试论目前中国经济中的的房地产泡沫问题

试论目前中国经济中的的房地产泡沫问题 ====与美国老同学张洞生先生的续谈记录（2）====【问】：最近日子过得怎样？身体还好吧！【张】：精气神之中，好像神差了一点。小毛病也有一些。据说，中国男人的平均寿命是71岁。按此标准我是多活一天就赚一天。美国男人的平均寿命据说是76岁，按此标准，还需坚持半年才达标。可能问题不大吧。【问】：上月我从博客上看到了你谈“美国金融经济危机”的文章。不几天，老板网转载了，后来，文学城的时事述评也转载了。看的人不少，很受欢迎。看来老兄还真的有些高见。【张】：过奖了。我又不是什么经济学家和权威。那里来的高见。只不过跟着感觉走，按照社会经济和人生中对一些基本道理和事实的体验，讲了几句大实话而已。也许因此給人们一种“少见多怪”的感觉罢了。高深的专门学问我是讲不出来的，如果它不符合基本道理和事实，就一定是错误的．【问】：能不能再凭你的感觉谈一谈有关中国经济的问题？【张】：不过，，，【问】：不过什么？是怕挨砖头，还是怕被攻击？还是怕，，？【张】：倒不是太怕甚么。看那郎咸平说了许多中国政府，经济学权威们和大款们不爱听的话，现在不照样在大陆到处游说吃香喝辣吗？当然，他有经济学权威和香港教授的双重桂冠。张五常走了，他来了，“你方唱吧我登场”。现在中国的情况是“外地的和尚好念经，内地的和尚念歪经”。可翻看由任志强潘石屹在近日（8.31）举办的“地产中国新思维论坛”上，两人一齐“放炮”的情况。奇诡的是，“放炮”的核心，不是去弄清到底有无囤地，而是集中在“国土部门供地不足”上。潘直言不讳地表示：“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地”；任则更大大咧咧：“如果说一个人老担心下一顿没饭吃了，就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？”前杭州事委树记王国平的呼叫就能明了大概的真相了。王国平说：“房价降了最终哭的是百姓”。任志强说：“现在房子供不应求，还要上涨”。还有人说：“买房就是爱国”。能让人相信吗？【问】：那你顾虑甚么呢？【张】：我是个名不见经传的小小老百姓，说错了，没有关系。脸不红，心不跳，最多就是当一回缩头乌龟。大学者们不会找小人物算账，有失身份嘛。万一不幸而言中，不就给不少人台面上的老大们难看吗？当媒体受权威和权贵们影响时，也是人言可畏哦。【问】：其实，也没有什么大了不起的事。你只要上(胡锦涛和温家宝常上的，去年胡总还访问过的)看看，上面左的右的各种愤青激烈的批评政府政策言论应有尽有，热闹得很啊。【张】：我可不想成为左喷青或右喷青。要说，也只能从一个旁观者的角度说几句实话和简单的道理而已。可能是旁观者清吧。对于那些靠辛勤劳动赚了点钱想炒房小财主和白领们，他们越来越没有时间动脑筋，其中可能有“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的人们，也许算是一个提醒吧。【问】：美国的百年一遇的大金融经济危机来源于房地产次贷危机的泡沫。你是不是觉得中国现在也有房地产泡沫？也会引起像美国一样的大金融经济危机？ 【张】：目前中国的房地产泡沫是秃子头上的虱子，明摆着的。无论是网上杂志上都有人在大发议论。这个泡沫的破灭是迟早会发生的事情。只要看一看政府拨下巨款救助经济危机之后，再加上银行贷款以放松，房价很快就跳着上涨，但企业生产和人民消费并没有上去。这说明政府拨下的巨款有相当大的一部份落进大款和官僚亲属们的口袋里，变成炒房抄股的钱了。真是应验了“上有政策，下有对策”和“政策不出中南海”的老话。