分享最近一次eviction的經驗

来源: 2016-06-04 13:58:51 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (20508 bytes)
本文内容已被 [ jingxi02 ] 在 2016-06-29 22:53:12 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

有一個出租的房子由幾個不同的租客合租。其中一個住客由去年11月就開始遲交租。而且每次我發電郵或者SMS去追問她都是不回信。連續追問好幾天甚至一個星期後才回說,沒帶電話,沒看電郵。。。blablabla。。。  我當然知道是BS。這年代有哪會有二十多歲用iPhone的人士會幾天不看電話?  除非她昏迷過去了。  不過年尾是holiday  season也懶的計較了。到了二月還是遲,而且遲到15號。連續4個月的遲交租,於是給她發出中止租約的警告,後來交了。三月份過了grace period還是沒有交租。發了三天的信息也沒回。於是帶上3days notice當面交給她。過了兩天就交了租。雖然租是交了,不過我想我總不能每個月花我的工作時間來討租吧。Late fee遠遠cover不到我production時間的損失。於是有了eviction的念頭。

 

立刻打電話給BAR找個律師商討一下。這個referral的律師開始見面時覺得還可以。不過見完面後就發覺這律師很難contact。早上十點半打去竟然說還沒回office。留言發電郵給他竟然比我的租客回的還慢。眼看三月就要過去了,這傢伙還沒有給我想好game plan。到了三月底終於給他通上電話了。誰知道他竟然說他現在突然有點family matter沒空做事,給我refer另外一個律師。沒辦法唯有contact另外一個律師。這個律師和第一個差不多。打電話去也是找不到人。留言過了好幾天才回。這時4月的grace period已經過去,租客也是還沒交租。到第二個律師回我電話時已經4月過了一個星期。誰知道這個律師給我打第一個電話就讓我傻眼了,說我的出租房在另外一個county,讓我另請高明。給我refer了另外一個律師是在我的出租房子的county,不過開車要30分鐘。這時候我就有點糾結了。我在想是不是該打電話給BAR確定一下律師們是不是真的有分county的,如果不是就叫BAR再refer一個近我家的律師,或者就信他的話,試試這30分鐘車程的律師。因為工作有點忙,先給租客發了個終止租約的警告電郵就暫時就把這事擱一邊。 到了十號,那租客交了70%的租,說餘下的要等她的退稅收到了再交,大概15號吧。  到了15號當然也是沒影。 剛好過幾天要去一個客戶的地方會途經那個律師的city。於是順道18號約見那律師。

 

這第三個律師年紀比之前那兩個律師年輕多了。大概三十出頭。這是我比較喜歡的律師類型,大家年輕人說話的channel比較接近,年輕律師的腦筋好像比較容易跟的上我的節奏。不像其他兩個律師那樣老是用一些law book上的專業詞語來回答我。 和那些以前接觸過的年長的律師交流就像上了個計程車,司機是個八十歲老頭。我告訴他這邊有條路省20分鐘,他就說地圖告訴他要走另外一條。我知道地圖叫你走那條路,但是你是不是應該自己看看那是不是唯一的路??地圖是不會知道哪個時間哪個地段會堵車。只會告訴你這條路最近。跑最近的路遇上堵車可能比另外一條跑多十英里的路多花半小時。堵車我還是要付車資的。

 

簡單的闡述了當前情況。這律師很快就給出了兩個方案和詳細的分析了兩個方案的利弊。不像其他律師一樣只是會告訴我既定的法律程序。而是more realistic的分析實際可能出現的問題。

 

A- 用她欠租的理由給她個3days notice。3天後還不交租就file complaint。  這個option的等待時間短。不過這個option有個drawback就是她三天內可能問朋友借錢交租了,那麼我又要等下個月,等她不交租again。redo 3days notice。。。反來复去的搞可能比option B的時間還用的多。

 

B - 直接給她60days notice to vacate。 這個option等待時間比較長,但是她沒有option,而且是固定時間內達到目的。

 

我想了一下,覺得option A比較被動因為要depend on租客的交租情況。就算她三天後都不交租,我可以去court file case,她還是可以在開庭前任何時間交租reset everything。主動權不在我手。她的行動直接影響我的plan。 Option B就是用時間消除住客的option。於是一錘定音-Option B。

 

這個律師的效率比之前那兩個律師高了起碼一千倍(當然是誇張了)。我早上9點與他會面,十點半離開。lunch time時我還在客戶那裡已經收到了他發過來的60days notice draft。而且還不是cut&paste那種。吃lunch時用手機看了一下那notice,給他回了一個字“approved”。下午還沒到家時,那律師已經發電郵說請了process server準備送notice。 吃完晚飯後就收到process server電郵過來的confirmation。 第二天我還在吃早餐時那律師就打電話來告知60days clock ticking。用“一氣呵成”來形容這種辦事效率真的一點都不過份。Cross finger就開始等那60天了。

