出租屋发现 black mold, 想请问大家维修建议

长话短说, 房子由出租公司管理, 上个租客搬走的时候, 介绍朋友来住, 所以非常短的 turn over. PM 公司建议刷房, 所以让新租客晚点进来, 人家不同意, 愿意自己进来再刷房. 

搬进来, dish washer 运转的时候sink 漏水, PM 的 inspection 上显示3月底一切都正常, 现在sink 底下明显发黑的water damage,  立刻派plumer, 问题修好plumer 说看到black mold, 立刻取了样本去化验, 结果显示black mold. 

PM 认为是前一个租客疏忽没有 report leak 造成water damage,  给现任租客选择, 或者 break lease 走人, 或者先搬出去不付房租等房子修好, 虽然我们倾向他们走人我们好没压力地修, 可他们想等. 于是只能租了个pod在外头给租客放东西, charge on owner. 

保险报了, 还不知道结果. 现在问题是如果保险不cover的话, 是自己找 contractor 修, 然后找专业公司测试, 出测试报告, 还是直接让 PM 找人修, 管理整个过程 (他们要bonded and insurance contractor, 价钱要贵不少).

搜了一下, Mold Remediation 和 Test 公司应该用不同的 vendor. 


PM 说他们做我们可以得到 peace of mind, 可我有点怀疑, 因为实在感觉PM 不给力, 他们inspection 看到water damage, 只说要修, 可是不urgent,  在这种情况下还是让新租客入住, 现在所有的损失, 由我们承担, 他们主要support. 每次租客走的时候damage维修 的费用都远远超过deposit, 给出理由是谁也没法保证租客是好人. :)

在加洲, 第一次碰到这样的情况, 想请问各位有经验的地主们, 如何做能够把可能的 liability 风险降到最低, PM 说处理过一个租客狮子大开口的案子, 听着吓人.

是不是自己修好请专业mold公司测试出测试报告就足够了, 让什么人修water damage重要吗. 大家在出租房子之前都做 mold 测试吗, 以前从来没想到过, 也没有见过 water damage. 这回上了一课...

所有跟帖： 

• cover　your　ass -lexm5- ♂ (793 bytes) () 10/01/2014 postreply 23:30:40

• 负压处理很贵的，会要1千到几千。 -见风是雨- ♀ (0 bytes) () 10/02/2014 postreply 04:07:22

• 现在房客知道了霉，ＬＺ有什么办法？只好按书本上做，半点马虎不得 -lexm5- ♂ (179 bytes) () 10/02/2014 postreply 05:38:51

• 小地主麻烦多。建议自己找。一般PM会加20%的overhead。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/01/2014 postreply 23:33:37

• 我也正碰到同样的问题 -wait..- ♀ (112 bytes) () 10/02/2014 postreply 08:41:01

• 找water restoration 的公司来处理。 yelp 上有。他们很专业。 -藏龙卧虎- ♀ (0 bytes) () 10/02/2014 postreply 16:36:55