但是，由于中国的经济结构，经济水平和人们的消费习惯与美国大不相同，所以即使一年内发生房地产泡沫破灭，也不会引起像美国那样大的金融经济危机。再看股市，情况也有些类似，自今年三四月份以来，中国的四万亿经济刺激计划开始见效。股市，房市开始回暖。加上银行的大规模放贷，上海证券于八月初达到了3470的高点，比年初的1900，涨了80%。但是很快上证于八月底跌到了2700。跌幅20%。（见胡星斗弱势群体经经济网站：www.huxingdou.com.cn）。这说明有许多大款们拿到了政府救经济的款项后炒股，捞了一把钱后又明智的退出了。当然，退出股市的钱还可能在入市，造成股市震荡。股票容易进退，但是炒房找不到买主，就难以脱身了。于是有人拼命叫喊房价会继续上涨以求口袋装满后脱身，让那些不明真相的辛苦赚钱的小业主和白领们上当。【问】：你认为中国的房地产泡沫很大吗？ 【张】：当然不小。根据我的估计，在正常情况下，像北京上海这样的大都市，房价应该在4000到7000/平方米之间。就是说，一个年薪6~7万的白领应该能以４~７年的薪水买一套60~80平方米的自住楼房。在美国，最低收入的全职工也能以其２~３年的工资买一套自住套房．否则，就可能造成中产阶级的贫困化，形成尖锐的两极分化和贫富对立，而影响社会的稳定和经济的持续增长。而两极分化是邓小平多次强调应该防止的。现在据说北京上海的房价已经炒高到（2~３）万/平方米以上，这泡沫实在太大了。现在居然还有些房地产大款和某些权威叫喊，房屋供不应求，房价还要上涨。最近薄熙来在重庆打黑反腐取得巨大成就的情况下，宣布了一个重大的施政目标，声称要使年收入6万的双职工家庭6.5年可买套90平米房子，以戳破房价肥皂泡。这是利民利国扩大内需使经济能正常持续发展的重要政策。这才是真正的“以人为本”的政策。这个目标和大方向是完全正确的。不知道重庆能否带动全国在几年之内都能达到这个目标。薄熙来的这项重大而正确的政策正受到许多人的嘲笑和攻击，这是“枪打出头鸟”的正常反应。【问】：如果真是这样，那就太可怕了。 【张】：但是从综合的材料来看，真实情况并非如上所述。据有的统计资料说，无论是住房和办公房空置率都相当高，另外有资料说，全国大小城市的已建成的总住房面积已达到其总人口的40平方米/每人。再看，一、二线城市的经济适用房长期无人问津，销售不出去，而且商品房的空值率极高，接近30%。所有这些资料和情况表明：1*，全国城镇市中几乎极少有人是因无住房而需要买住房的。所以，在短期内（3~5年），那些空置的住房也很难卖给真正居住的人。2*.这就是说，要靠需求去让泡沫逐渐自然消失是不太可能的。所以。泡沫一定会在1~3年之内破灭，如果政府不注资救房的话。3*。房产泡沫和钢铁产量过剩还不一样，钢铁之类的产品过剩在积压一年半载之后是能够销售出去的，房产泡沫是很难慢慢消化掉的，破灭使迟早的事。【问】：为什么你说房屋泡沫的破灭不会造成像美国那样巨大的金融经济危机呢？【张】：因为中国人的存款数量太大了，游资的数量也不少。房贷不像美国一样，能将所有的银行都掏空了。就是说，即使泡沫破灭了，银行还能有钱运转。股市和制造业不一定会受很大的影响，说不定游资反而会投向股市和其它的工商企业，这对经济的正常发展还会起好作用。【问】：你是不是认为房地产泡沫的破灭是好事？这听取来让人感到奇怪，【张】：没有什么好奇怪的。总起来讲，房地产泡沫的破灭是利大于弊。因为目前的房地产的虚假繁荣只是起到将经济危机向后推迟的作用，泡沫破灭愈晚，对中国的社会经济危害愈大。每个有头脑的人，只要仔细地想一想，看一看，就会清楚的认识到房地产泡沫不仅是中国经济的大问题，简直就是中国社会政治经济的一大恶性肿瘤，必须除掉，只是要选择一个较好的时间和机会而已。【问】：不是说，房地产是国家最重要的支柱产业，能拉到经济的发展吗？