继承人是否有意隐瞒什么。 因为每个人的情况不同,很可能需要的材料不同。但目的是一样的。接待员会根据你提供的情况告诉你需要提交哪些证明。

二,财产继承申请人获取和提供所需证明。

         需要获取的证明包括, 
        1, 公证处会给你盖有公章需要填写的表格。一般情况下需要财产遗留者的死亡证明(如果没有医院开的死亡证明,到死亡时所在派出所开具因死亡而注销户口的证明),社会人事关系的证明 (到原工作机构开具)。
              如果是夫妻共同财产,则需要提供双方的死亡和社会人事关系的证明。

         2, 遗产继承者的身份证明,身份证 或者护照 ,以及经过公证的中文译本,通常称其为译本公证。这个可以在中国完成,200 元左右。公证处也接受经过美国政府三级,外加中国领事馆进行的护照翻译认证,也可以提供原始中国护照和现实美国护照,是否必需提供护照译本公证取决于公证人。(note,如果准备出卖房产,后期过户等程序还是需要的。)

         3,如果更改过名字,则应该准备一个经过美国三级认证(地方notary,县法院,和州务卿)之后中国领馆或大使馆进行认证的中文的个人更改名字的声明。这个声明要包括新旧护照信息,叙述何年何月改的名字,从什么改为什么,并附所有与名字有关的护照的复印件。声明中还需宣誓所有信息是真实准确的。

取证程序的难易取决于个案。因为无法提供某些证明,许多继承到此为止,成为死案。

中国法律规定配偶,子女,父母为遗产第一顺序继承人(不分先后),所以要提供所有第一顺序继承人的人事关系证明。如果财产遗留者去世时死者父母仍旧在世,但是在办理继承之前去世,那么他的合法继承人可以进行转继承,包括他的父母,子女和配偶,转继承只能继承父母的份额,但是不可以与其他合法继承者共同进行财产继承。比如说,张三2010年去世,张三有儿女各一名。张三去世时,张三母已去世,而张三父健在,之后张三父死于2013年。张三的孩子们在2016 年开始继承程序,此时,尽管张三父已经去世,但因为晚于张三,所以仍有继承权利,张三父的其他子女,也就是张三的兄弟姐妹,张三父的父母(也就是张三爷奶),和张三父的配偶都具有转继承权利。此时,原来属于第二顺序继承人的张三的兄弟姐妹,张三的祖父母都具有转承权利。此时尽管第一顺序继承人(张三儿)在世,但是那些转继承人则可以继承张三父亲的份额。这种事不少,多发生在夫妻年龄差距大的婚姻。此种情况发生时,提供所有转继承人的人事关系证明是必不可少的。

另外,如果张三的女儿死于张三之前,没有子女,那么需要提供该女子的死亡证明,与张三的关系证明,和无子女证明。死亡证明到派出所开具,与张三的父女关系的人事证明应该在张三的人事证明中有记载。无子女证明比较麻烦,政府没有这个记录,不过公证处接受由两个亲属提供口头证明。如果张三女儿有子女,那么他的子女有代继承权利。此时则需要提供张三女儿与其子女关系的人事证明(该女子原工作机构人事部门提供),以及她与其父张三的关系(张三的人事关系证明应该有记载)。

三,将以上有关证明,房产证,原始购买的发票,房产蓝图等递交给公证处。  

       提交: 
       1, 身份证(当场验收,非中国护照持有者提交译本公证书,护照译本公证书可以在中国的公证处进行。如更改过名字则需要中文的声明,证明两个名字是同一个人。)
        2, 财产遗留者的死亡和人事关系证明,如果是夫妻共同财产,必须提供双方的证明;
        3, 所有继承者的人事关系证明。
        4, 房产证,购房原始发票,房产蓝图。

         note, a. 递交所有文件的原件(护照只是查验后退给你)和复印件一份。b. 如果以上文件齐全,公证处将会提供公证书。所需时间各案不同,通常是三到10天。但是大部分情况要更长,因为公证处要亲自去核实档案材料,也一定会要求你提供补充文件。c. 公证员对申请人进行当场笔录,并需要申请人签字画押,却不给你复印件,也不容许申请人拍照留底。也就是说,如果需要,公证处可以以笔录的内容攻击申请人,而申请人没有笔录的文件可以为自己辩解,公证处也可以摘其中对他们有利的内容为他们服务。(一个极为不合理的程序。)

