假业主的400万美元骗局
如山
前不久参加一个关于Title 保险的课。学习了一个发生在本地某大Title公司的被诈骗案例。
本地某个物业是一块商业用地连一间破旧废弃的小房子。“业主”在加拿大雇请我们当地的经纪List for sale。开发商 B 以150万美元买下，向A title公司买了title 保险。开发商B历经建筑设计、工程设计及申请开工许可证、建筑贷款等等奔忙两年多终于开始动工兴建。就在建筑工程的第一步做Foundation时，某人出现，声称这个物业是属于他的，他从未试图卖出，也没有收到出售物业的款。然后，诉讼开始。
后经过业主、开发商B，及A Title公司的反复法庭拉锯战及调查，证明后来出现的的确是真正的业主。他已经长期居住在英国。在加拿大的“业主”是诈骗犯。他从来没在买卖过程中出现过在本地。所有委托与签字公证都是从加拿大发出。最后的卖出也是由加拿大有关公证完成。
在这个牵涉四方利益的案例中，骗子是最大赢家。卖出物业拿到150万后骗子自然是逃之夭夭，人间蒸发；真业主只是损失一些精神与时间，但最后还是拿回物业Title及这段时间的所有相关费用如律师费、法庭费、路途费用等等；开发商B 拿回直接金钱支出，如为该物业付出的所有费用如购买物业的150物业及交易费用、从开发相关设计、工程师、建筑的费用，加上银行贷款费用等等；A Title公司成该案最大输家，以400万赔偿各方了结法庭诉讼。
这个案例中A Title公司是受骗者。
读者可能会问，Title公司是专门做这方面的专业公司，为什么都会上当受骗？
Title 公司作为一个需要盈利的独立法人也如同人一样，有卖出Title、赚钱/盈利的目标与欲望。在一切按程序看来都正常的情况下，对某个环节的一点疏忽就会导致骗局形成的结果。
人们常有的观念是只有傻子才能被骗。当一个骗局暴露于世后，自认为“人精”的我们都会说，这么明显的骗局我是不会上当的。
其实不然。例如“庞氏骗局”已经历经超过一个世纪到今天还是“经久不衰”。近年最著名的前麦道夫案，受骗都是“人精”。
世上无数的骗局都证明，再聪明的人都有被骗的可能。骗子的骗术往往并非很高明，而是骗子特别懂得人性弱点，并且充分利用被骗者最渴望得到的东西行骗得呈。骗子骗的未必是笨人，而是利用了正常人在认知失调，及“证实践性偏见”的缺陷。
论坛常常有人问现金买房是否值得买Title险，这里提供一个title险的例子。另外，常常有人问，也有老地主答，买了title险就不会有其它Lien了，这是一个误解。保什么还是应该仔细读你的title policy。
经验可以减少风险，却不能消除极低概率的大损失。这正是保险存在的意义。
上面案例中，开发商B所幸有Title 保险。如果没有Title险，400万损失就得开发商B自己承担了。
现代社会越来越复杂，我们每天都必须依赖别人。我们相信银行，相信律师，相信Title公司，相信政府登记，相信医生，也相信电子签名。没有这些信任，社会根本无法运转。
但正因为社会建立在信任之上，骗子才有机会钻漏洞。
Title Insurance真正保障的，并不是房子，而是这套信任体系出现意外时的最后一道防线。
最后我要坦白，我也有不买title险的时候。
声明：本人不是做Title保险的。
谢谢诸位阅读捧场！
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
(后注：本文写于2013年，曾贴于2013年4月文学城。本文略作润色) 。
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