现实很丰满，股市很骨感，从一个旅馆的listing看到的

看到股市里的旅馆股票（REITs)最多的时候跌去了70%，我琢磨着该有机会在现实当中投资个旅馆了，放风给一些专业的经纪人，可是回复是：依然没货。又等了一个多月，出来一个波士顿好地段的，入住率75%，毛收入200万，净收入72万，Listing要价 1200万，也就是说首付300万，贷款900万，利息支出36万（4%贷款利率），那么cash on cash return 12%, 这是最乐观的数字。

但是目前银行基本停止了对旅馆和零售的贷款，如果寻求其他融资渠道，利率8%，这个旅馆就完全不挣钱了。

另外旅馆业的经纪人告诉我，波士顿2020年的入住率不会高于50%，2021年会稍微好一点，50-55%，2021 年会恢复到70%。我不知道这个预测是否稍微有点乐观，但是很显然，今年和明年买进旅馆的人别想盈利。

可是无论卖家或者经纪人对1200万这个价格都觉得合适，有信心。我想他们一定是远离股市的人，完全不知道另一个世界的“末日”惨烈。

股市的确有前瞻性，但是有时会反应过头了，上蹿下跳，显得神经兮兮，真正做生意的人因为不容易逃掉，反而可以（不得不）忍耐狂风暴雨，默默等待天晴。

 

所有跟帖： 

• 说的真好。这就是为啥马云说不怎么看股市. 股市是股民想法和情绪average，实业更local. -thankful- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:07:13

• 谢AMY引发思考：reits 前瞻和平均p/e为33.26与19.73. 预期收入大幅减少，股价会大幅调整。反弹的机会也在这里， -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 08:56:09

• 小地主的房产反应可能滞后，但只要能hold住就不会错过反弹的机会。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:01:43

• 我知道一个拥有几十家 -山里人家168- ♀ (47 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:34:40

• 房东的感觉比股东踏实？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:41:13

• 不清楚，但知道他的 -山里人家168- ♀ (313 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:00:18

• 好的财富故事。实实在在的家族产业。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 11:34:47

• 有点早。我觉得小旅馆业现在可能感觉上只是有点饥饿，还没到虚弱阶段。饿到把手中的金子看成玉米窝头，给个白面馒头有人就想换。:) -守月- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 09:46:10

• 你得有足够本钱坐亏头两年也没关系。指着这个过日子的不行。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:02:08

• 是啊，小旅馆大多是自己经营的小业主，但能当甩手掌柜还能赢利也称得上是投资吧。 -守月- ♀ (179 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:15:28

• 没法当甩手掌柜。找一个称职的经理非常难，不是砸钱就能砸出来的。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 10:21:50

• 旅馆是所有地产中长期回报率最低的，因为经济衰退中受到的影响最大，但也许也是这次疫情中最容易捡到便宜货的地产类型。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 05/18/2020 postreply 12:03:29

• 悄悄给你透露点业内数据 -8$8- ♂ (209 bytes) () 05/18/2020 postreply 14:46:28

• 你是内行。这是美国旅馆业最新的RevPAR统计。现在入手旅馆还为时尚早。 -圭妈- ♀ (6519 bytes) () 05/18/2020 postreply 16:21:10

• 有意思 -清水胜浓茶- ♀ (358 bytes) () 05/18/2020 postreply 18:46:12

• 如果考虑所得税，回报应该更低了吧？另外，旅馆是不是按毛收入的三倍定价？ -悠悠信步- ♂ (0 bytes) () 05/19/2020 postreply 07:28:10