融资投资加国地产基金的策略思考 《二》

加国市场的地产基金 DRG-UN

虽然DRG是加国市场上的一个地产基金，但是基金投资的是德国的办公房市场，是目前德国相关市场的前三强。按照我所了解的
德国市场信息，德国地产的市场价格波动是比较有限的，政府的法规也不鼓励房价增长。DRG在德国市场的启动和发展体现了管理
层比较良好的商业素质。具体信息可以去公司网站了解。

我对DRG的投入和波动操作理由：

1。德国是欧洲经济的领头羊，欧洲一体化会长期加强德国的经济中心地位。
2。德国政府的高效率的市场管制，有效避免市场盲目发展，欧洲的城市人口密度有利于现有城市中心商业地产的长期保值。
3。目前欧洲市场情绪低迷，股价处于长期低位区域，利率上升机会极其渺茫。
4。基金管理层表现良好。

在完成长期建仓后，利用市场的短期非理性波动， 实现短期操作降低持股成本，目前成本价比市场价低35%， 以成本价计算
有13%的红利利率，扣除融资资本成本，有10%的税前年红利利润。从长期持有分析风险，如果十年后公司破产归零，可以保本
但无任何利润。如果二十年后公司破产归零，可以获得一倍利润，如果二十年后公司不破产，股价不低于成本价， 可以在二十年
内取得相当于融资资本2，3 倍以上的获利。如果能实现2%的长期通胀增长， 可以有4，5 倍以上的获利。

市场风险：

现有投资已具备35%的安全边际，同时10%的年红利利润可以每年增加8%的安全边际 （红利复利投入降低融资额和成本，扣除
税收开支）。时间越长，融资成本风险越低。办公房产的商业价值波动应该比较有限，特别是在德国， 因为这有类似于北京上海
的商业办公房产在中国的特殊性，德国在欧洲市场有其特殊性，长期保值能力高于市场均值。

刚才看了前一个贴子的回帖，我想说明一下，这里只是思考加国市场， DRG是个特例，因为德国在欧洲经济中的特殊地位和德国
政府管制能力以及德国民众的长期生产力竞争优势。同时只选择加国市场上的霸主，其它的都不在考虑范围，这里是综合考虑后的
选择，只选择已经是市场霸主的公司， 在任何市场情况下不考虑其它选择。也不考虑美国市场。

加国市场的地产基金HR-UN

HR是加国市场最早出现的地产基金之一，二十年前，创立者投入自有资金100万， 上市融资几千万，目前公司市值70亿，管理
130亿资产，是市场前3 强。创立者拥有股份市值 一到二亿左右。


平均租约期限在9年以上，这个时间期限已经超过了大多数的经济循环周期。


在考虑风险时，长期投资者首先考虑的是长期商业风险。HR的租客主要是一流企业和政府机构，而且是以长期租约为主。
这里就是HR的长期竞争优势，HR拥有最优质的客户，所以就可以从银行得到最优惠的商业贷款，因此就可以向最优质的客户
提高最优惠的长期租约，最优惠的租约为客户降低了长期运用成本，这又增强了客户的竞争力，稳定的经营表现又吸引了长期
市场投资者，提供了最优惠的市场融资的成本和能力。这是一种多方共赢的商业竞争优势。

市场变化也常常会出人意外，在08危机中，HR股价曾经有80%的跌幅，虽然时间很短暂，之后迅速恢复，但是用投资还是投机
来看待市场波动，结论往往是截然相反的。现在石油危机，是不是会重复08危机中的表现，谁也不知道。