请教： 出租屋有mold， 收到房客律师信

请教大家，

昨天收到房客的律师信，要求退还 六个月unlawful rent payments collected （4-9月）， relocation costs, statutory damages under &17920.3, 总共大概五万多。

事情起因是这样。三月底一个晚上，房客告诉我热水炉的小房间漏了很多水出来，我们第二天就找人把热水炉换了。这个热水炉是一个单独的小房间，有个防火门朝后院，平时门关着。有可能里面已经漏了一段时间， 但没人知道。修的时候有发现墙面有霉的痕迹， contractor 建议把门打开几天，晒干， 然后他会处理墙面， 换dry wall. 因为这个contractor 比较忙，大概用了两个月他才把这些做完。期间，房客说这个热水炉有一面墙连着的主卧室的closet 里面柜子上面也有霉的痕迹。我们就让contractor 一起处理。contractor把热水炉房间的处理了并且告诉我们和closet 相连的墙里面是干的。我们也一直催他尽快完成。 然后就是到7/7， 房客拍照发给我说contractor 还没有处理closet 边上的mold. 他们一直把closet 关上门， 不方便。我们第二天过去看了， 觉得比想象中严重，可能在closet 里面的抽屉和墙之间也有霉。我们在7/12，7/15 找了contractor 和handyman 去检查， 都觉得需要把closet里面的抽屉和柜子，以及地板拆掉，看里面情况。 7/18 handyman 过去拆了，发现两面墙上面都有霉菌， 当天房客就说味道大， 他们搬去酒店。要求我们找专业去霉公司处理。 我们正好上周在外地旅游， 觉得房客也到酒店了， 就决定等我们回来后再找公司处理。 联系了周六 7/23 专业出霉公司检查， 他们可以周日 7/24 处理， 但这时候房客就不配合了， 说周日没空，要给他们24 小时 notice. 然后昨天就收到律师信。

我知道整个过程我们是理亏，疏忽大意了。以为contractor 在处理， 我们自己没有及时跟进。 我们已经file insurance claim. 因为漏水引起，看看保险公司能不能cover一些损失。就想请教有经验的朋友，怎么样处理这件事比较好，希望能减少些损失。保险很可能不理赔，因为漏水发生的时间比较久了。现在联系了对方律师要求房客允许我们和除霉公司进去处理。 谢谢！ 

所有跟帖： 

• 工作可以外包，责任不能外包 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 14:30:51

• 他们有什么损失？为什么开口这么多？ -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 14:43:50

• 心真大，3月就发现霉到7月才认真。既然对方要这么多钱，你也得找律师了。 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 14:47:05

• 教训 -MX2017- ♂ (797 bytes) () 07/26/2022 postreply 15:00:53

• 人人都会犯错，吸取教训吧，我们也有过类似的经历，以后有机会写出来。先找自己的保险公司，不行再找律师。 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 15:09:05

• 律师当然狮子大开口，数字不要当真，但不要再给别人抓住把柄。 -上海大男人- ♂ (256 bytes) () 07/26/2022 postreply 15:25:49

• 保险很难赔 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 15:48:09

• 是的，長黴菌是長期形成的，據我所知保險一般不會理賠 -芒果刨冰- ♀ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 20:50:28

• 律师不是法官，自己也找律师吧 -囫囵- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 15:49:00

• 尽快联系你的保险公司，看看是不是属于Liability Coverage的范围。 -xunde- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 16:10:51

• 你的碰到难缠的了，出租房就怕有人拿发霉来做文章。 -老北京炸酱面- ♀ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:02:00

• 漏水这样的情况属于优先级别最高的紧急维修，拖几个月还了得？ -大阿牛- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:04:56

• 抓紧时间找律师吧 -越王剑- ♂ (122 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:06:11

• 同情一下, 地主不容易。霉这个事, 以后要小心了。 -老九不能走- ♂ (93 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:12:59

• 有发霉的事情，房客提出必须要马上处理，不然会给自己找很大的麻烦。 -老北京炸酱面- ♀ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:22:00

• 尽快处理。 -小团圆- ♀ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 17:58:10

• 晕，见多了房客以霉为借口讹诈的，还是头一次见到实锤确实负有责任的。找律师尽量减少损失吧 -★火眼金睛☆- ♂ (0 bytes) () 07/26/2022 postreply 19:53:36

• 下一步 -feikim- ♀ (362 bytes) () 07/27/2022 postreply 09:42:47

• 下一步，尽力减少你的损失 --- -feikim- ♀ (362 bytes) () 07/27/2022 postreply 09:44:56