前几天，我在投资理财论坛发了帖子“粗略算算我能积累多少遗产”。后来，有网友发评论说：如果你早点投资房地产，资产规模会更大。今天，我就试着分析一下。
我以前说过，我这个人特别内向，喜欢自己读书，不喜欢和人打交道，也嫌麻烦，因此从来没有想过做房东。
我小时候在农村长大的，住的是普通的草房、瓦房。为了看管家里种的西瓜、萝卜等，很多夜晚还要睡在地头的简易草棚里。因此，我对住房的要求极低，更不懂美国的房屋。我直到39岁才在硅谷贷款买下自己的自住房，人称“湾区小黑屋”。疫情期间，家里5个人开视频远程上课和工作；我和太太不堪忍受，才决定换了一个大点的房子，把原来小黑屋卖了。
首先声明，我今天的讨论范围，仅仅限于独立屋，即所谓的别墅房，不是大型公寓；购买和经营一个公寓，不是我们这种普通双职工家庭可以轻易做到的。根据我的观察，独立屋也是绝大部分身边朋友买投资房的主流房型。很多朋友，都是在升级住房时，把先前的房子自然而然变成了出租房经营。
过去40年，硅谷的独立屋的房价涨幅在美国名列前茅。过去10年，年均增幅也接近7%。不过，由于房子越来越大，一部分涨幅来自于房子面积的增加。根据我自己的观察和网上的数据，如果不考虑新房和房屋的改建成本，一个独立屋的平均价格年增幅约为6%。
这种房型的致命弱点，是租售比不堪入目，通常只有2%左右。地产税和保险、维护费，需要1.5%左右。
因此，在硅谷，全款买这种投资房的理论投资回报率ROI只有：
6% + 2% - 1.5% = 6.5%
因此，为了取得好的收益率，我们必须上杠杆。
我们用最常见的投资房3倍杠杆举例。
在我这个地区，一个普普通通的独立屋的价格是300万美元。假设我用75万美元加225万美元贷款买下这个房子。贷款利息是4%，每年利息是9万美元。每月的租金是5千，平均每年有一个月空置，总租金收入是5.5万。地产税等成本是4.5万。我的现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 9万 = -8万
所以，我必须额外填入8万美元，才能实现零现金流。
那么我的总收益就是房子价格的增值：300万*6% = 18万。
因此，我的83万美元的总投资的年化收益率就是：
18 / 83 = 21.7%
问题是：我顶多只能拥有一个这样的房子；一个房子就要填8万美元，这已经严重侵蚀我家的日常现金流状况。
假设我想实现零现金流或者正现金流，而不需要每个月填钱。那么我的首付比例必须提高。也就是说，贷款利息成本的上限是：
5.5万 - 4.5万 = 1万
所以我只能贷款25万，拿出275万首付。在这种情况下，收益率只有：
18万 / 275万 = 6.5%
假设我用1倍杠杆，减轻现金流的压力，用150万美元贷款买房。那么现金流就是：
5.5万- 4.5万 - 6万 = -5万
那么每年的总投资额是155万美元，收益率是：
18万 / 155万 = 11.6%
这样的话，我可以拥有两个这样的房子，每年向房子里补贴10万美元。但是收益率还不及我基金账户14%的回报率。
结论：
- 我如果一开始就上3倍杠杆买了一个投资房，那些投资的确可以取得更好的成绩。但是，只能买一套，无法规模化。
- 如果我用一倍杠杆，可以买两套房子，但是，收益率不及基金。
- 如果我为了实现零现金流，用最小杠杆，那么收益率只有6.5%，惨不忍睹。
综合下来看，我好像没有失去太多，不至于遗憾终生！
