买卖房地产过程中用一个优秀的broker非常重要

买卖房地产过程中用一个优秀的broker非常重要

最近有些同学认为买房不需要用broker, 这样可以省钱. 这是misleading.

房产交易过程中, 通常由卖方在成交后付成交价的4%-6%作为佣金. 一般来说这笔佣金要一分为四. 卖方公司的老板25% (老板要维持公司的门面, 广告开支等), 卖方的listing broker 25%, 买方公司的老板25%, 买方的broker 25%. 当然这里面有很多不同的拆账方式, 每家公司都是不一样的.

如果你买房不用自己的broker, 造成的实际结果就是卖方独吞佣金. 作为房子的买卖双方, 实际上都没有省钱.  卖方公司的老板最喜欢这样的deal, 经常他会自己亲自来做这笔买卖, 这样100%的佣金都落进他的口袋. 2006年我搬家, 找了一个熟悉的房产公司老板卖房. 签约以后, 我在网上找不到我的房子. 问他, 他支支吾吾说过几天会出来... 可是过了几个月也没有出来. 同时他很卖力的带人来看房. 后来我弄明白了, 原来他不想让其他人插手, 一个人独吞5%佣金.

买房, 不管是自己住或投资, 找一个好的broker非常重要. 尤其是新地主, 更需要一个好的broker的帮助. 在这方面不要小心眼, 不要图省钱. 一个好的broker不光是带你看房子, 他可以帮你发现房子的缺陷, 帮你在法律上把关, 帮你做各种research, 还可以帮你省钱. 实际上是你买房最好的帮手.

就拿最近我买的一个法拍屋为例. 我的broker起了很大的作用.

我是在网上看到这个拍卖屋的, 离出价截止日期还有两天. 我以前看过同一楼盘30几层的一个单元.对房型和景观印象不错. 法拍的这个单元, 从照片看, 景观和房内的布局和我看过的那个单元完全一样, 面积大小也一样, 只是楼层高了十几层. 只有两天时间了, 因为没有看过房, 抱着譬如不如的心情, 胡乱出了一个很低的现金价. 我完全可以自己独立完成这个出价, 但我还是把我的broker, 他叫Michael, 的情况填了上去.

过两天收到拍卖公司的email说别人的出价比我高, 他们把我放在后备的名单里. 过一会Michael来电, 说他也收到了email. 首先感谢我在他不知情的情况下, 把他的名字报给了拍卖公司. 然后说, 既然你在后备的名单里, 又是现金价, 还有希望. 他会保持追踪这个deal. 过了两个星期, 我已经忘了这件事, Michael来电说, 他打了几次电话给拍卖公司, 再三强调我们是现金offer. 那天拍卖公司打电话给来说, 上面的几个出价虽然比我高, 但银行决定接受我的现金价. 拍卖公司要我24小时内把5%定金现金支票和合同交上去. Michael知道我连房子也没有看过, 就同对方讨价还价, 最后对方同意给我三天时间. 我完全没有思想准备.

第一步我马上向Michael要这栋楼过去12个月的销售记录, 这类记录网上查不到, 只有房产公司有.他马上照办. 过一会email就过来了. 比较之下, 发现我拿到的价格比过去的最低价还便宜了4万左右.

第二步我自己在网上查这栋楼目前在市场上待售的单元的要价.比较之下我发现我得到的价格比目前市场上的要价低25%-30%.

第三步我向Michael要这栋楼过去12个月所有出租的记录. 以此来判断我这个单元今后出租大约可拿到的租金和我的现金流. 算下来可以有positive的现金流.

就这样, 我基本上打定了主意, 决定买!

第二天我就让Michael带我去看房. 房子的状况比我原来估计的好. 因为是48楼, 又是在角上, 可以看到两个方向, 景观很漂亮. 总的来说, 我非常满意. 接下来应该请人做inspection了.  Michael说按他的经验这个500-600元完全可以省掉. 因为这是condo, 不是独立屋. 墙壁, 天花板, 地板都干干净净. 至于冰箱, 洗碗机等, 都是不值钱的东西, 换一个也就几百元钱. 况且合同里写明sold as is. 我一听有道理. 所以就省了这一步.

再接下来要请律师对合同把关. Michael把我们填好的合同email给律师. 律师回电说, 这份合同是由卖方起草的, 里面有一些对买方不利的条款, 他至少要花2小时进行修改, 因此要多收费. 我问要多收多少? 律师说正常情况下每个合同把关到close, 他收550元, 这个合同他要收800元. 我差不多要同意律师的要价了. Michael说慢! 这个合同上写明了买方的律师不能对合同进行修改. 这250元是个浪费. 他说, 我来问他什么地方需要修改? Michael马上打电话给律师, 首先告诉他这个合同不能修改, 然后问他什么地方有漏洞? 律师说首先这个单元应该包括一个定车位, 要把定车位的pin号码写进合同. 其次卖方应该给我们一个22.1 disclosure文件. Michael说这事好办, 我来办. 接下来他几个电话一打, 把两件事都搞定了. 律师想敲一笔, 没有成功.

第三天Michael把我的现金支票和合同准时送到了拍卖公司. 过几天卖方就回签了合同...

大家从这笔买卖的全过程中可以看到broker的重要性. 所以奉劝大家, 买卖房地产, 一定要找一个优秀的broker.

如何来鉴别broker的优劣呢? 首先看他的销售业绩, 一般来说, 业绩好, 就是本事好. 然后从他带你看房的过程中,看他的工作能力. 如感到他没能力, 就换人.

所有跟帖： 

• Is it an advertisement? -naive2- ♀ (0 bytes) () 03/19/2011 postreply 18:55:57

• 回复：买卖房地产过程中用一个优秀的broker非常重要 -stage88- ♂ (12 bytes) () 03/19/2011 postreply 19:24:09

• If you are inexperienced, -beachlver- ♂ (5637 bytes) () 03/20/2011 postreply 06:18:27