加拿大地主请进，探讨下房市走向

来源: lostandfound2008 于 2020-03-08 19:01:46 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3442 bytes)

抛块砖，大家探讨下：

加拿大和美国的按揭不同，没有30年固定利率，一般是5年期的。所以投资按揭利率在整个房产还贷30年过程中没法控制利息支出。而且加拿大就那么几个银行，想要投资很多房产按照自住住宅利率的优惠按揭就很难了。总体负债到一定程度，银行就死活不借钱给你了。按照这个金融规则，加拿大产生次贷危机那样的情形概率比美国低些，就很难引发金融崩溃。我的想法就是在个人名下尽早按揭到最大限度，也就是高杠杆，然后靠时间慢慢去由租户还贷积攒Equity，到55-60岁的时候就可以使用Equity变现。

加拿大基本想搞正现金流很难，所以投资出租房就是在攒Equity，要么租客给你攒，要么就是市场给你增值。

既然赌房价升值，就要看人口增长的地区，有需求超过供给才有涨价。

现在看来中国来的移民少了，炒房的也因为外汇出不来减少了。但加拿大政府要大搞引入移民，这政策也没啥错，咱这里老人太多，没年轻人交税怎么给老人养老呢？但是看未来5-15年，我觉得移民会多半来自落后点的东欧国家和中东国家，这些人我觉得会更喜欢定居到东部安省，离自己的文化近点，离欧洲也近点。他们大举进入西岸BC省的概率会小些。感觉欧洲来的移民不怕天冷，不像中国来的一些移民除了温哥华，其他地方都怕太冷根本不去。那么，未来东部就会越来越出现中东化，这也许会导致一些白人离开。加上人口老龄化大家都奔暖和的地方去，但如果有健康问题还不能离开加拿大去美国，（否则医疗保险天价了）。所以白人会有趋势向西部温暖的BC省移民。由于这些移民西移，加上养老需求，就会需要医疗护理行业人士。这些行业是以亚洲移民为多，尤其是菲律宾，还有一些其他族裔的。我觉得中东女士多随着家庭在东部，加上他们的文化，单身女士到西部从事护理行业的就不会如同亚裔那么多。如果这个推测成立，未来10年-20年后，在加拿大充分老龄化后， BC省就会成为全国的养老地，这些老人带着自己的财富搬过来，会支撑BC省的中等房屋和较好的Condo市场坚挺。低端房产会由于护理行业人士的需求也支撑价格，各取所需，维持平衡。东部安省的价格也会因为移民涌入而坚挺，不会大跌。

至于中间的AB省过去一直靠石油致富，现在油价不能指望，环保势力阻挡，　不会再出现以前的大富大涨现象了。　但是，我个人认为AB省如果努力提高对小型技术公司的吸引力，　会向美国德州Austin的方向发展，慢慢走出对石油经济的依赖。　但AB省因为一马平川地太多，房价没了石油财富的支撑，不会出现大涨了，只能稳定和通胀一致。所以也许现在是该把AB省的房产清仓，投资到BC省去？

我个人对和东欧和中东移民租客打交道没兴趣，不大会考虑去安省投资。

以上是个人观点，可能有失偏颇，欢迎加拿大地主们一起探讨。