投资房地产也得考虑本益比？ (ZT)

投资房地产也得考虑本益比？ (ZT)

2002-07-26 19:44:26

传统的精明投资人总是建议我们，在供应不足或需求正在增长的地域购买房产可以有效地防止房产贬值。

但是，主持「安德森预测」报告研究工作的经济学家爱德华-李默(Edward Leamer)却认为，上述观点并不完全正确。这份报告是由加州大学洛杉矶分校商学院每季度例行公布的一份展望型经济报告。

在最近一期的研究报告中李默认为，利用供需关系来考量一个地区的房产价格说明人们对房价和该房屋可能产生的租金之间「的联系还缺乏深刻理解」。

李默与那些关注各类供需指标的人不同，后者关心的是诸如一个地区目标人口或家庭收入增长量等需求指标，或一个地区抑制房产增长的因素或可用地皮量等供应指标，而李默认为，关键是要确定房产是否估价过高，首先应该确定房产的本益比并与历史水平进行比较。

对股票而言，本益比 -- 即股票的价格除以每股盈馀 -- 可以帮助投资者衡量他们为购买公司的盈馀能力而付出的代价，本益比越高说明这支股票拥有更大的盈馀增长潜力。李默指出，在确定一栋房产的本益比时，应该把房产的价格除以这栋房屋可能产生的年租金的估算值。举一个例子，如果扣除维护和管理费用之后，一处价值50万美元的房产每年可以获得2万5000美元的租金，那么该房产的本益比就是20。

李默认为，「如果房产的本益比处于历史水平的较高范围，你可以确定的是租金增长的可能性也会比较高，而且极有可能会维持下去。否则的话，你就应该租赁房屋居住，而不是购买这一地区的房产。」

这位经济学家表示，就像1998年到2000年初人们蜂拥进入股市一样，现在人们纷纷认为其他人会在将来的某个时候以更高的价格购买自己的房产，因此他们甘冒以过高价格购买房屋的风险。李默指出，「如果你为某处的房产支付了过高的价格，其潜在的假设就是房屋的租金也将出现增长，但是如果租金没有出现增长，那么房屋价格就可能面临下调，这与我们以往调整股票价格的情况是非常相似的。」

举一个例子，根据李默的估算，目前旧金山湾区的住房租金下降或处于相对稳定的水平，而房屋的价格有所增长，该地区房地产市场的本益比较1989年的前一个高峰期高出了近7%。与此同时，在南加州地区，房屋的租金和房价都出现了增长，但是该地区的房产本益比较1989年的高峰值低17%。

李默认为透过租金是一个估算房价的好方法，因为在那些房价正在上涨的市场，人们通常不是基于房地产的固有价值来购买房屋，他们购房是因为他们认为其他的人会在今年一年的时间内支付更多的钱来买自己的房子。

透过为每一栋房屋建立一个固有价值的衡量标准 -- 即房屋可能产生的盈利 -- 租金可以简单地帮助人们确定他们的预期是否现实，透过这一方法你可以看到房屋价格和价值之间的联系，以及它们之间的比率与该地区历史数字的对比关系。

Economy.com Inc.的首席经济学家马克-桑迪(Mark Zandi)指出，「李默的正确之处在于不利的供需关系并不一定意味著房价会下降，但是，尽管有证据表明旧金山湾区的房价出现了泡沫成份，但是这并不能说明泡沫就会破裂，房价可能会慢慢降下来,而不是突然地大幅下跌。」桑迪认为，其他容易受到冲击的房产市场还包括波士顿、丹佛、芝加哥、圣地牙哥、西雅图、华府和奥勒冈州的波特兰等地区。