我来解释一下现金流和投资回报的关系,以及正现金流的意义。

本帖于 2012-03-22 14:37:16 时间, 由普通用户 大家帮我买房 编辑


commonsense 888 and jy 101 说的不错,看来名字里面有数字的,数学都差不了。

假定投资回报r,第0年现金流为C0,第1年现金流为C0,第2年现金流为C2,。。。第n年现金流为Cn,

那么财产N年后的净值就是:

C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n

正现金流的意义就是存在着这么一个时刻,以上这个值可以 〉=0

很多人,包括大名鼎鼎的米.大(m i a t 42)等,总是忽略C0,这个C0就是投资现金流,大部分情况下是负的。他们的概念都是错的。米.大等的错误认为,不管C0多负,只要C1,C2,Cn是正的,就是正现金流的房子。这是完全错误的。从网上看,绝大多数人都是这么想的,可惜都错了!

只有Jy101说的不错,但是局限了。他的特例就是让C0=0,而C1,C2,。。。都大于0,才算正现金流。

其实,我们可以让C0是负的,但是r回报率大,整个值可以转正,也是正现金流。甚至连C1,,C2,都是负的,或者某一年来个负的,比如房子第10年来个大修,花了房价的15%,那么那一年的现金流C10,基本就是负的,但是这并不表明这个房子就不是正现金流了,因为我们要看整体,C0基本是负,某一个Ci也可以是负的,但是只要所有的Ci现金流之和可以转正,就是正现金流的房子。

从这个分析可以帮助我们决定是否应该买房子(负的C0),也可以帮我们决定是否该修房子。有没有存钱和盈利是两回事。值不值得买房?值不值得大修?不在于有没有存钱,而在于整体NPV能否大于0!

从公式中,只有现金流和回报率,所以,回答common sense的问题,正现金流和回报率反应的实质是一个意思。

附录,NPV和现金流的关系:

前面我已经例子了,现在再来一个例子:A(r=0.4)是比B(r=0.2)好的投资。


Timing
                             CASE A                             CASE B
     Net Cash Flow    Present Value      Net Cash Flow    Present Value
Now      – $100.00       – $100.00      – $100.00       – $100.00
Year 1          $60.00           $54.54         $20.00          $18.18
Year 2          $60.00           $49.59         $20.00          $16.52
Year 3          $40.00           $30.05         $40.00          $30.05
Year 4          $20.00           $13.70         $60.00         $41.10
Year 5          $20.00           $12.42         $60.00         $37.27
Total  Net CFA =  $100.00    NPVA = $60.30  Net CFB = $100.00  NPVB = $43.12

假定投资100万,
第一年回收30万,
第二年回收30万,
第三年回收30万,
第四年回收30万

那么,r = 7.7%

假定投资100万,
第一年回收40万,
第二年回收40万,
第三年回收40万

那么,r = 9.7%

r越高,投资回笼越快,这个应该是共识了吧。

所有跟帖: 

wow, this is beyond my small brain... -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (17 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:34:49

谢谢,其实是很简单的。也是投资的精髓。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:39:06

你那公式叫Net Present Value -凤城- 给 凤城 发送悄悄话 (220 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:50:59

对,投资的精髓就是要实现NPV正值!NPV和现金流回报率r是一致的。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:53:19

我的要求是正常情况下C1-Cn全要为正 -凤城- 给 凤城 发送悄悄话 (79 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:55:25

没有必要,如果第5年来个大修,用了1万,本来租1千一月的房子就不考虑了。本质是NPV。具体一个个Ci不重要 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:59:46

正现金流的本质是现金流的总和为正,你让C0巨负,其他必须都正的要求即不合理,也不现实。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (97 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:02:33

可能说c1-Cn的预期值要为正更准确 -凤城- 给 凤城 发送悄悄话 (135 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:12:20

那是,全正最好,越正越好。但实际操作不依自己的意愿所控制。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:14:58

大修需要单独有reverve -凤城- 给 凤城 发送悄悄话 (190 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:06:24

有没有存钱和盈利是两回事。值不值得大修,不在于有没有存钱,而在于整体NPV能否大于0! -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (51 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:10:39

好像是的, 我没有看之前的讨论, 先去补习一下。 -凤城- 给 凤城 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:14:23

不对吧,大修后房子的value也大増,你们白袜男太精明了,C0 也一样 -一般- 给 一般 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 18:26:22

怎么?想开学校?之所以去掉C0,是因为我们不知什么时候卖。卖的时候有一笔现金(hopefully,lol)进账正好冲掉C0。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (97 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:37:59

capital gain tax怎么摊到每年每月?deduction capture呢?你的理论太复杂了。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:40:38

r不是Ben定的利息,而是你投资房子的内在回报率! -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:47:59

wrong. IRR 是你的公式等于0的时候。如果有正现金流,那么r叫做capital cost。一般=美联储利率+行业 spe -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:52:59

我一点都没错. IRR就是实现正现金流的回报率。请看wikipedia定义 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:57:25

you are wrong. 因为r是个变量,越小越好。跟回报率越大越好没有关系 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:32:14

