美国房价可能跌回1996年
(2010-08-25 18:26:03)
社会保障基金的最新数据指出，美国7000万“婴儿潮”中，约占三分之一的人没有任何退休储蓄，在未来退休的年月里，他们唯一能做的就是兑现房产，这部分房屋与空置房，再加上“负资产”房屋一齐涌入房市，按照供求关系的经济法则，全美平均房价可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。
社保基金数据预警美国房价可能跌回1996年
文/陈思进
自返回多伦多定居以来，我与纽约关系密切的“猎头”很少通电话，联络感情的方式几乎依赖电邮。然而前两天，老朋友“猎头”韩武突然来电，他极度地兴奋：“Steven（我的英文名字），We are back!”那说话的语气和劲头，简直跟“我胡汉三又回来了”差不离。
韩武劝我回纽约，他开出的条件颇具诱惑：只要肯搬家，所有搬家费用、原公司损失的工资、明年奖金都可予以补齐，哪怕休假半年（华尔街 VP 职位朝上的员工自动离职，必须六个月之后才能在同类公司任职）。根据韩武透露的信息我得知，华尔街又“死灰复燃”，开始到处挖掘“人才”，开发新金融产品以对付金融新政。换句话说，这两年美国政府投入的天量救助资金，只救活了闯下大祸的华尔街，而代表着主流街（Main Street）的实体经济，至今依然深陷泥潭。
按照美国宪法，始于1790年每10年进行一次的人口普查，今年4月已到第二十三届，在7月份终告结束。这次人口普查着重强调统计的准确性，为此联邦政府共雇用了635000名临时统计员，发出了1.34亿份表格。自3月15日寄发表格那天起，截至4月23日，全美参与人口普查的覆盖率为72％，仅短短38天，就收到如此的效果，美国人的高效率便可略见一斑。今年12月底，总统奥巴马将收到人口普查局提供的所有信息。
然而很遗憾，随着统计数据不断地上报，下列数字已经令奥巴马头痛不已。由于人口普查结束，联邦政府的就业职位大减143000个，非农业就业职位也减少了131000个。不过还算好，私营部门的就业人员上升了71000个，大家似乎都看到了希望的曙光。但是布鲁金斯学会（Brookings Institution ）8月6日发布消息：就算就业市场每个月创造20.8万个职位，也需要11.5年才能回到金融危机前的就业水平；假如经济形势大好，就业市场每个月能创造32.1万个职位，也将需要5年才能重回经济衰退前的水准。新增的71000个职位显然是杯水车薪。
由于全美五十个州政府，约有三分之二在本会计年度出现预算缺口，而地方政府不同于联邦，有49个州定有平衡预算的法规，不允许支出高于收入。依据各州的法律，一旦出现赤字，就必须削减支出或者增税。但根据州政府协会的估算，各州在本年度的预算赤字高达840亿美元，相当于美国经济产值的0.6％。
面临预算赤字的窘境，各州在未来的18个月内，就不得不裁减25万个支薪公务员，这或许将推高约0.2％的失业率。事实上，全美各级政府从去年开始，至2013年底的五年内，将陆续裁去2000万个全职的工作岗位（内含提前退休、全职转半职，即隐性裁员——这些人员将不计算在失业率之内）。显然，政府已带头裁员了。
因此，未来经济缓慢增长和高失业率（全美7月失业率依然维持在9.5％的高位），将迫使美国经济复苏经历漫长和艰难的跋涉。开源没门，节流又很难做到。据人口普查统计，2010年3月即将退休的人员中，私营部门74％的全日制员工，可以享受由雇主提供的退休计划，但私营部门39％的半职员工，就只能依靠政府提供的退休金过日子。可是婴儿潮的退休人员和被迫提前退休的人们，也都到了提取社会保障基金的时候，令社会保障基金备受压力。
8月9日，社会保障基金受托人发布了最新预测：美国社会保障信托基金，经过多年累计盈余运作，基金资产高达2.5万亿美元，但是今年的基金将赤字运行，直至 2015 年；在社会保障基金以盈余方式运行的时候，额外的资金会用于购买美国国债，而美元资金则借给政府使用（因政府总是财赤）；当社会保障基金到期（退休人员需要支用时），政府必须筹集资金（这些钱已经被政府花光了）还钱，按法律应该如此。
如果房市重新旺起来，既拉动了消费，又带动了就业，政府还可从中提高地产税，是解决百废待兴最便捷的途径。不过很可惜，按人口普查局统计的数字，全美至少有1120万套房屋，处于资不抵债的状态，按美国平均房价21万美元/套计算，1120万套房约为2.35万亿美元，再依据美国房地产业10％以下的房贷首付习惯，将有2万多亿美元亏损记在金融机构的账面上，犹如打回原形，又回到了金融危机的原点。另据美国商务部今年7月27日公布的数据，全美第二季度房屋空置率，创纪录接近1900万套，约占全美房屋的14.5％。
（美国130年房价图）
而社会保障基金的最新数据指出，美国7000万“婴儿潮”中，约占三分之一的人没有任何退休储蓄，在未来退休的年月里，他们唯一能做的就是兑现房产，这部分房屋与空置房，再加上“负资产”房屋一齐涌入房市，哪怕从现在起不再建造一套房子，也需要十年左右才能彻底地消化掉。按照供求关系的经济法则，全美平均房价可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。
我在担忧美国经济，而韩武依然在电话那头兴奋地唠叨着。我祝贺韩武又可以有大钱赚了，“猎头”是靠佣金的，他已经好久三天打鱼两天晒网，积蓄已经用得快见底了。接着谢绝了他的好意。
可以想象，明年年初有关华尔街大红包的分配金额，又将冲上媒体的头版头条了。
(2010-08-25 18:26:03)
