风险贷款的运用。

2010年开始出租行业，我那时工资不高，手头积蓄就是20万。我的第一个贷款是wrap。投入13万，每年现金流4万，还本15000。30% cash on cash，42% ROI。这个贷款的优点是first lien，wells Fargo根本不执行acceleration clause，因为利息是8.5% floating。而且first lien在10年就pay off。所以这个5-year wrap延长到10年应该没有问题。所以安全性极高。风险在于如何让全市最差的complex从每月损失2000变成每月盈余4000。

 

至于这个月的兼并案，是想吞掉一家加州地产公司的130多单位。本公司AM Group拥有本薯的70个单位，我的ex在公司有75个单位（使公司实力增强不少）。而且AMG还全权控制了其他投资客户的50栋building。虽然是个松散的联合体，但毕竟是在一个屋檐下，看上去还是蛮强大的。最后经过计算机反复模拟，成功杀出1-5年期的短期债务的可能性只是过半而已。所以后来有了灭滑战，歼灭了另一个小地主的20个单位。8月20日过户。

 

综合6-7两月，AMG用了8万现金，吞下了100万资产。加上本薯的经纪费，大约只花了6万现金。灭滑的手段purchase money mortgage，5年期。这个没有上面wrap的优势。5年到期还本失败，资产归零。风险如何处理？以8万投资款为成本，经过本薯的计算，我花一年时间能把cash on cash 从现在的10-12%提升到30%。经过四年，收回成本。第五年AMG将着手refi或者进行renewal谈判。如果失败如何？那么上市。如果上市卖不掉如何？那么第61个月，AMG将dafault，等候foreclosure。为时六个月，AMG将在不付贷的情况下，收割54000额外资本。所以这个投资在66个月内，最坏情况是：将为AMG盈利15万8千，去掉投资款，余额7万8千，5年97.5%。每年14.5%。

所有跟帖： 

• 兼并案很有意思 -洛杉矶- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:16:22

• 建议到第四年就开始refi/renew/listed, 不要等到第五年。。 -美蓝海- ♀ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:24:42

• 是不是出于还本和利息的考量？ -wxcclone- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:40:24

• 方便告知加州地产公司的130多单位，是在哪个county? -wxcclone- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:34:59

• 如何让全市最差的complex从每月损失2000变成每月盈余4000? -园田- ♀ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:36:44

• 放监狱的反人 -犀利妹妹- ♀ (0 bytes) () 07/29/2013 postreply 00:24:53

• 我花一年时间能把cash on cash 从现在的10-12%提升到30% --- 这个很不简单，要如何操作？ -wxcclone- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:38:29

• 但是不是没有acceleration clause 的 wrap, 是purchase loan, 很高的风险! -wxcclone- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:41:42

• 举个例？ -wxcclone- ♂ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:59:16

• 有喜，现在是你谈17miles那段经历的时候了吗？ -drgas- ♀ (105 bytes) () 07/29/2013 postreply 05:45:42

• 都玩到了俺看不懂的程度，佩服 -从善如流- ♀ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:41:03

• CO：都玩到了俺看不懂的程度，晕S. -云起千百度- ♀ (0 bytes) () 07/28/2013 postreply 23:45:23

• You are very lucky and WFB took the risk on the first one withou -amateurlandlord- ♀ (91 bytes) () 07/29/2013 postreply 00:04:36

• 好像你的理解不对。WF的acceleration clause does exist. -wxcclone- ♂ (88 bytes) () 07/29/2013 postreply 00:41:09

• 回复：风险贷款的运用。 -wxcclone- ♂ (2311 bytes) () 07/29/2013 postreply 00:37:11

• 田鼠就不是在做房地产，这都是华儿街资本运作的模式了。 -naive2- ♀ (0 bytes) () 07/29/2013 postreply 03:54:45

• 是资本运作，对象是房地产而已。就项目的资本量而言，并不大。如果 -plder- ♀ (95 bytes) () 07/29/2013 postreply 07:22:42

• 你这个是上足发条走独木桥啊，一点点不平衡就掉下去了，就说你这2个项目吧， -drgas- ♀ (225 bytes) () 07/29/2013 postreply 05:26:43

• 他年轻，大不了破产再来一次，lol。 年轻人要有点冒险精神。 -qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 07/29/2013 postreply 07:10:17

• 不年轻了吧，按他以前的说法，应该40出头了。lol... -drgas- ♀ (0 bytes) () 07/29/2013 postreply 07:17:05

• Risk is too high. Need cash reserve... -planotx- ♂ (0 bytes) () 07/29/2013 postreply 06:01:38