四,到区不动产交易所进行房产证过户手续。
       需要的材料包括,
       1, 每一个继承者的身份证明,(外国护照需要译本公证书)国内人士需要身份证,户口本,结婚证。
       2, 房产证,原始房屋购买记录包括发票等,
       3, 公证处出具的继承证明。

note, a. 各交易所的批准和做证时间长短不同,有些地方是立等可取。b. .房产证只能写中文名字,孙玉兰其实是Susan Smith 的事情不少。c. 只收工本费。
 
注意, 
1, 如果本人不能去公证处和不动产交易所的则需要递交经过美国三级认证和中国领馆认证的中文委托书。
2, 不要劳民伤财用总领馆提供的样本,公证处不接受。毫无用途。
3, 不要以为一次可以办完,基本的工作作风是一次只告诉你一件事,下次去时再告知提供另一个文件。
4, 接待人员的权利很大,可以随意折腾你,并可以对给予的信息不承担任何责任。
5, 公证处不提供个人声明的范本。不过越详细越好,但不要讲故事,言多语失。
6, 与国内打交道使用中文,不然会要求提供公证和译本公证书。
7, 不要期待工作人员会具有专业风范,说话难听,讽刺挖苦,一边谈话一边玩手机是常态。
8,对提出的要求随时更改也是常态,上次告诉你如何做,等你做完拿回来完全可能没用了。
9,中国在房产继承的有关法律建立在血亲关系(血缘),而非姻亲关系(婚姻)。

 

 

 

 

所有跟帖: 

很好的参考资料。 -废话多多- 给 废话多多 发送悄悄话 废话多多 的博客首页 废话多多 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 04:16:13

对很多人有帮助。谢谢!能不能再写一个持美国护照如何卖中国房产的贴。 -小妹三三- 给 小妹三三 发送悄悄话 小妹三三 的博客首页 小妹三三 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 11:28:08

好的,请给我一点时间。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 13:02:41

你太贴心了!!! -小妹三三- 给 小妹三三 发送悄悄话 小妹三三 的博客首页 小妹三三 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 13:17:12

持美国绿卡但没有国内身份证,绿卡卖国内房和美国公民相比哪个身份方便些?包括钱转出。 -swj2000- 给 swj2000 发送悄悄话 swj2000 的博客首页 swj2000 的个人群组 (369 bytes) () 05/30/2017 postreply 17:02:24

在中国卖房无需上税。是买房方缴税。我曾经看过一个文件说在美国只纳买卖差价部分的税。在国内卖房不管是绿卡 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (305 bytes) () 05/30/2017 postreply 18:33:26

多谢。 -swj2000- 给 swj2000 发送悄悄话 swj2000 的博客首页 swj2000 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 19:12:25

请问同时持有美国护照和中国身份证,怎样卖中国的房子比较方便? 我只想回国一次10天左右 -cornfield- 给 cornfield 发送悄悄话 cornfield 的个人群组 (336 bytes) () 06/05/2017 postreply 08:20:27

房子过户的其中一个条件就是,提供户口注销证明。你想等到过户之后不符合程序。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 06/06/2017 postreply 16:37:02

谢谢你了,非常有帮助! -不思进取- 给 不思进取 发送悄悄话 不思进取 的博客首页 不思进取 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 14:41:39

非常感谢! -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 05/30/2017 postreply 18:03:17

在银行听说有办了6个月房产继承还没办下来的 -Orsay- 给 Orsay 发送悄悄话 Orsay 的个人群组 (101 bytes) () 05/31/2017 postreply 01:03:46

如果继承是在这两人死后开始,没有任何不同。如果继承在其中一人死亡,而另一人生存会有不同。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 03:24:28

前后差几小时或几天死亡呢? -Orsay- 给 Orsay 发送悄悄话 Orsay 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 06:01:09

不同还取决于什么时候开始继承程序。一个死于3/1, 另一个死于4/1, 继承申请4/15,两个都是死人,没区别。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (42 bytes) () 05/31/2017 postreply 08:19:30