社会保障基金的最新数据指出，美国7000万“婴儿潮”中，约占三分之一的人没有任何退休储蓄，在未来退休的年月里，他们唯一能做的就是兑现房产，这部分房屋与空置房，再加上“负资产”房屋一齐涌入房市，按照供求关系的经济法则，全美平均房价可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。
社保基金数据预警美国房价可能跌回1996年
文/陈思进
自返回多伦多定居以来，我与纽约关系密切的“猎头”很少通电话，联络感情的方式几乎依赖电邮。然而前两天，老朋友“猎头”韩武突然来电，他极度地兴奋：“Steven（我的英文名字），We are back!”那说话的语气和劲头，简直跟“我胡汉三又回来了”差不离。
韩武劝我回纽约，他开出的条件颇具诱惑：只要肯搬家，所有搬家费用、原公司损失的工资、明年奖金都可予以补齐，哪怕休假半年（华尔街 VP 职位朝上的员工自动离职，必须六个月之后才能在同类公司任职）。根据韩武透露的信息我得知，华尔街又“死灰复燃”，开始到处挖掘“人才”，开发新金融产品以对付金融新政。换句话说，这两年美国政府投入的天量救助资金，只救活了闯下大祸的华尔街，而代表着主流街（Main Street）的实体经济，至今依然深陷泥潭。
按照美国宪法，始于1790年每10年进行一次的人口普查，今年4月已到第二十三届，在7月份终告结束。这次人口普查着重强调统计的准确性，为此联邦政府共雇用了635000名临时统计员，发出了1.34亿份表格。自3月15日寄发表格那天起，截至4月23日，全美参与人口普查的覆盖率为72％，仅短短38天，就收到如此的效果，美国人的高效率便可略见一斑。今年12月底，总统奥巴马将收到人口普查局提供的所有信息。
然而很遗憾，随着统计数据不断地上报，下列数字已经令奥巴马头痛不已。由于人口普查结束，联邦政府的就业职位大减143000个，非农业就业职位也减少了131000个。不过还算好，私营部门的就业人员上升了71000个，大家似乎都看到了希望的曙光。但是布鲁金斯学会（Brookings Institution ）8月6日发布消息：就算就业市场每个月创造20.8万个职位，也需要11.5年才能回到金融危机前的就业水平；假如经济形势大好，就业市场每个月能创造32.1万个职位，也将需要5年才能重回经济衰退前的水准。新增的71000个职位显然是杯水车薪。
由于全美五十个州政府，约有三分之二在本会计年度出现预算缺口，而地方政府不同于联邦，有49个州定有平衡预算的法规，不允许支出高于收入。依据各州的法律，一旦出现赤字，就必须削减支出或者增税。但根据州政府协会的估算，各州在本年度的预算赤字高达840亿美元，相当于美国经济产值的0.6％。
面临预算赤字的窘境，各州在未来的18个月内，就不得不裁减25万个支薪公务员，这或许将推高约0.2％的失业率。事实上，全美各级政府从去年开始，至2013年底的五年内，将陆续裁去2000万个全职的工作岗位（内含提前退休、全职转半职，即隐性裁员——这些人员将不计算在失业率之内）。显然，政府已带头裁员了。
因此，未来经济缓慢增长和高失业率（全美7月失业率依然维持在9.5％的高位），将迫使美国经济复苏经历漫长和艰难的跋涉。开源没门，节流又很难做到。据人口普查统计，2010年3月即将退休的人员中，私营部门74％的全日制员工，可以享受由雇主提供的退休计划，但私营部门39％的半职员工，就只能依靠政府提供的退休金过日子。可是婴儿潮的退休人员和被迫提前退休的人们，也都到了提取社会保障基金的时候，令社会保障基金备受压力。
8月9日，社会保障基金受托人发布了最新预测：美国社会保障信托基金，经过多年累计盈余运作，基金资产高达2.5万亿美元，但是今年的基金将赤字运行，直至 2015 年；在社会保障基金以盈余方式运行的时候，额外的资金会用于购买美国国债，而美元资金则借给政府使用（因政府总是财赤）；当社会保障基金到期（退休人员需要支用时），政府必须筹集资金（这些钱已经被政府花光了）还钱，按法律应该如此。
如果房市重新旺起来，既拉动了消费，又带动了就业，政府还可从中提高地产税，是解决百废待兴最便捷的途径。不过很可惜，按人口普查局统计的数字，全美至少有1120万套房屋，处于资不抵债的状态，按美国平均房价21万美元/套计算，1120万套房约为2.35万亿美元，再依据美国房地产业10％以下的房贷首付习惯，将有2万多亿美元亏损记在金融机构的账面上，犹如打回原形，又回到了金融危机的原点。另据美国商务部今年7月27日公布的数据，全美第二季度房屋空置率，创纪录接近1900万套，约占全美房屋的14.5％。
（美国130年房价图）
而社会保障基金的最新数据指出，美国7000万“婴儿潮”中，约占三分之一的人没有任何退休储蓄，在未来退休的年月里，他们唯一能做的就是兑现房产，这部分房屋与空置房，再加上“负资产”房屋一齐涌入房市，哪怕从现在起不再建造一套房子，也需要十年左右才能彻底地消化掉。按照供求关系的经济法则，全美平均房价可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。
我在担忧美国经济，而韩武依然在电话那头兴奋地唠叨着。我祝贺韩武又可以有大钱赚了，“猎头”是靠佣金的，他已经好久三天打鱼两天晒网，积蓄已经用得快见底了。接着谢绝了他的好意。
可以想象，明年年初有关华尔街大红包的分配金额，又将冲上媒体的头版头条了。
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