【张】：对。在供不应求或者供需差距小的情况下，发展房地产业确实是带动经济发展的重要支柱产业。但是在市场需求已经饱和的情况下，房地产的巨大泡沫在中国特殊的政治经济结构下就成为恶性肿瘤。破灭是大有好处的：1*.现在中国的房地产是暴利行业，泡沫愈大，暴利愈大。房地产主有了暴利，就能有巨额的现金和套房贿赂官员，形成官商勾结，父官子商，父官妻商等等贪腐暴利链。房地产的暴利是官员腐败的主要来源。只有看看被揪出来的大贪官几乎一半以上是与房地产有关的。因此，房地产泡沫的破灭就是断了腐败官员的奶。这是政府反腐的釜底抽薪之策。据中共最高理论刊物《求是》的姊妹刊《小康》杂志进行了一项"社会群体诚信调查"，其结果表明"妓女比政府官员更讲诚信"。妓女在五大诚信群体中位列第三，前两名是农民、宗教职业者，后两者是军人和学生。调查报告说："二○○九年，公众对政府的信任度大幅下降。超过百分之九十一的受访者说，再也不相信政府公布的各种调查数据。"2*. 高价的房地产泡沫使工商企业的成本增高，使人们的消费顾虑增加，使资金流向暴利的房市，而不愿意投向利润低的中小工商企业，这阻碍了经济的正常持续的发展。3*. 高价的房地产是通货膨胀的重要原因之一。现在不少房地产大款和权威们倒因为果，说什么通货膨胀造成了房地产泡沫。媒体权威们都在说假大空的话来忽悠人们，说买房就能增值赚钱。4*.股市上涨还能为工商企业集资，其小泡沫对经济发展还多少有促进作用。而房地产商与官员经济学权威们勾结在一起，将高价房的陷阱挖的更深更阴蔽，让买房者可以透支几代人的血汗，世代为"房奴"，几代人缩衣减食只为买个比原先居住略大的一点空间；而卖房者则享受着空手套白狼一夜暴富，过着"奴隶主"般的腐化生活。5*.房地产泡沫破灭之后，大量的游资就可以流向发展民生所需的工商企业和第三产业，比如，医院，技术学校，环境保护，向各种研究室（所）投资等等。6*.可急剧地减少可耕地和可用地的流失。为子孙后代确保18亿亩耕地作贡献。7*。将巨额款项借给大款炒房，无论他们赚了钱或者赔了钱，都可能是“肉包打狗”，有去无回，因为他们可以和陈水扁赖昌星杨秀珠等一样，很容易通过国外的子女或亲朋将巨款转移到国外，这也算是中国的特色吧。因此，银行还不如拨款市政府直接买一批公房和买股票来得合适。所以很多网友说：“不买房真的就是爱国”，我觉得很有道理、【问】：政府现在为什么放松银行贷款以帮助吹大股市和房地产泡沫？【张】：因为大金融经济危机来了，出口急剧下降，劳动密集型的低端出口企业纷纷倒闭关门，大批农民工失业，政府用4万亿救经济。但是，发展其它的工商企业需要时间，“远水难救近火”，只有股市房地产修路发消费款等来得快。这就便宜了房地产大款和有关的地方政府的官员们。也带来了股市房市暂时的一派兴旺。由于出口疲弱对经济的下拉作用，北京过去一段时间主要依靠活跃的住宅与股票市场来帮助实现经济增长率达8%的目标。【问】：照你这样看，政府应当采取措施挤破这个房地产泡沫？【张】：是的，从长期看，一个“以人为本”的政府应当主动找好时机挤破这个泡沫。中国的房地产市场是由政府控制的，那么政府想让房地产涨，房地产就可以涨。要让泡沫破，泡沫就会破。是早破，晚破，急破，还是缓破，那就看政府如何衡量利弊了。关键的问题是财政经济大权掌控在哪些人手里，他们要维护谁的利益？能够维持多久？总之，政府要有智谋有计划有步骤地主动，而不要被动。要有备，而不能听之任之。经济回升虽然还有不稳定、不巩固、不平衡的因素。在国际上，澳大利亚已经首先开始升息．可见．政府如果今后长期的放松房贷使大款和官员能从炒房中获取暴利就是一种错误的政策。【问】：你认为什么时候使这泡沫破灭合适？【张】：我觉得关键在于全球金融经济危机是否会有第二波。如果半年之内没有来第二波，表明第二波多半是没有了。