好区vs差区

来源: nycapples 于 2012-07-25 21:37:22 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2320 bytes)

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假如好区，每月现金流0%，没错，看好未来上升趋势，但不知道多久。

假如差区，可能达到每年10%收益率（扣除所有费用/纯cash投资），section 8群居，可能一两年去个法庭啥的。。。

二选一，选哪个啊？

我觉得，所谓好和差都是相对而言的，假如需要穿着防弹衣去的差区，最好不要想了，生命安全最重要。

假如非常好的区像前人说的那样能够达到每年5%以上的收益率，no brainer, 可以出手。

然而fish和熊掌不能兼得，现金流好+未来长势好的情况很难出现在同一个房子身上，就好像外貌和智慧很难同时垂青一个人，如果有的话，也早早被抢走了。。。

我的投资房中，只有一个出现了好区+10%收益率的情况，但是它是有硬伤的，就是房子在路冲。。。

我的观点是，在一个好的market中，好区的房子会lead涨势，但是差区的房子，在可以预见的未来也会受大环境驱动涨起来的，不要太担心坏区是不是不可能涨，道理很简单，如果好区的涨势明显，房价太高或者supply不够的话，人们一定会选择次好，次次好的，只要‘坏’没到了穿防弹衣出门的情况，就是sooner or later的问题。。。我的路冲房当时也是考虑到，如果房市明显上涨，我如果出价合理，就不怕拖不了手，而这几年，反正也不是我住，都是人家住。。。

房子本身的升值潜力vs现金流，就是一个放长线钓大鱼vs注重眼前利润的策略。虽然前者听起来很美，但是对于实际的投资者来说，更应该注重眼前利益，因为未来的市场永远都是最难把握的。而眼前利润相对来说就看得见摸得着，因为一个地区的租金，受经济的影响非常小。

抗战等了8年才胜利，鬼知道房子要多少年才翻身啊。。。所以，专注眼前利益不是什么坏事，你多少年等着房价翻身颗粒未收，人家坏区可能成本早都捞回来了。。。所以投资坏区（不是那么的坏）至少可以享受current income, 甚至用这种income 再投资，再者说， cash 将来永远没有现在值钱。。

虽然前面lz说坏区有些操心，然而好区也并不是不操心，好区中寻找收益率高的好deal往往是很旧的房子（比如我的路冲就是1900年前建的，我常常跟我的朋友说我有套纪元前BC的投资房）而差区也有新房，要是坏个啥毛病，操心还不定谁的多。同时，操心不操心也要看对于applicant的严格审控，很多时候是RP问题。。

就算总体来说差区可能要搭上更多和租客打交道时间，然而，至少省却很多对经济学家阴晴不定预测的担心。。。反正姐享受着每年远远高于银行，甚至是道琼斯的回报率，任你江湖如何风云莫测，俺就在家数租子静观其变就好。。。

而好区可能经常收益率很少，甚至每月往里搭钱，姐不提心吊胆不行啊，我是宁愿多跑腿也不想多费心的人。。。有时候如果碰上特殊情况硬撑不住，还没准儿在market反弹之前含泪脱手呢。。。所以啊，说什么光明的升值前景神马啊都是浮云，抓住稳定的现金流才是王道。。。