美国加州房地产税（七）

来源: 海狸于 2014-11-23 04:11:44 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5272 bytes)

美国加州房地产税（七）

对于出租物业的投资者每年报税有五个事项可抵税：1，抵押贷款利息；2，地产税；3，提前付完贷款的罚款；4，经营地产所产生的费用；5，房产的折旧。不管是联邦税还是州税，商业物业每年为了避税均可申报财产的折旧。折旧抵税仅限于投资商业物业，例如出租公寓、商业建筑以及任何有回报的物业，个人住房不在其中。联邦税法规定折旧抵税为房屋及附属设施部分，而土地是不能折旧的。当前人们使用一种"垂直线"的方法来计算房屋的折旧，居住类房屋（公寓，住宅等）的最少使用年限为27.5年，商业建筑最少39年。折旧计算是将房屋价值均匀地连续地平摊在房屋的使用寿命中，虽然房产大都会增值，至少通货膨胀也会导致房产增值，但折旧抵税不考虑增值，这只是抵税的技巧直到房产被卖掉。

例：一栋出租公寓楼的买入价格为45万，当时的土地价值为3.37万，如果使用一个40年垂直线计算折旧，那么16年后该房产的价值是多少？首先要从总价中减掉土地价值，45-3.37=41.63，房屋价值除以40得到平均每年的价值再乘以房产所剩使用寿命，(41.63/40)X(40-16)=24.978，最后要加上土地的价值，24.978+3.37=28.348，房产16年后的价值为28.348万。

对于商业物业的所有者同时也是其商业的经营者，最好的的办法是将物业出售并租回。出售可以使卖家得到现金，租回的租金可以抵掉一部分经营收入税，而买家又可将房产按折旧抵税。

房地产的资产包括个人自住房以及其他形式的物业，这些都是长期投资，当出售时就涉及到资产的增值和贬值。增值部分是被征税的，好在增值税率低于普通收入税率，贬值部分则可以抵税。这是美国的公众利益意在鼓励刺激对于土地房产以及其他长期投资项目的投资，同时也为社会提供更多的就业机会。国会和总统奥巴马通过了2010－2013年资产增值的最低税率，基于不同的个人所得税10％－39.6％。其他国家像日本和德国资产增值税率也是很低，同样是鼓励商业投资增加就业机会。（本文所讲述仅为概念和理论，具体操作请咨询执照会计师或律师，待续）