感谢柠檬大侠，驱逐案例小结

来源: lachny 于 2015-08-03 08:55:07 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5474 bytes)

本人在芝加哥地区，初次当房东，3个月不到就遇到了驱逐房客的难题。把亲身经历简要描述，给这里的房东朋友做一个参考借鉴。在整个过程中，数次得到柠檬大侠及一些朋友的指点与帮助，对此深表感谢！

2月20日，签约租给一个年轻黑人女子，号称学生，貌单纯，租期6个月，押金半个月房租。
3月20日，按时缴租
4月20日，催租，称要过几天才发工资，态度好。
4月28日，再催租，称还需要3天，态度好
5月1日，交一张支票给我，加了late pay fee。我存入账户
5月 5日，支票被我的银行退回，因为账户错误
5月6日，严肃告知，将发 5day notice, 回复说，她会马上打电话查银行怎么回事情（怠慢拖延的态度已经初露端倪）
5月8日，再催，回复说马上会个一张新支票，加late pay fee
5月11日，交给我另一张支票，马上存入
5月14日，支票被再次退回
5月15日，发5 day notice, 她无动于衷（态度完全不懈一顾）
5月20日，法庭起诉，开庭日为6月8日， sheriff负责送件
5月27日，被告知，人不在， sheriff无法送达
6月8日，   仍如期出庭，请法官批准由有执照的送件公司来负责送法庭通知，法官签字同意，下一个开庭日为 6月22日。
6月10日，  送件公司成功将法庭通知送达。
6月 22日，和律师一起出庭，对方也请一个律师。对方律师请求法庭延期2周，要准备材料，下一个开庭日为7月8日
7月8日，    再次和律师一起出庭，法官问我是要驱逐还是要租金，要租金的话可能时间还要拖延。我放弃租金，要立刻驱逐。法官判决对方7月15日前必须离开。
7月15日，到期仍未离开，她声称一般sheriff要2周才会来（很有经验）
7月16日，到sheriff办公室，填表。被告知需要4周左右sheriff才会强行驱逐
7月17日，再次严正警告，威胁sheriff马上就到，而且她违法法官判决，我可以追讨债15日以后的房租，重新起诉
7月19日夜，她终于搬走

此案例教训总结，

1。经济损失：本人的金钱损失： 3月房租，加法庭费用和律师费用，扣除deposit后，总损失约1700，加一些时间，当交学费。
                           对方：逃3个月房租，但损失了deposit，和律师费用，占的便宜是900左右，但法庭的驱逐记录要跟7年，估计credit也从此完蛋（可能原来也是完蛋）

2。经验： 1）押金一定要收足，至少1个月到2个月
                    2）发5 day notice一定要快，决不能心慈手软，以免人为地拖延时间，此案我自己耽误了近 1个月
                    3）起诉也一定快，而且请个律师是必要的，法官见到律师，气也会短三分，芝加哥法庭是保护租客的。
                    4)   sheriff对于有经验的访客是不起作用的。一定要请专业的送递公司送法庭材料，他们才是真正的专业人士！
                    5）对于严重偏袒租客的法官，可以申请换掉
                    6）给对方保持强大的心理压力是非常必要的，能起到震慑作用，粗口也是必要的（但不能涉及人身威胁和种族歧视），这种压力对于一个有丰富经验的房客也是非常有心里打击，包括二次起诉的威胁
                    7）另外，租客是很怕金钱损失的（她逃租的目的就是这个）。本案我其实可以再拖，让她耗费大量律师费。当然我也会继续损失律师费，但费用对我来说是次要的，解气是最重要。所以，我后悔没有继续拖下去，让她倾家荡产。
                    8）在选择房客的时候的时候，一定不能被表面所迷惑。要么查credit，要么某个群体坚决排除，因为这个群里好人比例很少。你懂得！