入籍改名认证 - 请问三级认证中英文混合的改名声明外,还需要certified copy of name change吗?入籍 -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (106 bytes) () 05/31/2017 postreply 01:06:42

一般讲,个人声明中清楚地陈述名字更改过程,并附加新旧护照的复印件即可。如果你有其他文件可以 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (200 bytes) () 05/31/2017 postreply 03:34:26

还有,改名认证需要几份?在中国的银行改名(从身份证改美护照),亲属关系公证, -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (68 bytes) () 05/31/2017 postreply 01:15:34

公证继承是第一个环节,必需提供名字更改的认证书,而公证处给的房屋继承公证书中会使用你 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (428 bytes) () 05/31/2017 postreply 03:46:08

谢谢答复!就想这三级认证这么麻烦,时间又长,如果国内公证时不够,还得回美国从头来。 -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (83 bytes) () 05/31/2017 postreply 05:01:49

美国公正办理并不麻烦,你自己写个声明,拿到notary盖个章,签个字,两分钟的事。你不愿意跑 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (329 bytes) () 05/31/2017 postreply 05:38:27

另外不存在亲属关系公证一事,继承公证需两类证明,死亡和社会人事关系。前者在 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (98 bytes) () 05/31/2017 postreply 05:42:56

那网上消息太误导了,百度上说的挺一致的,要在派出所开亲属证明,还得在美国当地公证。 -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (32 bytes) () 05/31/2017 postreply 07:00:31

中国不为外国文件进行公证,美国也不为非美国文件进行公证。护照例外。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 07:14:26

所以我才跑这里来咨询。我让我姐问国内专业人士,她不肯,怕花钱。让我自己到百度上搜,这可是有上千万资产的人啊! -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 07:20:35

不知你什么意思,有几个房子除了说明有几个房子之外还说明什么呢?不得其解。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 08:21:57

外籍人士继承房产需要什么文件,有什么手续,百度上说的和你说的完全不一样,要复杂很多倍,没准儿有些事,真得办的时候才能搞清楚, -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (47 bytes) () 05/31/2017 postreply 10:52:56

为什么不在国内找个信得过的人去帮着打听。 -hello2002- 给 hello2002 发送悄悄话 hello2002 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 11:36:18

信不信由你,用不着高知。我是在最新政策刚做完大部分程序,其中有弯路,最终知道要什么和为什么要每一个材料。 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (589 bytes) () 05/31/2017 postreply 12:26:33

多谢你的详细答复! -cj964- 给 cj964 发送悄悄话 cj964 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 07:24:23

我在房产交易厅碰到去打印原始购房合同的大妈,她和她弟要继承老爹的房产,她说跑了俩月到处盖章,也去她奶奶以前的户口所在地开 -醉卧花底间- 给 醉卧花底间 发送悄悄话 醉卧花底间 的个人群组 (158 bytes) () 05/31/2017 postreply 01:40:34

中国继承法规定,配偶,子女,和父母是第一顺序继承人。必需提供每一个人的死亡证明。如果祖父祖母,外祖父祖母 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (239 bytes) () 05/31/2017 postreply 03:58:23

在北京的还有一部分是央产房,还有一道手续要办 -lavendar~- 给 lavendar~ 发送悄悄话 lavendar~ 的博客首页 lavendar~ 的个人群组 (0 bytes) () 05/31/2017 postreply 12:02:19

这个不难,成立了专门机构,一切联网,到那一查就查出来。每一道手续都不难,就是需要跑路。再有就是 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (251 bytes) () 05/31/2017 postreply 12:36:37

你能,对你都不难 -lavendar~- 给 lavendar~ 发送悄悄话 lavendar~ 的博客首页 lavendar~ 的个人群组 (163 bytes) () 05/31/2017 postreply 13:24:53

你要是连拿着房本到他们的办公室去一趟,等人家给你开个证明的本事都没有,那也实在是太无能了。不是 -笑薇.- 给 笑薇. 发送悄悄话 笑薇. 的博客首页 笑薇. 的个人群组 (56 bytes) () 05/31/2017 postreply 13:52:34

找个大房产中介会省许多事 -85858585- 给 85858585 发送悄悄话 85858585 的个人群组 (0 bytes) () 06/03/2017 postreply 00:14:19

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