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股票与房地产投资回报比较
作者 Eason
2005-11-10 08:02
房地产与股票向来是华人投资者的两个主要致富途径，上周传出房贷利息可能被取消扣税优惠的消息，想必让许多投资朋友们大吃一惊。
我在这里先要说明，这只是一个税务改革顾问团所提出的近乎学术性质的建议，离成为事实还有很长一段路，而且这个更改即便成真，对出租房屋投资并无影响，因为出租房屋的利息支出已被房租收入抵消。
不过，在房市泡沫满天飞的时候出现这样的耸动消息，不免让人重新想起投资股市好还是房地产好这个永恒的争论。
见仁见智 难有定论
投资股市好还是房地产好难有定论，因为这个问题的答案似乎见仁见智。一方面，我们都听过许多房地产投资人认为房地产较安全，「价值不可能跌到零」，「看得到、摸得到」，「即便烧了房子土地还在」。另一方面，股市投资者很多是冲着它不必烦恼修理东西，无需找房客，更不会碰到难缠的恶房客、上法庭。
主观的喜欢就是喜欢，厌恶就是厌恶，没有其他道理可讲。当然，过去经验也造成主观意识。如果在某种投资上赚了钱，自然对该种投资信心百倍。
笔者对房地产投资也难免有些主观的看法。例如我认为，当有能力的时候，每个人都应该买一栋自住的房子，不管这项投资赚钱不赚钱、赚多少钱。拥有自住的房屋免去了寄人籬下的感觉，这除了是个投资问题，更是个生活品质问题。
客观比较 可见高下
但是，股市和房地产的比较有一个客观层面。投资回报较高的，客观而言就是较好的投资。这不是见仁见智的，而是可以计算的，虽然计算过程中需要做一些假设还有争论空间。如果按照多数人以赚钱为主的投资目标，其他都是次要，那么在股票与房地产之间作一个投资回报分析就绝对重要了。即便我们要在最后评选时掺入主观喜好，甚至以主观好恶为依归，也至少都应该对客观的优劣有一个了解，才算是完成了投资人应该做的功课。
股票和地产两种投资各自都有它的复杂性；要客观的计算哪个是较好的投资，最好的方法就是看看在投资期限之后，哪个投资将给我更多的资产。即使每个人的投资期限不一样，每个机会的投资条件也不一样，结果不能一概而论，但计算的方法是一样的。我这里要用最近研究过的一个地产项目做例子，来介绍比较两者的方法。
这个房产位于华人聚居的旧金山地区，属于都会区，市价大约是90万元。我们先来计算购买房屋的四大开支，即贷款、地税、维修、以及保险。
为了方便计算，让我们假设全部的90万都是用贷款来购买。乍听之下这个假设似乎有些怪怪的，通常买房子不是都要放一些头期款吗？在投资回报的计算中没有差别，因为自备款的机会成本与贷款的成本互相抵消。90万元贷款分30年偿还，按照6%的利率来计算每个月还款5400元，每年等于6万4800元。
一个值得熟记在心里的有用公式是，倘若30年期6%利率，则每十万元的月供款为600元。
拥有房地产需要交纳地产税。假设地产税为1.25%，则每年的地产税为1万1250 元。
房屋维修费用的高低似乎没有标准，但是我们知道各种东西都有一定寿命，即便新房子没有什么维修，油漆是每两三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15年后屋顶可能要换，20年后厨房浴室也可以更新，30年后甚至地基都需要花钱。这些工作每一笔都可能接近万元甚至更高。分摊到30年，我们应该可以保守的假设每年平均至少要花五千元。
拥有房地产的第四笔开支是保险。保险费大约每年一千元。
出租房子也会有收入。房子出租的收入是很明显的；即便自住，屋主形同出租给自己，仍然可以算是有租金收入。这栋房屋的租金大约可达3000元，一年合36000元。
综合各项收支，这项投资每年需要4万6000元的投入。三十年后，房贷还清了，屋主拥有全部的产权。届时房子会有什么价值呢？房屋的增值是影响比较结果的一个最大假设，但是仍然是有例可循的。附近的房子在过去20年内每10年都增加了大约一倍的价值，如果我们引用同样的增值速度，则可以算出30年后房价应该在720万元左右。这是投资这个房地产项目30年可以得到的税前资产。
倘若这30年每年4万6000元的投入被放在股市中，会有什么差异？股市的回报是较容易计算的，因为它有更长期的数据，无地区差异，而且已经被专家反复做过统计。如果按道琼工业指数每年10%的增长率来计算，30年下来的结果将是827万元的税前资产。
结果虽异 各取所需
因此我们可以客观的说，在这个比较案例中，按照既有的条件以及我们的假设，房地产的回报没有超过投资股市。如果某些条件有些改变，或是在另一个不同的案例，结果则有可能不同。
经过这样的计算，地产投资人可能还是宁愿投资房地产，以换取可以「看得到、摸得到」投资的安心。但至少投资人可以知道，自己为这个主观付出了什么代价。(三省）（进场教战）
