股票vs房地产投资（2）

来源: Bay1688 于 2016-08-12 15:19:02 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3931 bytes)

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做房地产的好处有很多，也有不少人在投坛上各抒己见。我个人认为老朽写得最精准，有兴趣请看他的帖子。今天我就不想浪费时间再说一遍了。

今天我来说说投资房地产的缺点。

第一启动资金太大。房地产投资不是每个人都可以做，买个房子头款就需要几万，几十万，而做股票$500就可以投资一个共同基金。

笫二手续费太贵。卖掉一百万块钱的房子，手续费4，5万，而同样卖掉一百万块钱的股票只需八块钱。

第三 liquidity不灵活。房子不容易马上卖掉可能耗时几个月的时间，而股票一秒钟就可以成交。

第四风险太集中。投资房地产的一般都在自己家门口做，你住的地方房地产不好可能你投资的10几20个房子都不会好。股票容易分散风险，你可以买蓝筹股，科技股，国际股，黄金股，货币股...

第五，地区性太强。

几个月前我去Dallas玩，看到一个36单位的公寓售$5.2M, 区也不错（离Highland Park三条街）。我很感兴趣，于是算了一下大概有10%的现金流。然后就打了一个电话给listing agent, 跟他说清楚我从加州过来有兴趣买这套公寓，他说他大部分的客户都是从加州来的(我以前也打电话去过西雅图，Portland 的agent 都跟我说他们的买家大部分都是加州的，把他们的房子给炒高了；湾区的agent 跟我说大部分的买家都是从中国大陆来的，把湾区的房子给炒高了，我觉得挺搞笑的）。几句话的功夫，他就说可以以最低价$4.7M卖给我。这种情况在湾区是不可能的，很多房产都需要加价才能买得到。我看完他给我的详细资料以后大失所望。现金流只有5%，因为当地的地税有2.5%，而我当时估算的时候使用的是湾区的地产税1.1%。这样算下来跟我现在在湾区投资的回报率是一样的，没有太大意义。

08年经济危机的时候， Sacramento and Stockton的apartment foreclosure ratio over 50%。湾区的低于2%，租金也只有跌2%。我有一个客户在Stockton 20年前自己盖房了花了$700K, 现在最多就$1M. 要是在湾区现在要2，3百万了。Stockton 离湾区开车只要1小时。

我做公寓REITs 5 年，在 Sacramento 有194个单位的公寓，湾区400个单位的公寓。Sacramento 每一年平均8个evection, 来申请的70%的人信用在650以下。在湾区5年下来只有2个eviction, 申请人90%的信用在700以上。

我这几年一直也有想分散投资，去西雅图，纽约或者洛杉矶，但是对这些市场不太了解，所以最后还是决定在湾区做。在湾区我可以做到，给我一个地址，listing price，unit mix, gross rent, rentable SF, 10分钟之内我就知道值不值得买。

举这么多例子我只是想说明投资房地产区域性太强，这是它最大的缺点或者说特点。所以做房地产location, location, location，重要的事要说三遍。