其次，要看政府刺激经济的效果。如果政府在能够保8%GDP增长而还有余力的话，就不应该和前几年一样，追求过高的GDP,比如要超过12%等。而应该开始收紧贷款或者提高银行利率，此时就是房地产泡沫开始消肿的时候。【问】：这个泡沫破灭后，政府银行会有多大的损失呢？【张】：我想，如果明年二三季度开始收紧房贷的话，政府银行的损失不会太大。这次的房地产泡沫主要是因救经济使银行放松贷款引起的。去年，奥运会之前政府是紧缩贷款的。温总理的救经济款为4万亿，到现在尚未花完，有多少会落进房地产市场？假设25%，也就1万亿吧。钱可能不多。当然可能还有4~６倍的杠杆效应。但全国房地产大款，有关官员和学者权威们的叫喊声音可能会冲破天。关键在于中南海能不能够承受住这么大的压力。而且政府可以学美国的真正的好经验，收房地产物业税。那么，在这个泡沫过后，中国经济就跨出了走向正常发展的重大的一步，就可更好的促进内需，促进经济的转型，促进社会的稳定和谐。像薄熙来提出的让双职工以6.5年的工资能买９0平米住房的目标就可能较快地实现。汪洋的“腾笼换鸟”的工业转型的政策和目标也可能较快地实现。所以，任何时候，危机中都隐藏着转机。老子说：“祸兮福之所依”，就是这个道理。我觉得对中国社会政治经济整体来说，尽可能快的使房地产泡沫破灭是失小利而得大实惠的好事。当然，政府会受到各种巨大的阻力，因为许多大款和官员们都是先进代表，正如重庆在打黑反腐中被挖出来的文强黎强之类一样。【问】：我还没有听到过像你这样的新鲜话，倒是也有一点道理。【张】：其实，我想，谁都懂得这个道理的。大多数学者官员大款们都是心知肚明和心照不宣的，只不过因为有其自己的利益立场观点威信甚至辫子在那里，上台讲话就故意忽悠别人罢了。【问】：还是有疑问，现在房价这么高还有人炒房，房地产泡沫破灭后，房价下降了很多，不会有更多的人来炒房吗？【张】：现在政府为什么害怕房地产泡沫？是怕高房价让无房者买不起而无房子住，这就会造成社会的不稳定。所以政府造了一批经济适用房。但是这种房并不受欢迎，卖不出去。为什么？因为现在城市中真正无住房的家庭极其稀少。而真正贫困家庭连经济适用房也仍然买不起。富人是为了炒房而买房，而不是为了居住。由于这种房子档次低，买了卖不出去。所以政府是好心没有办好事。拔苗助长不仅事与愿违，还会产生许多负效应。政府的让利仍然是落入房地产商的腰包中。再者，政府害怕房地产泡沫破灭使银行的贷款收不回来。其实，美国政府解决这问题的办法是值得借鉴的。美国每个市的市政府都有一大批专用的非卖房。这是市政府的永久财产。一种是老人房，专门提供给退休后无房和退休金少的老人，老人申请居进去之后，到死为止，所有的费用包括医疗等完全由政府负担，还有政府工作人员专门服务，这就是老人院。有财产无子女照顾的老人也可以申请居进去，但是所有财产得交给政府。另一种是市政府专有的非卖的低收入房，专门提供给低收入者申请人居住的，根据每个家庭每月收入的多少减收租金。这些房子一点也不破烂。其环境和内部装修完全与普通居民房没有区别。这就完全解决了每个城市低下层家庭居者有其屋的问题。这比中国政府的经济适用房政策的实效要好得多。同时对所有的居住房和办公房征收房地产税。每年的税额约为房价的1/(50~100)吧，每个市政府就是靠这种税收供给市政府员工，学校教职工等的工资和社会服务的开支的。这是市政府多么大的一项收入啊。有了这两手，市面上的房价炒得越高，政府收到的销售税也越多。有什么可怕的呢。所以，美国市政府的政策和措施的确是为底层民众和弱势群体着想的，也是切实为他们服务的。因为富人有钱能找到更好更高级的服务，是不需要市政府为他们操心吗。但是美国中央政府的总统和各部部长参众两院确是在为少数的军火金融石油垄断集团的利益在操心和操劳，想方设法的维持其霸权。