我没错,r是资金回笼的效率。r越高,越值得投资。举个例子给你看 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (57 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:44:32

r越高,1+r越大,分母越大,你的NPV岂不越小?怎么会值得投资? -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:01:04

不是这样考虑,让NPV=0,所以r和初始投资反比,和效率正比。请进入看图 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (3090 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:16:51

r是内部回报率,和你说的Ben,tax都无关。对不起,例子没贴上,再贴一次。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (298 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:04:20

对,正因为现金流是动态,没有实现的现金流就不能计入。炒房的只有卖了,才能转正。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (73 bytes) () 03/22/2012 postreply 14:42:22

正现金流是不错,可风险太高,这些投资的地点往往不好,再说每栋每月才挣几百元,还是算了,还是买好区会涨的房子好,也省心。 -trimtip- 给 trimtip 发送悄悄话 (43 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:10:59

贵的租金抵的房子要靠卖房子实现正现金流。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:45:32

请再多说一点。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:47:02

好像不大对。。。 -老黄牛888- 给 老黄牛888 发送悄悄话 (73 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:37:37

这就叫book value。地主们吹嘘自己的资产的时候请记得加上book value。比如 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (79 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:42:04

甜薯,you make me LOL -aywl- 给 aywl 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:21:13

因为那不是真正回报率,只是判断是否算正现金流的房子。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 15:49:31

怕就怕本金paydown了。市场价格就是paid down的value。lol。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:05:24

Still confused. Could u give us an example? -goldencolor- 给 goldencolor 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:07:55

例子在这里,是田鼠讽刺我给他开学校的,凑合看看吧。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (3250 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:27:51

Thanks. -goldencolor- 给 goldencolor 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 19:16:28

if you can attach the excel spreadsheet, people should be able t -Jeepster- 给 Jeepster 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 19:24:25

你说的对,用excel注意两点,一个是初始值,因为有多重解,而是IRR和MIRR的区别。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:15:26

潜水太久,我也贡献一点... -家教- 给 家教 发送悄悄话 (149 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:15:00

谢谢,你说的没错,不算不知道。我投资的每一个房子都算。算了有一百次了。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 16:21:06

:-)) -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:52:39

check out the excel spreadsheet, -Jeepster- 给 Jeepster 发送悄悄话 (173 bytes) () 03/22/2012 postreply 20:13:21

这里可真是人才济济,只是这个公式学问太深,我水平太浅,没看懂。只好用低级算术 -怀着我的梦想- 给 怀着我的梦想 发送悄悄话 怀着我的梦想 的博客首页 (91 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:07:39

俺的理解也是这样。顶多再加个好的deals买了就有 -jessefan- 给 jessefan 发送悄悄话 (85 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:29:35

你们是street smart, 他们 -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (72 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:57:05

是的:) -jessefan- 给 jessefan 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 18:05:02

并不是书呆子的问题,而是纠正错误投资理念造成投资失败的严重问题。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:33:57

Can you explain how to get r=7.7% and 9.7% in your example? Than -小心翼翼的小地主- 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 17:38:35

your idea has nothing to do with positive cash flows -egghead1- 给 egghead1 发送悄悄话 (486 bytes) () 03/22/2012 postreply 18:57:44

wow, how often do we see or can we assume the discount rate is z -kukuren2000- 给 kukuren2000 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 20:20:47

你说到本质了 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 07:59:13

你的情况,理论依然成立,卖了更高价,Cn>C0,Ci=0,就是正现金流。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 07:58:30

you are missing my point -egghead1- 给 egghead1 发送悄悄话 (259 bytes) () 03/23/2012 postreply 12:52:58

be careful, your conclusion is very wrong -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (553 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:13:48

that's exactly my point -egghead1- 给 egghead1 发送悄悄话 (425 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:50:12

agree, -kukuren2000- 给 kukuren2000 发送悄悄话 (587 bytes) () 03/22/2012 postreply 20:36:45

There are circumstances where the NPV rule and IRR rule -kukuren2000- 给 kukuren2000 发送悄悄话 (1503 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:07:28

IRR model is totally wrong. Considering if you have multi IRRs. -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:19:47

yes, IRR model is more limited. -kukuren2000- 给 kukuren2000 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:28:25

IRR是分析是否值得投资,而NPV是计算具体回报,两者相互相成,一点都不冲突 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:01:26

kukuren2000是明白人 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 07:59:53

老大没明白现金流的定义,你把他和盈利搞混了 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:45:03

没搞混。我的定义很正规,很严格。现金流就是针对此资产,房产的资金一年内的出,入。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (159 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:01:50

我非但没有把现金流和盈利搞混,反而揭示了现金流和盈利的内在关系。 -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:13:08

HOW TO CALCULATE r or IRR ?? -bumbumbum- 给 bumbumbum 发送悄悄话 bumbumbum 的博客首页 (39 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:14:04

解C0+C1/(1+r) +。。。+Cn/(1+r)^n = 0得到r -大家帮我买房- 给 大家帮我买房 发送悄悄话 大家帮我买房 的博客首页 (70 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:43:11

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