财富自由之路学习群的战友问我：
在美国翻新一个房子，要多长时间， 能挣多少钱？
今天正好又卖掉了一个房子，收到下面这张支票。下面就以这个房子为例，解答以上的问题。
房子状况
这个独立屋位于C区， 基本都是第一次买房者住的区，4 个卧室, 3个厕所，1794 SQ (166 平米）室内面积, 60年新的房子。
10/16/2017 从Hubzu 网站直接购买的，买价为 72,299美元。加上过户费，总共$73,872。
翻新：
买来后就是翻新了。这个房子基本格局都还好，不需要有大动作。
主要的改变如下：
客厅: 我们把房子改成开放式结构，在客厅和厨房之间开了一个大窗子。
把所有的窗子全都换新的。
在厨房那儿有一个很奇怪的bar, 我们把它拆了。找了马赛克，把地板给补完了。这样客厅和厨房的地砖就没有换。
这个房子居然没有洗衣房，所以， 在厨房和客厅的位置，建了一个洗衣房， 买了全新的热水器。
剩下的就是正常的换卧室的地板和刷漆，然后买上全新的厨房的各类电器了。
人工，材料，水电, 保险，税收等等加起来，总共花了近3万美元。
上市， 成交
2018年2月份 （四个月后），该房上市，开始要价160K。 3月份中旬的时候 降价到$149,900. 三月底收到了一个140K的offer。 当时没有多想，就接受了。欢天喜地等着5月1日收钱。
结果是买家的信用分数太低，贷不了款。 5 月1日泡汤了。买家要求延期，同时改合同，把他妈妈加入合同中，为的是能贷到款。我们同意了，又过了closing的日期了，没有消息。每次打电话问贷款方，贷款方总是说，没有问题的，没有问题的。 结果，拖啊拖，拖到了7月份。我们终于忍无可忍，把合同终止了。我们白白地被对方拖了3个多月。
而且，以为我们能按时卖掉房子的，敬业的空调工人，在5月1日前，装上了空调压缩机。结果，过了些日子，空调压缩机被人偷走了。这就是在C区买房子的代价。
终于，在7月份，同样的买方中介，带来了第二个买家。 还是145K的买价，我们帮她出3000美元的过户费。 今天，房子终于顺利过户。 减去过户费, 给两个房产中介的钱，我们最后到手：131，233.50美元。
总结：
从这个真实的案例可以看出，这个房子从买到最后卖出，花了10个月的时间。这个时间是有点长了。如果不考虑被第一个买家耽搁，时间大约是7个月。
能挣多少钱？这个房子挣的钱很一般。就是卖价的20%左右。回报率大约是25%。
有待提高的地方:
房产翻新领域里的大牛总是说：
一套房子从买进到卖出，要在4个月内搞定。一笔钱一年要用上2.5次。
如果能达到大牛们的效率和规模，那么，年投资回报率将达到50%以上。
以我们以前的经验，4个月的时间，的确是可行的。只是，我们大部分的时间都超过了4个月，有一套房子，居然达到了13个月。
看来，我们还有很大的提高空间。
我们需要学习如何有效地翻新房子，在价钱和时间中找平衡。
如何防止再被可能贷不了款的买家绊住， 白白浪费时间。
路漫漫其修远兮，我们还在学习和成长的路上。
