房产英语
来源: 李淼
终于回到祖国的怀抱了。以倒时差的名义大睡特睡。趁睡眠间隙来跟大家聊聊房地产方面的英语。
在美国买房大概分几个阶段：选择中介、贷款审批、看房、出价、签订合同、验房、购买房屋保险、交房前最后的检查、成交过户并登记。上网搜索“steps for buying a home”，会有很详细的各个步骤的讲解。以下我来对比讲讲几个国内比较陌生的概念吧。
Broker/agent/representative
美国买卖房子的双方多数是有各自的AGENT的。双方的经纪人都必须是考有本州执照的专业地产代理。Broker特指在交易背后代理各种手续的地产中介公司，也就是卖方的agent所依附的公司。
Buyer’s Representative是买房人自由挑选的买方代理人。我在看房的阶段圈定了长岛的几个TOWN，在每个TOWN里面都安插了自己的representative。他们最了解本地房产市场，对于大到地方政府、社区学校小到房屋结构、周边公交了如指掌。Representative负责根据买主的喜好筛选房屋，带领买主实地看房，帮助买主讨价还价直到完成closing手续。和国内不同的是，作为买方，这样的服务是不需要用钱的。
在北美出售中的房屋会登记在一个叫Multiple Listing Services的数据库中。数据库中每所房屋的佣金比例已经事先约定。一般民用住宅的佣金比例在5%左右，这笔由卖方支付的佣金是会被买卖双方的经纪人以事先约定的比例（卖方占多）分享。
如果一个买主没有自己的representative，卖方经纪人必须在看房之前和买主签订一个类似披露协议的合同，保证自己没有刻意隐瞒房屋的缺陷。不过这样“胆大“的买主还不是很多。
下面的照片里是我和我的买方代理Kathy，她的耐心真诚是促使我决定搬到这个town的主要动力。Kathy是有二十多年地产经验的“老经纪“，听说自己的照片能登上中文版的Wall Street Journal开心的再三叮嘱我发链接给她---尽管她一个中文字不识。
House/condo/co-op
美国民用房屋中最多的就是house。而house里面还会细分为single family house和multi-family house，前者当然最常见。有人将house翻译成别墅，我想这会让N多美国人脸红的。比如我家的house，看起来很像希望小学的一个建筑，跟从小电视里看到资本家作威作福的别墅比起来，那相差不是一般的多。
美国的house是永久产权，但是每年要交property tax。税用来供养地方政府和学校。决定税额高低的因素有房屋价值、地方经济、当地公立学校的开销。
住house没有物业费，因为没有物业。房子的一切生老病死，包括自己家地盘上的一草一木，都由屋主负责。如果下雪没有扫雪导致门前有人摔倒，也要由屋主负责赔偿。很多house都有6、70年以上的历史，全木结构，为什么还能屹立不倒？有人说是美国房屋建筑质量好，我看未必。主要是历任屋主年复一年日复一日home improvement的劳动成果。
Condo是condominium的简写。Condo对于房屋的建筑模式没什么限制，主要是居住管理模式上和house有明显不同。Condo是有物业的。譬如扫雪、清理垃圾、修剪草坪这样的工作会有物业公司代劳，房主付出的代价是每月一交的maintenance fee。美国人工昂贵，这是不小的一笔开销。除了物业费，property tax也是一分不能少的。Condo一般户型较小，单身、年轻夫妻、老人选择这样的住房更多。
Co-op严格来说不是房屋。房主不拥有房屋本身，而是拥有开放此地产公司的一定数额的股份。想象一伙人志同道合，一起凑钱盖楼，注册公司，共同居住。“公司”股票随周边房地产市场和楼房本身状况起伏波动，“股东”们的利益也受到直接影响。拥有co-op也需要交纳每月的FEE，这其中包括了物业费、水电费和地税。作为股东，出租和出售你的股票（房屋）是需要董事会批准通过的。
Short sale/foreclosure
Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏儿”的机会也是存在的。
Short sale和foreclosure不同。
Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。
Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。
因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。
Home owner’s insurance/Home owner’s warranty
Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。
Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是我这样初次买房的新手儿）在刚刚搬入新居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。我居住的纽约州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修（这时候屋主多半会捂着嘴笑到内伤）---由保险公司负责买单更换。
看惯了北京上海的房价，每当有人感慨美国房价便宜的时候，我总是一副“承让了”的点头微笑。 今天说说美国房主是怎么当牛做马的，也让大家高兴一下。
Home Repair/Improvement
听过这么一句话“Strive for continuous improvement, instead of perfection”。我想这可以是美国所有HOME OWNER的座右铭。
在中国看了太多崭新口亮的楼盘，以至于当我国内的亲戚们听说我买的房子已经在风雨中飘摇了六十多个春秋时都沉默不语。其实像纽约这样历史悠久的地段，几十年近百年的房屋遍地都是，且个个屹立不倒。真的是建筑质量高么？我看也不见得。
在美国，除非你是千万富翁，买了个HOUSE，就等于是找了个工作强度相当于劳动改造的兼职。打从房屋过了户开始，上水下水屋顶地库管线电路，一年到头，上了点年纪的HOUSE就像一部巨大的机器，每天都会有寿终正寝的部件，缺了任何一个都不能运转。Home Repair/Improvement，都是几十年（甚至上百年）的老房子，不repair能住么？不improve将来还能卖出去么？春天草皮不植等着斑秃的时候被邻居鄙视，夏天漏雨不堵要泡坏地基，秋天树叶不扫有碍市容会吃罚单，冬天下雪不铲滑倒了路人要吃官司。于是，上亿个不用交物业费、也没有便宜清洁工/管工/瓦工/电工可用的美国人个个走上了自学成才的道路。在美国的家装商店里能找到成百上千种电锯电钻工具礼盒套装、“夫妻两个人如何盖房子”的示范DVD、特小号儿童用油漆刷套装、“Dare to Repair（咱们妇女真敢干）”系列书──一套专门指导女性进行家装和修理的畅销书。
我在纽约市住APARTMENT的时候也羡慕人家住HOUSE的有生活情趣：大雪纷飞的时候烤烤真正的壁炉、夏日午后在庭院里对着玫瑰花喝茶。中产阶级的现实状况很多时候可真没那么浪漫---烤火是因为扫雪冻僵了，喝茶是因为剪树枝累瘫了。
在“买扇门三百块，安一扇门一百五的”消费环境下，美国人能自己干的都选择自己动手，渐渐也就形成了“全民爱修房”的风气。过年过节男性收到最多的礼物就是TOOL BOX，连街坊家一岁多还不会说话的小男孩都会拿起抹刀在地上比划，姿势有模有样，一看就是家学渊源。
当然也有自己干不了的活儿。那样的情况下多数是牵扯房屋外观结构的“大工程”。这样的工程就需要CONTRACTORS的参与，向地方政府申请BUILDING PERMIT， 遵从BUILDING CODES，完工后通过检查领取CERTIFICATE OF OCCUPANCY。一通折腾下来，怎么也要几个月时间，无底洞的投钱。选择这样的HOME REMODELING PROJECT，人们都会期待把所花费的数目添加到以后卖房时的房价中。当然这也成了所有美国大小改建承包商的最好广告词。
Property Tax Exemption/Credit
最后说说一个国内房主不需要花费的一笔巨大支出--- PROPERTY TAX。除了购买CO-OP的房主---其实也已经平摊到收费里了，每一个HOME OWNER每年（直到时间的尽头）都要缴纳数目不等的PROPERTY TAX。房子大地大的、学区好的、地方财政有钱的多交，其他的少交。缴纳的地税用于地方财政支出（警察消防基建卫生办公等）和当地公立学校的花销。每所房屋地税的数目是由两个数字决定的：一个是该房子的市场价(FAIR MARKET VALUE)，有专门的机构对此进行评估；一个是地方政府根据当时的财政状况决定的百分比数字(PROPERTY TAX RATE)，这个数字一般在1%到5%中间，有高有低。
既然收了税，美国各级政府也希望通过经济杠杆促进社会的和谐和进步。各种各样的TAX EXEMPTIONS和TAX CREDITS层出不穷。这里EXEMPTIONS是对房屋的需纳税金额进行减免，比如老人、残疾人、退伍军人、低收入家庭等房主都可以申请。TAX CREDIT是直接对所需要缴纳的税款进行减免，可以申请的范围包括安装特定节能设备或者维持整修古建筑的部分开支等等。
毕竟是关乎民生的大事，核定房屋市场价格的机构（ACCESSOR’S OFFICE）总是表现得非常“亲民”，热情接待，有错就改。于是很多人选择进行Property Tax Grievances的程序。他们自己或请专业的律师帮忙写状子、填表、收集资料，说服ACCESSOR’S OFFICE对自己的房屋市场价进行重新评估，以在未来减少地税的支出。以李老师多年以来在菜市场和小商贩讨价还价的经验和专业的话痨精神，相信明年我家县上的ACCESSOR定会被我折磨得稀里哗啦一败涂地。
来源: 李淼