 

過了一個星期,律師打電話來,說那租客給他通過電話。租客說她現在失業了,交不起租了,問有什麼option。我問律師這情況怎麼處理好呢?是不是應該改給她個3day notice? 律師說,她現在失業沒有錢,跟她再糾纏下去也沒有好處。不如叫她盡快走吧,那樣的話我就不用花更多的legal fee。我想了一下說,給她一個sweet option吧,如果她兩週內搬走,我就不追究她4月還欠的部分租,還有5月的第一個星期的租也免了,律師的費用我也不會和她追究。如果她接受這個option,她這兩個星期去找其他地方租時我還可以給她的新房東一個positive feedback,讓她容易找到其他落腳點。她搬走時要是沒有留下物品和沒有損壞房子我可以在她走那天立刻full refund她的deposit而不是法定的21天內。但這個option只open三天。 三天過去她就不會再有機會negotiate任何的option。  如果她不接受這個option的話,我會go after她everything包括律師費用。

 

過了兩天,律師電郵過來通知租客剛才電郵通知他,她已經接受了那個sweet option。五月七號搬走。兩個星期很快過。七號那天週六,我特意取消了所有私人約會準備sign out那租客。到了約定的12點鐘,那租客發信息過來說她的東西多還沒搬完。她請了她男朋友幫忙搬,還要點時間。好,沒問題反正我那天就等你。到了晚上八點多租客再發信息過來說她的東西基本上搬好了,只是還有一些物品在garage。問我要不要現在過去sign她out。我心想,這麼晚了,孤男寡女的晚上見面不是那麼方便,就說明天九點我再來吧,extra one day我不會和你計較的。第二天早上到出租房一看。傻眼了。她所謂的搬完大概就是將她她房間的東西用垃圾袋包成了很多包堆在了車房。房間裡還有很多大型傢俱像沙發,bookshelf,鞋櫃,mattress。。。看上去就像什麼都沒搬走過。她竟然還說,她男友已經租了架大車,回來很快就搞定了。如果我忙的話就先sign她out,把deposit給她,她盡力今天搬完。要是搬不完可不可以給她permission讓她過幾天回來搬剩下的東西。我當然不會讓她忽悠了,心想你知道是今天要搬走的,怎會計劃過幾天再回來搬剩下的東西。於是嚴肅的說我們的agreement很清楚寫明你所有的私人物品都要清走才會得到full deposit refund。你剩下物品我是不會refund full deposit的。 這麼多的大型家具,你的deposit還不夠我請人清理垃圾。我再給你半天時間清理物品。我今天帶我媽去handout,吃完晚飯回來你該搬好了吧?她說好好好,一定行。

 

到了傍晚七點,租客發信來說終於搬好了。於是又跑過去看看。這次房間的東西大致清除了。車房裡還有幾件比較大的物品。於是要求租客把車房的物品清走。租客的男友就將那些物品搬到了side walk。我看了一下make sure沒有其他物品在我的房子的範圍包括driveway。於是跟租客說你那些side walk上的東西請你也拿走。那租客就不停的點頭說她和男友很快就把那些東西都load上車。既然我房子範圍內沒有剩下物品了,我也只好讓她簽了termination文件,寫了deposit的refund check給她。她拿了deposit refund check交還了鑰匙就離開了房子,到外面和她男友繼續load她的東西。

 

她走後我就關上車房門。然後立刻在室內清除garage opener內的所有remote control的code。再將hallway和室內的finger print lock內她的指紋刪除。Front gate的鎖是傳統的key lock。因為太晚了,打算第二天再拿到lock smith rekey。等我搞完出門時,我突然發現剛才我叫她將外面sidewalk上要搬走的物品竟然都被堆在了我鄰居的車房門口。原來這兩個傢伙趁我在室內做事時竟然把一大堆東西丟我隔壁就溜之大吉了。我剛才在車房門的observation window看外面見sidewalk empty了,還以為他們把東西都裝走了。 沒想到他們在我眼皮下耍了花樣。立刻給她發短信告訴她不可以把東西留在我鄰居的地方,立刻搬走,否則我叫銀行stop那deposit check。當晚她沒回信。第二天早上我再過去拆front gate的鎖拿去lock smith rekey。發現垃圾還是原封不動的在我的鄰居的driveway上。沒辦法,唯有回到公司後立刻打電話給律師看看他什麼意見。因為我知道那鄰居也不是什麼好人。當年我剛買這房子時他們經常把我的房子的driveway當成他們的parking lot。多次在他們的車上貼上notice也當沒看見。最後我在車房門口貼上拖車警示牌才乖乖的把車停回他們自己的地方。我的tenant把東西丟他們driveway,也不知到他們怎麼react。說不定會拿著他們門口的監控錄像到City投訴。City只看到是我房子的resident把東西丟他driveway,我不覺得City會仔細的查該人士現在去哪了去給他們ticket。大概就直接向我的房子的註冊owner發出ticket。加州的illegal dump罰款高達千元。說不定還會收到鄰居的天價清理垃圾賬單。我可不想到時請你去fight這些ticket。 律師聽後就給出了兩個options。

