帮老朽兄一把，精明的零和及小书生也给算算

来源: 豆城酷猫于 2016-06-16 10:12:54 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3157 bytes)

老朽这人吧也没劲。原可独乐乐，偏要众乐乐。有时候还惹一身骚。下面再强调以前大佬们说过的两点，然后举个实例来。 (本来不爱晒诸多细节，所以说帮朽兄一把)。

# TF多是以时间换金钱。买卖一进一出必有损耗。多数情况下买入长期持有是好事，且省事 (aka 坐在邮轮上数钱，还假装没瞄穿bikini的靓女）

# 找到好的deal太重要了。It's by-N-large all about pricing. 再卖不出去的房你降30%还不是一周就卖了；再租不出去的房你房租降400试试？维州老地主说了每天花两小时找deal(那种两天不看就觉得生命中有缺失)。你做不到2小时，一个行不？ 2009-2012间deal一抓一大把(looking back). 现在不是没有，××要花大量时间找××。

- - - -

豆城地区在米国算高房价区，不是最高是较高。2016年3月进的这个房。双家庭，两个2-BR, 1-BH units. 每个840平尺。不大不小出租正好。在距城里35迈靠海边的一个镇. 2013 household income是7万3左右(2013州平均6万7不到点), 介于白玉/白菜之间吧。步行5分钟到去城里的火车站。步行15分钟(开车4分钟)到海边/镇上的公共沙滩。

(Public beach on the left)

房龄近100年，买前带着合作十多年的师傅好好查了一遍。卖主几年前将所有外墙, 房顶换过了。为卖房地基加固了。室内有些旧, 两个厕所servicable但最好换新。调查下房租可收$1500/month per unit. 果断拿下。一楼有人住, 保留。二楼花3500重建厕所 (下图)。

本来要重建一楼厕所, 住户嫌麻烦还不让修, 那好吧银子我先省着。

目前: $1525/month for unit 1; $1540/month for unit 2. Tenants pay all utility (except cold water and sewage). 房租每年可涨2%左右。

这个房子什么价拿下的？ $235K. 这就是每天花1小时找了半年的结果。从FSBO房主手上直接买进 - 告诉他不用inspection; 全现金你愿意的话3天后可过户。一般说来多家庭我愿意买在半小时车程之内, 康斗45分钟之内。这个其实距我1小时车程。But you know it when you see a good one, simply can't pass it by. 还有一点: 离我1小时但离装修师傅半小时。

现金者, 其实一毛也没有, 全部是HELOC (3.5% at the moment). 地税3720/年(有点贵), 水费560/年, 保险1320/年。挺好租的所以空置率可以按 (1 - 11.5月/12月) 估计. 我准备持有至少15年。

- - - -

精明的零和或小书生给算算年回报率是多少, 比指数基金及地产基金如何？