终于回到祖国的怀抱了。以倒时差的名义大睡特睡。趁睡眠间隙来跟大家聊聊房地产方面的英语。
在美国买房大概分几个阶段：选择中介、贷款审批、看房、出价、签订合同、验房、购买房屋保险、交房前最后的检查、成交过户并登记。上网搜索“steps for buying a home”，会有很详细的各个步骤的讲解。以下我来对比讲讲几个国内比较陌生的概念吧。
Broker/agent/representative
美国买卖房子的双方多数是有各自的AGENT的。双方的经纪人都必须是考有本州执照的专业地产代理。Broker特指在交易背后代理各种手续的地产中介公司，也就是卖方的agent所依附的公司。
Buyer’s Representative是买房人自由挑选的买方代理人。我在看房的阶段圈定了长岛的几个TOWN，在每个TOWN里面都安插了自己的representative。他们最了解本地房产市场，对于大到地方政府、社区学校小到房屋结构、周边公交了如指掌。Representative负责根据买主的喜好筛选房屋，带领买主实地看房，帮助买主讨价还价直到完成closing手续。和国内不同的是，作为买方，这样的服务是不需要用钱的。
在北美出售中的房屋会登记在一个叫Multiple Listing Services的数据库中。数据库中每所房屋的佣金比例已经事先约定。一般民用住宅的佣金比例在5%左右，这笔由卖方支付的佣金是会被买卖双方的经纪人以事先约定的比例（卖方占多）分享。
如果一个买主没有自己的representative，卖方经纪人必须在看房之前和买主签订一个类似披露协议的合同，保证自己没有刻意隐瞒房屋的缺陷。不过这样“胆大“的买主还不是很多。
下面的照片里是我和我的买方代理Kathy，她的耐心真诚是促使我决定搬到这个town的主要动力。Kathy是有二十多年地产经验的“老经纪“，听说自己的照片能登上中文版的Wall Street Journal开心的再三叮嘱我发链接给她---尽管她一个中文字不识。
House/condo/co-op
美国民用房屋中最多的就是house。而house里面还会细分为single family house和multi-family house，前者当然最常见。有人将house翻译成别墅，我想这会让N多美国人脸红的。比如我家的house，看起来很像希望小学的一个建筑，跟从小电视里看到资本家作威作福的别墅比起来，那相差不是一般的多。
美国的house是永久产权，但是每年要交property tax。税用来供养地方政府和学校。决定税额高低的因素有房屋价值、地方经济、当地公立学校的开销。
住house没有物业费，因为没有物业。房子的一切生老病死，包括自己家地盘上的一草一木，都由屋主负责。如果下雪没有扫雪导致门前有人摔倒，也要由屋主负责赔偿。很多house都有6、70年以上的历史，全木结构，为什么还能屹立不倒？有人说是美国房屋建筑质量好，我看未必。主要是历任屋主年复一年日复一日home improvement的劳动成果。
Condo是condominium的简写。Condo对于房屋的建筑模式没什么限制，主要是居住管理模式上和house有明显不同。Condo是有物业的。譬如扫雪、清理垃圾、修剪草坪这样的工作会有物业公司代劳，房主付出的代价是每月一交的maintenance fee。美国人工昂贵，这是不小的一笔开销。除了物业费，property tax也是一分不能少的。Condo一般户型较小，单身、年轻夫妻、老人选择这样的住房更多。
Co-op严格来说不是房屋。房主不拥有房屋本身，而是拥有开放此地产公司的一定数额的股份。想象一伙人志同道合，一起凑钱盖楼，注册公司，共同居住。“公司”股票随周边房地产市场和楼房本身状况起伏波动，“股东”们的利益也受到直接影响。拥有co-op也需要交纳每月的FEE，这其中包括了物业费、水电费和地税。作为股东，出租和出售你的股票（房屋）是需要董事会批准通过的。
Short sale/foreclosure
Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏儿”的机会也是存在的。
Short sale和foreclosure不同。
Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。
Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。
因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。
Home owner’s insurance/Home owner’s warranty
Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。
Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是我这样初次买房的新手儿）在刚刚搬入新居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。我居住的纽约州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修（这时候屋主多半会捂着嘴笑到内伤）---由保险公司负责买单更换。
看惯了北京上海的房价，每当有人感慨美国房价便宜的时候，我总是一副“承让了”的点头微笑。 今天说说美国房主是怎么当牛做马的，也让大家高兴一下。
Home Repair/Improvement
听过这么一句话“Strive for continuous improvement, instead of perfection”。我想这可以是美国所有HOME OWNER的座右铭。
在中国看了太多崭新口亮的楼盘，以至于当我国内的亲戚们听说我买的房子已经在风雨中飘摇了六十多个春秋时都沉默不语。其实像纽约这样历史悠久的地段，几十年近百年的房屋遍地都是，且个个屹立不倒。真的是建筑质量高么？我看也不见得。
在美国，除非你是千万富翁，买了个HOUSE，就等于是找了个工作强度相当于劳动改造的兼职。打从房屋过了户开始，上水下水屋顶地库管线电路，一年到头，上了点年纪的HOUSE就像一部巨大的机器，每天都会有寿终正寝的部件，缺了任何一个都不能运转。Home Repair/Improvement，都是几十年（甚至上百年）的老房子，不repair能住么？不improve将来还能卖出去么？春天草皮不植等着斑秃的时候被邻居鄙视，夏天漏雨不堵要泡坏地基，秋天树叶不扫有碍市容会吃罚单，冬天下雪不铲滑倒了路人要吃官司。于是，上亿个不用交物业费、也没有便宜清洁工/管工/瓦工/电工可用的美国人个个走上了自学成才的道路。在美国的家装商店里能找到成百上千种电锯电钻工具礼盒套装、“夫妻两个人如何盖房子”的示范DVD、特小号儿童用油漆刷套装、“Dare to Repair（咱们妇女真敢干）”系列书──一套专门指导女性进行家装和修理的畅销书。
我在纽约市住APARTMENT的时候也羡慕人家住HOUSE的有生活情趣：大雪纷飞的时候烤烤真正的壁炉、夏日午后在庭院里对着玫瑰花喝茶。中产阶级的现实状况很多时候可真没那么浪漫---烤火是因为扫雪冻僵了，喝茶是因为剪树枝累瘫了。
在“买扇门三百块，安一扇门一百五的”消费环境下，美国人能自己干的都选择自己动手，渐渐也就形成了“全民爱修房”的风气。过年过节男性收到最多的礼物就是TOOL BOX，连街坊家一岁多还不会说话的小男孩都会拿起抹刀在地上比划，姿势有模有样，一看就是家学渊源。
当然也有自己干不了的活儿。那样的情况下多数是牵扯房屋外观结构的“大工程”。这样的工程就需要CONTRACTORS的参与，向地方政府申请BUILDING PERMIT， 遵从BUILDING CODES，完工后通过检查领取CERTIFICATE OF OCCUPANCY。一通折腾下来，怎么也要几个月时间，无底洞的投钱。选择这样的HOME REMODELING PROJECT，人们都会期待把所花费的数目添加到以后卖房时的房价中。当然这也成了所有美国大小改建承包商的最好广告词。
Property Tax Exemption/Credit
最后说说一个国内房主不需要花费的一笔巨大支出--- PROPERTY TAX。除了购买CO-OP的房主---其实也已经平摊到收费里了，每一个HOME OWNER每年（直到时间的尽头）都要缴纳数目不等的PROPERTY TAX。房子大地大的、学区好的、地方财政有钱的多交，其他的少交。缴纳的地税用于地方财政支出（警察消防基建卫生办公等）和当地公立学校的花销。每所房屋地税的数目是由两个数字决定的：一个是该房子的市场价(FAIR MARKET VALUE)，有专门的机构对此进行评估；一个是地方政府根据当时的财政状况决定的百分比数字(PROPERTY TAX RATE)，这个数字一般在1%到5%中间，有高有低。
既然收了税，美国各级政府也希望通过经济杠杆促进社会的和谐和进步。各种各样的TAX EXEMPTIONS和TAX CREDITS层出不穷。这里EXEMPTIONS是对房屋的需纳税金额进行减免，比如老人、残疾人、退伍军人、低收入家庭等房主都可以申请。TAX CREDIT是直接对所需要缴纳的税款进行减免，可以申请的范围包括安装特定节能设备或者维持整修古建筑的部分开支等等。
毕竟是关乎民生的大事，核定房屋市场价格的机构（ACCESSOR’S OFFICE）总是表现得非常“亲民”，热情接待，有错就改。于是很多人选择进行Property Tax Grievances的程序。他们自己或请专业的律师帮忙写状子、填表、收集资料，说服ACCESSOR’S OFFICE对自己的房屋市场价进行重新评估，以在未来减少地税的支出。以李老师多年以来在菜市场和小商贩讨价还价的经验和专业的话痨精神，相信明年我家县上的ACCESSOR定会被我折磨得稀里哗啦一败涂地。
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