 

A: 自己出錢請人把垃圾清理掉。 然後當沒事。

B: 打電話到垃圾公司,請他們派人清理垃圾,然後拿帳單到SMC告她。

 

所以bottom line就是自己要付錢搞定那些垃圾。兩個option都是花錢花時間的。顯然這些都不是我想要的option。因為她已經簽了termination和已經離開了我的房子,形勢和她還在我的領土上的時候不一樣。她還佔據我的領土時,基於這裡的遊戲規則,我唯有作出一些讓步來換取重奪領土主權。但是一但她離開我的領土,遊戲規則現在是180度大轉變。我絕對不會退讓半步。 我心裡還有一個律師不會建議的last option,就是打電話給銀行stop那張deposit check。她現在打什麼牌我不知道。但是我知道她的底牌是“no money”。這個已經足夠讓我掌控所有的主動權。 搞什麼SMC和其他法律途徑都是time consuming。 反而我手上的皇牌卻肯定是“立竿見影”。 我知道personal check大概需要兩個工作天才會clear。 所以我還有一天時間考慮要不要運出最後的皇牌。於是先研究一下是不是還有比較簡易的方法來清除那些垃圾。那些垃圾包括一個propane的BBQ爐,五六個舊車胎,鞋櫃。。。 體積都是不小的物件。打電話到垃圾公司問了一下,垃圾公司可以派員免費pickup一定數量的大型物件,輪胎可以pickup四個。但問題是我不是那個地址的account holder。  account holder是那單位的其中一個tenant。住客們是自己負責utility fee。剛走的那個只是那房子幾個tenant的其中一個。作為房東的我又不可以運用房客account的benefit。我想先看看還有沒有其他更好的辦法。如果沒有的話可能要和房客商量一下,讓我使用他的account的annual free pickup benefit。

 

當我還在盤算是否有其他option時,突然電話響起。 打來的是我銀行branch的客服。 客服說現在有個叫xxx的人拿著我的check到branch的櫃檯,要求cash這check。 問我是不是寫過這check,和是否讓她cash。 這個有點讓我意外。本來還以為她會拿我的check去她的銀行deposit。那樣的話我還有兩個工作天決定下一步怎樣。誰知道她拿我的check到我的銀行要求cash。令我不得不將明天才需要揭的牌現在立刻就要開打了。沒辦法, 我就說,check是我寫的沒錯,但你先把電話給他,我有話和她說說,說完再告訴你是不是讓她cash。一陣靜音後,那客服回來說,那人不願意和我通話。 我就說,既然這樣就別讓她cash那check。 那客服就說,那check既然是你寫的,你現在又不讓她cash不是很legal啊。我就說,why is not legal?  The first question you ask me is if I've written that check, my answer is “yes”.  If that is the only answer you need to let her cash my check, then no need to ask me another question.  The second question you ask me is if I should give you the permission to let her cash the check, my answer is “no”.  You ask, means I have yes and no option.  If “yes” is the only option I must giving, why asking?  那客服笑了一下,說“OK, I will let her know”, 就掛掉電話了。

 

過了大概十五分鐘,我的律師打電話來。說我的tenant的男朋友在另一條線上,他現在投訴我昨天給他女友的check銀行不肯cash。我就說,不是銀行不肯讓她cash,是我decline她cash check的要求。他們留了大量的shxt在我鄰居房子門口。他們現在令我面臨高額罰款的風險。 雖然law是要求我21天內必須refund deposit,但告訴他,如果他們不清除他們的垃圾,就叫他們20天後到你的律師樓領取另一張支票吧。不過我肯定會扣除清理費用。如果他們不滿意,認為我是illegal就請他們去court。我在法官面給她算賬。那律師就put me on hold,過了一會回來說,她男朋友昨天是得到鄰居的同意,讓他們把東西暫時留在他們的driveway,過幾天再回來拿。我就說,他BS你還當真啊?有誰願意讓別人丟這麼多垃圾在自己門口?告訴他,那些垃圾他們清理完再和我說話。律師又put me on hold,過了一會回來,說她男朋友很生氣的掛斷了電話。我就說,“well,you may have another job now”。

