commonsense 888 and jy 101 说的不错,看来名字里面有数字的,数学都差不了。
假定投资回报r,第0年现金流为C0,第1年现金流为C0,第2年现金流为C2,。。。第n年现金流为Cn,
那么财产N年后的净值就是:
C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n
正现金流的意义就是存在着这么一个时刻,以上这个值可以 〉=0
很多人,包括大名鼎鼎的米.大(m i a t 42)等,总是忽略C0,这个C0就是投资现金流,大部分情况下是负的。他们的概念都是错的。米.大等的错误认为,不管C0多负,只要C1,C2,Cn是正的,就是正现金流的房子。这是完全错误的。从网上看,绝大多数人都是这么想的,可惜都错了!
只有Jy101说的不错,但是局限了。他的特例就是让C0=0,而C1,C2,。。。都大于0,才算正现金流。
其实,我们可以让C0是负的,但是r回报率大,整个值可以转正,也是正现金流。甚至连C1,,C2,都是负的,或者某一年来个负的,比如房子第10年来个大修,花了房价的15%,那么那一年的现金流C10,基本就是负的,但是这并不表明这个房子就不是正现金流了,因为我们要看整体,C0基本是负,某一个Ci也可以是负的,但是只要所有的Ci现金流之和可以转正,就是正现金流的房子。
从这个分析可以帮助我们决定是否应该买房子(负的C0),也可以帮我们决定是否该修房子。有没有存钱和盈利是两回事。值不值得买房?值不值得大修?不在于有没有存钱,而在于整体NPV能否大于0!
从公式中,只有现金流和回报率,所以,回答common sense的问题,正现金流和回报率反应的实质是一个意思。
附录,NPV和现金流的关系:

前面我已经例子了,现在再来一个例子:A(r=0.4)是比B(r=0.2)好的投资。
Timing | CASE A | CASE B | ||
---|---|---|---|---|
Net Cash Flow | Present Value | Net Cash Flow | Present Value | |
Now | – $100.00 | – $100.00 | – $100.00 | – $100.00 |
Year 1 | $60.00 | $54.54 | $20.00 | $18.18 |
Year 2 | $60.00 | $49.59 | $20.00 | $16.52 |
Year 3 | $40.00 | $30.05 | $40.00 | $30.05 |
Year 4 | $20.00 | $13.70 | $60.00 | $41.10 |
Year 5 | $20.00 | $12.42 | $60.00 | $37.27 |
Total | Net CFA = $100.00 | NPVA = $60.30 | Net CFB = $100.00 | NPVB = $43.12 |
假定投资100万,
第一年回收30万,
第二年回收30万,
第三年回收30万,
第四年回收30万
那么,r = 7.7%
假定投资100万,
第一年回收40万,
第二年回收40万,
第三年回收40万
那么,r = 9.7%
r越高,投资回笼越快,这个应该是共识了吧。