任大炮放言中国房价还要涨，遭各路专家围剿

2017-07-24 东方财富研究所 东方财富网

 

 

 

 

7月23日，任志强在一场房地产论坛上发表录音和书面演讲，他表示过去两年地价高企，土地价格的上涨还会推动房价的上涨，房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。他指出，根据目前情况，今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。不过，这种观点遭到姜超、刘洪玉、钟伟等众多专家的反对。

 

 

 

任志强：土地价格会推动房价继续上涨

 

7月23日，任志强在一场房地产论坛上发表了录音和书面演讲，阐释了他对房地产的最新观察和思考。任志强表示，从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，而土地价格的上涨，一定会影响到住房。

 

任志强分析指出，过去两年地价高企，土地价格的上涨还会推动房价的上涨，房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。

 

他表示，对比住房和土地价格可以看到，全国平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。按东部地区现有地价，当前房价水平基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部的房价低于全国土地平均价格。

 

他认为，今年房价可能继续上涨，防范风险是很重要的。根据目前情况，他判断今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。

 

任志强通过数据表示，房地产企业在2015-2016年的融资大幅增长，达到8500多亿；但在今年1-5月，108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降，虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平。而到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

 

他认为，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

 

对于房地产政策，任志强则认为，除非房地产市场快速下行，或者经济发生大的波动，否则房地产政策不会做出调整。

 

不过，任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点，遭到了姜超、刘洪玉等专家的反对。

 

 

 

海通证券姜超：地产泡沫高潮已过！

 

海通证券姜超在研报中旗帜鲜明地指出，地产泡沫高潮已过！

 

姜超首先肯定三四线城市超预期的表现，他指出，上半年的一二线城市地产销售全面下滑，但三四线城市地产销售极其强劲。而从70城新房价格走势来看，一线城市已经止涨，二线城市涨幅回落，而三线城市涨幅仍高，6月70个城市中所有三线城市房价同比涨幅已经全部转正。因此，今年以来的地产销售超预期，主要归功于三四线城市地产的亮丽表现。而深耕三四线城市的碧桂园成为上半年地产销售冠军，引领内房股在今年上演上佳表现。

 

同时，姜超表示，地产泡沫高潮已过。他从全球城市化发展经验展开分析，指出人口会持续向大中城市集中，因此过去一二线城市房价上涨，其背后有着人口流入、经济产业、医疗和教育资源等的支撑。但本轮三四线城市房价的大幅上涨，其实已与城市化的历史规律相悖，其实质是归功于地产去库存政策，通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票，在短期人为制造出大量需求，这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨，但由于缺乏经济因素的支撑，长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。而对照股市5000点的过程，当前三四线房价的普涨类似于牛市末期的鸡犬升天，其实意味着房价上涨的高潮已过、接近尾声。

 

对于地产红利还能吃多久的问题，姜超表示，我们在13年曾经做过测算，按照中国14亿左右人口、以及每年1.3%的新增城市化率，每年新增进城人口1800万，假定3口一家，对应600万套住房需求；而在城市中每年达到25岁的人口数大约1400万，假定2人一对，对应700万套住房需求，因而1300万套应是中国地产需求的顶峰。但16年全国商品房销售面积已经接近16亿平米，对应1600万套，按照今年上半年16%的销售增速，对应全年1800万套住房。

 

问题是，我们每年盖那么多房子干嘛呢？姜超指出，这一轮三四线地产库存去化以后，是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想，跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场？所以，我们对当前依靠地产销售稳定的经济走势心存疑虑，只有哪一天不靠房地产了，经济才算是真正见底！

 

清华大学刘洪玉：住房需求总体得到满足

 

清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出，目前我们的住房套数和家庭户数相比，整体上超越了1：1的关系。总的来说，基本的住房需求总体上得到了满足。所以，未来的需求，重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

 

谈到住房投资，刘洪玉表示，住房不应寻求在投资领域占有重要角色。所谓的房地产市场，更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。那么，我们国家实际上在住房制度改革初期，就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。

 

他指出，在城镇化发展的过程，住房投资最高水平的阶段，它的投资规模应该是占GDP的7%—9%，这是国际上的发展规律。然而近几年该比例超过了10%，接近13%。

 

刘洪玉认为，未来住房相关的投资，可能社区再造住房的维护维修会变得越来越重要，比如住宅改造、抗震、加固等。这方面发达国家的更新改造维修类的支出已经和新建的支出比例关系非常接近。这是新的增长点。住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，而且租赁市场会有一个发展的空间。

 

钟伟隔空怼任志强：

“地价推动房价上涨”观点是危险的

 

北京师范大学金融研究中心主任钟伟对任志强的观点提出了不同意见。

 

“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待，”钟伟稍带调侃地说。他认为，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

 

对于房企现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。

 

钟伟还怼道，任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。

 

他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。