 

過了一個小時左右,律師打電話來說,她那男朋友打電話來說,所有的東西都清除了。我說,那好,我現在過去看看。立刻開車去那看了一下。果然leftover的垃圾都搬走了。於是發短信給她們,讓她可以去銀行cash我的check。誰知道她男友回信說,銀行碎了我給她的check。 雖然我知道這個又是BS,但是我還是回她男友說,既然這樣我可以現在帶個新的check到她去那家branch當面給她。誰知道這次她竟然說要我付他們taxi fee $70. 還說我要pay他們taxi fee to go on peace。我在想,光是這個短信已經可能讓你進監獄裡了。你TMD taxi個屁啊?剛才你不是還在銀行嗎?以為我傻瓜嗎?  這時銀行的客服又打電話過來,說那女人又拿著我的check來要求cash。我就說,這次OK了,讓她cash吧。掛掉電話後再發短信給他們,說那check還在,銀行現在給她辦理cash了。她那男友竟然還厚這臉皮問那taxi fee怎麼辦?我說, “forget it”。他們竟然回個信息說“maybe I will see you around sometime”。 我也懶的管他們了。心想下次我見到你們的時候,看我還不送你們進監獄。

 

過了十分鐘,他那男友又發短信過來。說我什麼illegal,blablabla。。。要求我立刻到branch送個新的check給他們,blablabla。。。我心想,你TMD發什麼神經。客服不是現在已經在幫她cash那check了嗎。 過了一會,銀行的客服再打來,說因為我不是在那個branch開的賬戶,她的branch沒有我的簽名記錄文件,無法核實我check上的簽名,問我本來在哪個branch開戶。原來銀行又因為這個原因卡住她沒法cash。怪不得她男友剛才又抓狂了。給銀行客服提供了需要的信息後就掛掉線。再給他男友發個短信,說銀行已經得到了所需的資料,他女友可以cash那check了。那男友又要求我給他一份昨天sign的lease termination copy。沒問題,我叫律師給你女友發一份。

 

過了一小時,律師打來,說那男友又打來,要求我給他們taxi fee,他已經幫我拒絕了。然後那男友又要求一個lease termination的copy。我說,你就給她發個copy吧。他們要是去SMC告我那taxi fee,我不用你出手。我親自去KO他們。 那律師說,聽那男友的聲音,他好像挺upset的。我就說,管他們呢。浪費你和我大半天的工作時間,我現在更upset。我要是知道他們現在住在哪,你現在立刻就有新job了。

 

Anyway, 一波三折後,事情終於結束。結論是與狡猾住客打交道,真的一刻都不許鬆懈。當時他們把東西move到sidewalk時我就有點預感,覺得他們會不會把東西就留在sidewalk然後跑掉。不過當時想,就算他們把東西留在sidewalk,那也是City和他們的事,反正不在我房子的法定範圍我就管不著了。誰知道他們會把東西丟我鄰居。驅趕住客前我一般都預估了大量可能會出現的情況,評估他們會出的詭計。不過這次真的是百密一疏。逼我要用非常規手段來擺平。過了幾天再跟律師打了個電話。發現我原來pay的retainer fee還沒用完。於是叫律師用remaining的fund幫我從新把我的lease agreement word to word的review一遍。增加條文,消除以前沒有考慮到的灰色地帶。

 

與大家分享一下個人經驗。當然難免會有人覺得我又在編故事。所以連我和那租客的短信對話和律師的statement也分享一下吧。

 

所有跟帖: 

能否说说律师怎么收费?像你这个case大概要收多少钱?谢谢! -piris1987- 给 piris1987 发送悄悄话 piris1987 的个人群组 (0 bytes) () 06/04/2016 postreply 16:33:47

我的律師幫我剛處理eviction的部分under 2K -jingxi02- 给 jingxi02 发送悄悄话 jingxi02 的个人群组 (0 bytes) () 06/04/2016 postreply 17:45:03

谢谢分享,学习了。 -663- 给 663 发送悄悄话 663 的个人群组 (0 bytes) () 06/06/2016 postreply 10:55:01

我想知道你律师的联系方式 -静静的静- 给 静静的静 发送悄悄话 静静的静 的个人群组 (0 bytes) () 06/26/2018 postreply 18:07:24

我是纽约皇后区的不知道你的律师是不是也在纽约市 -静静的静- 给 静静的静 发送悄悄话 静静的静 的个人群组 (0 bytes) () 06/26/2018 postreply 18:08:24

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