股票与房地产投资回报比较
作者 Eason
2005-11-10 08:02
房地产与股票向来是华人投资者的两个主要致富途径，上周传出房贷利息可能被取消扣税优惠的消息，想必让许多投资朋友们大吃一惊。
我在这里先要说明，这只是一个税务改革顾问团所提出的近乎学术性质的建议，离成为事实还有很长一段路，而且这个更改即便成真，对出租房屋投资并无影响，因为出租房屋的利息支出已被房租收入抵消。
不过，在房市泡沫满天飞的时候出现这样的耸动消息，不免让人重新想起投资股市好还是房地产好这个永恒的争论。
见仁见智 难有定论
投资股市好还是房地产好难有定论，因为这个问题的答案似乎见仁见智。一方面，我们都听过许多房地产投资人认为房地产较安全，「价值不可能跌到零」，「看得到、摸得到」，「即便烧了房子土地还在」。另一方面，股市投资者很多是冲着它不必烦恼修理东西，无需找房客，更不会碰到难缠的恶房客、上法庭。
主观的喜欢就是喜欢，厌恶就是厌恶，没有其他道理可讲。当然，过去经验也造成主观意识。如果在某种投资上赚了钱，自然对该种投资信心百倍。
笔者对房地产投资也难免有些主观的看法。例如我认为，当有能力的时候，每个人都应该买一栋自住的房子，不管这项投资赚钱不赚钱、赚多少钱。拥有自住的房屋免去了寄人籬下的感觉，这除了是个投资问题，更是个生活品质问题。
客观比较 可见高下
但是，股市和房地产的比较有一个客观层面。投资回报较高的，客观而言就是较好的投资。这不是见仁见智的，而是可以计算的，虽然计算过程中需要做一些假设还有争论空间。如果按照多数人以赚钱为主的投资目标，其他都是次要，那么在股票与房地产之间作一个投资回报分析就绝对重要了。即便我们要在最后评选时掺入主观喜好，甚至以主观好恶为依归，也至少都应该对客观的优劣有一个了解，才算是完成了投资人应该做的功课。
股票和地产两种投资各自都有它的复杂性；要客观的计算哪个是较好的投资，最好的方法就是看看在投资期限之后，哪个投资将给我更多的资产。即使每个人的投资期限不一样，每个机会的投资条件也不一样，结果不能一概而论，但计算的方法是一样的。我这里要用最近研究过的一个地产项目做例子，来介绍比较两者的方法。
这个房产位于华人聚居的旧金山地区，属于都会区，市价大约是90万元。我们先来计算购买房屋的四大开支，即贷款、地税、维修、以及保险。
为了方便计算，让我们假设全部的90万都是用贷款来购买。乍听之下这个假设似乎有些怪怪的，通常买房子不是都要放一些头期款吗？在投资回报的计算中没有差别，因为自备款的机会成本与贷款的成本互相抵消。90万元贷款分30年偿还，按照6%的利率来计算每个月还款5400元，每年等于6万4800元。
一个值得熟记在心里的有用公式是，倘若30年期6%利率，则每十万元的月供款为600元。
拥有房地产需要交纳地产税。假设地产税为1.25%，则每年的地产税为1万1250 元。
房屋维修费用的高低似乎没有标准，但是我们知道各种东西都有一定寿命，即便新房子没有什么维修，油漆是每两三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15年后屋顶可能要换，20年后厨房浴室也可以更新，30年后甚至地基都需要花钱。这些工作每一笔都可能接近万元甚至更高。分摊到30年，我们应该可以保守的假设每年平均至少要花五千元。
拥有房地产的第四笔开支是保险。保险费大约每年一千元。
出租房子也会有收入。房子出租的收入是很明显的；即便自住，屋主形同出租给自己，仍然可以算是有租金收入。这栋房屋的租金大约可达3000元，一年合36000元。
综合各项收支，这项投资每年需要4万6000元的投入。三十年后，房贷还清了，屋主拥有全部的产权。届时房子会有什么价值呢？房屋的增值是影响比较结果的一个最大假设，但是仍然是有例可循的。附近的房子在过去20年内每10年都增加了大约一倍的价值，如果我们引用同样的增值速度，则可以算出30年后房价应该在720万元左右。这是投资这个房地产项目30年可以得到的税前资产。
倘若这30年每年4万6000元的投入被放在股市中，会有什么差异？股市的回报是较容易计算的，因为它有更长期的数据，无地区差异，而且已经被专家反复做过统计。如果按道琼工业指数每年10%的增长率来计算，30年下来的结果将是827万元的税前资产。
结果虽异 各取所需
因此我们可以客观的说，在这个比较案例中，按照既有的条件以及我们的假设，房地产的回报没有超过投资股市。如果某些条件有些改变，或是在另一个不同的案例，结果则有可能不同。
经过这样的计算，地产投资人可能还是宁愿投资房地产，以换取可以「看得到、摸得到」投资的安心。但至少投资人可以知道，自己为这个主观付出了什么代价。(三省）（进场教战）
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