这就是美国。我想，如果中国在房地产泡沫破灭之前后，如能学美国市政府的办法，趁机买回一大批经济实用房出租給贫困家庭和贫困的退休老人家庭，不是比经济适用房合适吗？同时改收物业税，这就是所谓“失之东隅，收之桑榆”吧。同时，征收物业税也就是变相的公布了官员的房地产。可见，现在政府不能征收物业税的原因可能在于官员们要保护其非法所得。政府改收物业税后的总收入是不会有太大的损失的。但是地方政府的官员的荷包就会瘪多了。如果政府从收物业税中拿出１万亿买下３~４百万套经济实用房作为各市政府的永久财产减租租给无房的贫困户，＂居者有其屋＂的问题在全国就可基本上解决了．但是，政府今后短期内在精英们和各种先进代表的操控下，能否采取利民的政策，就很难预料了。我相信，政府终究会采取利民的政策的，这是社会历史发展的必然趋势。【问】：既然如此，对于想买房居住的的小业主和白领们，现在是不宜买房哦。【张】：对。这只是我的粗浅的直接的看法而已。仅供参考吧。现在金融经济危机已经过去一年多了。再过一年之后，各国的经济都会开始缓慢的复苏，等政府收紧房贷和提高房贷利率之后，再开始考虑买居住房，也为时不晚。最好是在政府征收物业税之后。总之，要警惕媒体和权威大款官员们的吆喝声，多思考，多请教，别被人忽悠了，还高兴的替别人数钱呢。【问】。你估计政府明年二三季度会以收紧房贷或者征收物业税的方式刺破房地产泡沫吗？【张】。照一般的道理来看，应该如此。因为政府刺激经济还有许多办法，比如将经济适用房买回来作为政府公产出租给新参加工作者和低收入者，借钱給企业强迫治理污染和环保，提高士兵待遇，成立复员军人就业就学基金，放松对中小企业贷款等等。但是当我看到薄熙来要使重庆的双职工能以6.5年工资买得起住房的政策并没有得到有力的支持和广泛的响应时，我搞不清中国政府的财政经济的决策权真正掌握在哪些人的手里。因此也搞不清银行明年的贷款应该向哪个方向倾斜。但是不管有多大的阻力，中国经济必须要转向扩大内需和解决每年约1500万人的就业问题。这就必须要大力的发展中小企业和第三产业，这就必须要向他们大量贷款。这是大方向，是迟早都要做的事情。而国有银行的官员们是不愿意向他们贷款的，因为小额贷款没有多少油水的回扣可吃。中国政府什么时候以什么方法解决这个问题，就不是我所能预料的了。比如以前的农民企业家孙大午就是因为私自集资而坐牢的。当今中国经济最紧要的问题应该是大力发展私人银行．所以中国目前在公检法已较普遍腐败的情况下，社会政治经济中一团乱麻的问题也许只有用薄熙来打黑反腐的方式方法才能初步打开一条出路。然后在此基础上逐步实现法治和法制，作到以人为本，而不是以官为本。但愿如此吧。中国的事情应该慢点来，不能急．老子：＂治大国如烹小鲜＂．如果胡温政府在这最后3年任期内仍然“无为而治”，就寄希望于3年后的中共中央18届政治局吧，他们这一代人中，许多人经过文化大革命的上山下乡和工厂劳动，上无老，下只有独生子女，家庭利益链短，有助于他们中之一些人施展政治智慧才能和抱负。不像从前的C,D,J,L,W等老家族都有一大帮子女需要照顾提拔袒护，赵紫阳下台的重要原因之一可能就是在六四中答应查贪腐从自己的子女查起而得罪了众多元老吧。谁说独生子女政策没有优越性呢！

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• 作穷人的在哪里都只有哭（苦）的份: 真理 -商纣- ♂ (0 bytes) () 10/18/2009 postreply 09:46:04

• 房地产泡沫是个大问题 -va_landlord- ♂ (71 bytes) () 10/18/2009 postreply 13:04:01